揭秘中国房地产债务真相（政府银行城投房产公司居民）

　　上篇文章我们讲了我国居民房地产贷款规则，很多朋友问谁定的规则，甚至有人提到可以找国外银行贷款等问题。那本期我们分析一下，如果真的后期房价普遍暴跌，谁将是最大的债主？谁的损失最大？为何很多主流媒体和专家纷纷呼吁救市，到底在拯救谁？可能会暴跌吗？
　　1。首先我们来讲一下，房价上涨的源动力是什么？答案只有一个，M2（广义货币供应量）。2008年末2021年末，我国M2从475166。6亿元增长至2382900亿元，增长5倍，平均年增长率38。5（以08年为基数测算，实际环比增长前几年15左右，后几年8左右）；那么房价呢，2008年全国商品房均价为3864元平方米，2021年全国商品房均价为10139元平方米，增长了2。62倍，平均年增长率21（平均只能反映出总趋势，不代表具体单个地区水平）。
　　2。可以明显看到，自08年4万亿经济拯救计划开始，我国商品房价格随着M2的上升逐年提高，除大量信贷释放必然逐步推高资产价格外，更重要的因素是持续不断的棚户区货币改造，在原本经济内循环为主的城镇突然注入大量棚改货币，房价必然暴涨，这一点中小城市的朋友感受应该很明显，但一旦棚改结束，房价再无货币支撑，就会进入熊市缓慢下跌。
　　3。目前房价下行压力大，谁最着急？肯定不是普通民众，高房价的挤压效应，已经让大家苦不堪言。其实目前最着急的是各级地方政府和银行！因为他们才是当地房地产的最大债主！例如某A市看到其他城市搞土地财政，税收和GDP都不错，于是联系某知名开发商企业B，邀请B来A市搞房地产，开发商B说你们城市消费能力不行啊，我不敢去投资，A市就说没关系我们出政策出土地出钱，你们只负责搞建设和营销就行。于是B就在A市成立一家单独的子公司，A市通过运作，让开发商B通过子公司高价拿地，但是拿地的钱还是由A市的城投公司和银行贷款给的，这样子轰轰烈烈的项目就上马了。
　　4。A城市居民一看B这么出名的房地产公司都高价拿地，而且项目也马上启动，那房价肯定要马上暴涨啊，于是纷纷贷款买房，房子还没建好，B就已经收到了大量的购房款，政府也收了很多税，B公司归还各类贷款和利息还有收益，居民也都觉得自己靠房地产投资赚了钱，各个环节都赚的盆满钵满。
　　5。但上述游戏有一个前提，A市的房产市场具备充足的购买力，而且是持续不断的有人买入。随着游戏的不断加码，A市及周边具备购房能力的人都已经贷款买房，该掏的钱包已经掏空，突然有一天，房子卖不出去了之前购房者开始抛售，房价下跌，出现三期四期烂尾现象。这时候A市就急了，因为说到底买地和建房子的钱，都是A市政府担保贷款给B子公司的，B的子公司大不了破产倒闭，但A市和A市的银行可逃不掉这就是很多地方政府玩的土地财政贷款击鼓传花的游戏，运气好的都已转嫁给购房贷款人，运气不好砸在手里的故事。目前很多要求支持房地产的声音，就是各级地方政府发出来的，说白了就是逼宫中央，要求给政策给货币，救救我们。
　　6。这不最近各地政策就松绑了嘛，但政策归政策，效果如何还要看疗效。房价大幅下跌，是很多政府和银行不能接受的，这会直接导致金融和地方城投债务体系的崩溃；但继续上涨，在目前的经济形势下，已经没有那么多民众能够长期承担高额的贷款利息，也不现实；所以我判断中国房价在未来相当长的时间里，只存在小幅波动或者缓慢下跌的可能，不会大涨。国家房住不炒的理念，是没错的。
　　7。最后给持有房产的朋友们提个醒，房产的价值，是账面价值，不是实际价值。今天小区内有套房卖了100万，不要想当然地认为你的房子就值100万，小区有1000套房子，如果全部出售能值100万套吗？恐怕连80万都不值。另外买房的时候1万平，卖的时候1。2万，也不要以为自己1平方赚2000，你还要考虑你的资金预期利息收益、贷款成本、装修成本、物业成本、手续费成本、时间成本等等，未来通过房产增值获得收益，估计会很难。还是那句话，房子刚需就买，不是刚需不要去瞎折腾，赚钱不易，且行且珍惜。