空手套白狼！深度揭秘麦当劳的赚钱模式，原来房地产行业这么暴利

　　在经济衰退期间，消费者行为往往会以某种可预测的方式发生变化。受影响最大的当然是最不必要的行业，其中就包括旅游、休闲、酒店和制造业。但有的行业实际上会从中受益，比如快餐。我们的胃不会因为经济衰退而做出反应，但兜里较为羞涩的用户会选择更便宜的替代品，这就是为什么汉堡王（BurgerKing）和温迪（Wendys）等连锁店在经济衰退期间的表现往往要好于平均水平。例如，从20082010年，在其它企业关闭或缩减规模的同时，赛百味（Subway）增加了近6000家新门店，肯德基（KFC）在同一时期大约增加了300家。然而，有一家公司脱颖而出，成为2008年快餐业的最大赢家麦当劳（McDonald’s）。
　　2008年，全世界都遭受着金融危机的侵蚀，但麦当劳继续了长达55个月的同店销售增长，表现甚至比经济衰退前还要好，同时新开了600家分店，净资产回报率高达29。其中一些原因很明显：在那个时期，消费者只喜欢吃更便宜的食物。不过，麦当劳之所以能成为一些分析师所说的抗衰退公司，还有一个原因，那就是麦当劳首先是一家房地产公司。看看它2019年的资产负债表，有一个数字应该特别引起你的注意390亿美元，这是所有资产和设备在报告折旧前的现值。按总资产计算，这将使其成为全球第5大房地产持有者。把麦当劳的名字盖上，这看起来就像其它无聊的大牌房地产开发商的财务报表。
　　就像汉堡王和赛百味一样，该公司能够快速发展，并通过特许经营进入世界各地的许多国家。麦当劳85的餐厅都是由一个人租赁麦当劳的名称和品牌，并收取可观的费用。麦当劳的独特之处在于，与其它类似的快餐巨头不同，麦当劳的大部分特许经营收入来自租金，而不是汉堡。2019年，该公司116亿美元的特许经营费用中，有64（75亿美元）是以租金形式支付的。
　　下面是它的工作原理：
　　因为麦当劳有数十年的物业买卖经验，它知道一个成功地点的精确要素。它通常在两条交通繁忙的道路之间的十字路口开店，并在停车最多的角落购买停车位。理想的空间约4。6万平方米，建筑面积4000平方米。十字路口也应该有交通灯，然后以长期固定利率购买房产。其庞大的现有资产为其提供了最有利的交易。然后，当有人申请经营自己的麦当劳店时，他们要与公司签署一份特许经营协议，其中规定了经营业务的几乎每一个细节，从汉堡如何烹饪到营业时间等等。例如，他们只能从经过批准的供应商那里购买，这些供应商可能是最好的或最便宜的选择，也可能不是。
　　特许经营商，也就是当地的业主，通常会为一个店面预先投资12百万美元，包括以现金支付的首期付款、4。5万美元的一次性加盟费，以及每月收入的提成。这些通常为20年的合同，也有一个不同寻常但非常重要的规定，即餐馆必须位于特定的地址，即麦当劳公司刚刚购买的地址。换句话说，麦当劳马上就有了一个租户，而且这个租户总是会支付高于市场价格的租金。这取决于你对良好位置搜索的重视程度，你可能会将其描述为一种有价值的服务，或者说是一种无情的商业策略。
　　事实上，一个特许经营联盟发现，一般的特许经营企业往往要支付销售额的平均610的租金，而麦当劳的特许经营者需要支付8。515的租金。如果一家分店的业绩没有达到预期，麦当劳可以在合同到期后为该分店找到一个新的加盟商，或者将土地完全卖给其他人，很可能获得可观的利润。那么，为什么特许经销商会同意这些严格的要求呢？
　　简而言之，就是因为它被视为一种非常安全的投资。这种模式的优势在于，尽管绝对数字（费用、初始启动成本，甚至年收入）异常庞大，但成功的几率相对较高。例如，平均每家店每年的销售额为270万美元，考虑到所有因素，最终的净利为15。4万美元，这是相当可观的，但并非不可思议。
　　但正是因为麦当劳的要求如此苛刻，它能成为一项可靠的投资吗？当然，申请人必须达到很高的标准才能成为特许经销商，一旦他们做到了，他们就很难控制自己的业务，但所有这些因素也降低了他们的风险。虽然其它公司的特许经营权的要求可能更少，但它们也伴随着更大的风险。麦当劳的老板可以相当肯定他们能胜任这份工作，有一个好的位置，符合顾客的标准，否则，他们一开始就不会被总部允许。麦当劳在其所谓的汉堡大学（HamburgerUniversity）中对其特许经销商进行培训，这是该公司的内部体系，旨在教授企业主所需的所有技能和知识。
　　对麦当劳来说，拥有房产的好处远远不止是增加收入。毫不夸张地说，这是一种完全不同的商业模式，它明白，房地产赚钱比汉堡要好得多。第一个原因仅仅是美国税法的作用，它为折旧提供了沉重的税收减免，即使同样的财产可能会随着时间的推移而增值，而最大的优势是房产价格的长期稳定。麦当劳和沃尔玛（Walmart）是2008年道琼斯工业平均指数中仅有的两只上涨的股票之一，它也是所谓的股息贵族的60多个成员之一。这里解释一下，股息贵族指的是连续25年每年增加股息的股票。
　　经济衰退只是一个买进打折房产的好机会，当社会真的遇到灾难性的问题，比如新冠疫情，那么房地产模式就会将风险外包给特许经营商，特许经营商根据合同有义务支付最低数额的租金，不管他们的销售额如何。这些都体现在麦当劳特许经营门店数量呈上升趋势，而公司运营门店数量则呈下降趋势上。
　　如果说有什么不同的话，那就是麦当劳正积极地试图从快餐业中抽身。但这自然提出了一个问题，那就是如果麦当劳的大部分利润来自租金，而管理房地产与创建新的McThings是完全不同的技能。那为什么不把房地产分拆成一个新公司呢？这样，你就拥有了一个非常稳定、活跃、盈利的房地产投资信托基金一个不受快餐和不断变化的消费者胃口影响的信托基金。一群投资者在2015年提出了这个想法，然而，该公司决定不这么做，因为它相信自己的地产模式是其独特之处，而其卓越的效率是两者兼而无之的结果。
　　现在，全世界的企业都在研究这家伟大公司的赚钱秘密，但为什么没有成功的复制者呢？欢迎在留言区说出你的想法。