加拿大房价一直上涨让所有看空者认输，房地产真能一直繁荣？

　　彭博作者AriAltstedter和KevinOrland说，房地产业在加拿大经济中占据着惊人的主导地位，但是所有看空者都头输了，经济学者说，加拿大经济中有很大一部分是用于住宅建筑，而不是非住宅建筑，或者直接花在机器和设备上。从根本上说，这是不健康的。
　　去年12月，亚伦摩尔在多伦多郊区布兰普顿买了一栋不起眼的三居室房子，重新刷了一层漆，铺上了新的硬木地板，然后又重新投放市场。
　　今年3月，他找到了一位买家。价格是81万加元，比他买的价格高出28。
　　通常情况下，经济学家、政策制定者和金融人士，会将这种行为解读为房地产泡沫无可争议的迹象。但摩尔已经在多伦多地区做了十多年的专业炒房人。在此期间，似乎无穷无尽的著名末日预言者，在言辞和行动上与他对房地产的押注持相反观点，结果都被证明是错误的。
　　早在2012年，时任加拿大央行行长、但不久将接替英国央行的马克卡尼就曾表示，加拿大对房产的依赖是不可持续的。然后接踵而至的是一波又一波的美国金融家，他们对加拿大房地产崩盘的共同押注，获得了一个绰号，大白空头。
　　他们中的许多人，比如大名鼎鼎的史蒂夫艾斯曼，运用了多年前美国房地产泡沫破裂时学到的经验教训。
　　当新冠来袭时，就连加拿大自己的国家住房机构似乎都确信，一切终于结束了，并预测房价将出现从糟糕到灾难性的暴跌。但事与愿违，房市又迎来了创纪录的一年，涨幅甚至超过了炙手可热的美国股市。不久之后，该机构的负责人不得不在Twitter上说，他们弄错了。
　　在整个过程中，亚伦摩尔只是不停地买进和卖出。
　　就在这篇文章的前几天，摩尔站在布兰普顿宅邸里，一想到多年来听到的那些悲观的预测，他似乎有些困惑。那些让他觉得很奇怪。要想让我对多伦多市场失去信心，需要一些疯狂的事情，比如共产主义政府。
　　根据国际清算银行的数据，如今，加拿大的房屋买卖和建造在经济中所占的比重，超过了其他任何发达国家。它也吸收了比加拿大任何行业更多的投资份额。
　　拿大人的抵押贷款帮助创造了世界上最大的消费债务之一，其金融系统对这些贷款的风险敞口是美国的两倍。由于价格已经达到了创纪录的水平，加拿大的房地产市场在2021年的开端就进入了超速发展的状态，在全国许多社区公布了30的年度收益。
　　然而，那些曾如此大胆地预言这场盛宴将会结束的看跌者，如今基本上都沉默了。随着泡沫逐渐消失，一个新的、在某种程度上甚至更令人不安的问题，开始在多伦多和渥太华的政策圈中被提出：如果泡沫没有破裂怎么办？如果价格一直上涨怎么办？
　　他们担心这只会进一步分裂加拿大的富人和穷人。根据城市规划咨询公司Demographia的数据，在过去20年里，加拿大主要城市的住房承受能力，在世界主要大城市中恶化最为严重。这使得传统上加拿大人通往中产阶级稳定的最可靠途径，自有住房对许多尚未进入市场的人来说遥不可及，加剧了贫富差距。
　　随着住房在经济中的比重越来越大，人们越来越担心，用于更有效利用资本的空间将越来越小。
　　蒙特利尔银行的高级经济学家萨尔瓜提里说，房地产市场很火爆，但似乎没有什么可以扑灭大火。我们在遮风挡雨上的花费，远远超过我们在机器、工厂和人工智能上的花费。我们的经济中有很大一部分是用于住宅建筑，而不是非住宅建筑，或者直接花在机器和设备上。从根本上说，这是不健康的。
　　无论是看多楼市的人，还是做空楼市的人（他们的看跌押注失败了）都认为，加拿大吸收移民的非凡能力，往往是房地产市场没有崩盘、也不会崩盘的首要原因。
　　在大流行之前，该国每年接待超过30万名新移民，几乎是七国集团中人口增长最快的国家。这些激进的移民目标得到了社会各界广泛的支持，但所有这些新来者都需要居住的地方，而且在他们抵达的主要城市，他们会遇到加拿大住宅房地产繁荣的另一个支柱：住房供应短缺。
　　长期以来，多伦多和温哥华一直在与北美最低的租赁空置率作斗争，因为缓慢的重新规划过程，意味着新公寓存量的增加长期滞后于需求。而对于低层住宅，限制就更严格了。城市一侧被大片水域包围，法规限制城市扩张。
　　在加拿大的大都市，托尼索波诺（注，《黑道家族》意大利裔美國犯罪老大）关于买地的理由，因为上帝不会再制造更多的土地，可能更实际。这要归功于当地的监管机构，这种房屋供应的匮乏，再加上疫情造成的利率暴跌2020年底加拿大普通固定利率抵押贷款的平均利率为1。97，推动房价达到新的高度。
　　即使移民人数下降，周一公布的数据显示，这种狂热的势头只增不减，2月份的全国基准房价创下了有史以来最大的月度涨幅。
　　加拿大最大的抵押贷款机构加拿大皇家银行首席财务官罗德博尔杰说：在加拿大，你有分区规则，限制主要大都市周边的开发，这将抑制供应。
　　加拿大皇家银行的内部的假设，未来五年房价还会上涨25。那么在需求方面，一旦恢复移民，这两个因素结合起来，应该会继续导致传加拿大住房价格长期上行。
　　这让人们的担忧开始从市场崩溃转向市场上涨过快。事情开始变得有点疯狂了。在多伦多，一间没有房子的独立车库最近挂牌出售，售价为72。9万加元。安大略省的伍德斯托克市位于多伦多西南部，人口约为4万，去年该市房价的平均涨幅超过了大多数居民的年收入。
　　投机行为可能也在增多。据经纪商Realosophy的数据，1月份多伦多郊区所有挂牌出售的房屋中，有6是在过去12个月里购买的，高于去年同期的4。
　　所有这些都导致人们的居住能力迅速恶化。今年，Demographia将温哥华列为全球第二负担不起的城市，仅次于香港。早在2006年，这座城市就排名第15位。多伦多的排名从第37位升至第5位。
　　由于疫情，这两个城市的住房问题正在向全加各地的小城镇输出，因为城市居民现在可以自由地远程工作，搬到更远的地方寻找更大的房子，哄抬价格超出了当地人的承受能力。
　　这些问题已经开始引起强烈抗议。从总理特鲁多到多伦多市长约翰托里，加拿大的政策制定者都表示，他们正在考虑实施新税，以使住房更容易负担。各大银行的经济学家已经开始警告说，如果政府不采取行动，市场将面临被投机狂潮取代的风险。
　　但加拿大长期的房地产繁荣之前也有过政策调整，从改变首付规则到对外国人购买和拥有房产征税。最终，这些措施被证明只是加拿大房价长期上涨过程中的减速带。
　　由于加拿大各地的住房库存处于历史最低水平，特鲁多政府提高了移民目标，以弥补去年的停滞，外界有充分理由认为这一趋势将继续下去。
　　每个人都想保持这种势头，这是我没有意识到的一点，投资者、金融通讯作者撰稿人贾里德迪利安（JaredDillian）说。他在2013年就开始做空房地产市场，去年就叫停了。有很多人说加拿大不同，有很多移民，还有各种各样的原因，导致加拿大的房地产市场不同。结果他们是对的。（加美财经专稿，抄袭必究）
　　加拿大、房价、泡沫
　　作者：Feng