天津沈阳广州打头阵，楼市玩法巨变

　　文刘晓博
　　今天（3月26日），一份广州市规划和自然资源局国有土地使用权网上挂牌出让公告出现在《广州日报》第九版上。（下图）
　　这份不起眼的公告，宣告广州楼市进入到了一个新时代：住宅用地集中供给。
　　此次广州准备一口气转让48宗土地的使用权，总用地面积近393。6万平，总建筑面积近928。5万平，挂牌总价超901亿元！计划于4月2627日分批限时竞价出让。
　　要知道，2020年广州出让的涉宅用地总共才85宗，而本次集中挂牌就就相当于去年全年的56。
　　上图是2020年全国卖地收入的15强城市，广州名列第三，达到了2564亿元。这次的出让总挂牌价就相当于去年总收入的35。
　　下图是广州本次出让中，48宗土地的分布情况：
　　或许有读者会问：广州这是在做什么？想一口吃个胖子？
　　其实不是广州要做这样做的，是行业主管部门的要求。
　　今年2月的时候，有媒体报道说：国家点名22个城市，要求从2021年开始实施两集中方式供应住宅用地。
　　所谓两集中，是指要集中发布出让公告，集中组织出让活动，每个城市每年最多搞3次集中的住宅用地出让。
　　22个城市是：北上广深4个一线城市，南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。
　　在广州发布这次超级土地出让公告之前，天津也发布了首次集中供地的公告。
　　天津第一批集中出让的土地一共60块，覆盖全市16个区，其中挂牌地块共32宗，待定地块共28宗。
　　据悉：天津将采用现场交易，不在线上竞拍。由于每天成交量有限，将使用同一天挂牌、分天出让的方式，但竞拍日期必须连续。
　　沈阳也宣布了首次两集中出让土地的公告，总计37宗地块，除了和平区缺席，其他八大城区皆在这一轮集中供地计划中，总供地规模达362。73万平方米，预计土地出让金收入可能会达到325亿。
　　而去年全年，沈阳的土地出让金总收入也不过586亿元（中指研究院数据）。
　　由于时间已经来到了3月末，估计其他10多个两集中供地的城市，也会陆续发布首次超级土拍的公告了。
　　22个城市卖地收入占全国的比重比较大，2020年在33左右。而这22个城市又是全国房价的风向标，因此两集中卖地的新规则，会显著影响到未来楼市的走向。
　　下面谈谈我的看法：
　　第一，国家之所以要让22个主要城市搞两集中供地，主要是为了压制住宅用地的价格，达到平抑房价的调控目标。
　　可以想见，类似广州这样的大城市，一次集中供应48宗含有住宅用途的土地，必然会分散开发商的资金，这样每个开发商可以参拍的土地就会明显减少，哄抬地价的可能性会降低。
　　这有点类似当年创业板和科创板开板，为了防止恶炒，深交所和上交所都是一次性推出一批股票，以分散市场资金。
　　这就是选22个城市搞试点的原因。如果效果好，可能还会在全国更大范围内推行。
　　由于过去一年全球央行大放水，货币比较宽裕，国家非常担心出现资产泡沫，因此对楼市和股市最近都比较谨慎。比如一直在调控楼市，对股市的这一波下跌没有做明显的安抚，都意味着国家希望资产价格在2021年实现软着陆。
　　第二，这对于中小开发商来说是一个利好，对大开发商略有不利。
　　以前挤牙膏式供地的情况下，大开发商可以滚动运用资金，基本上不给中小开发商机会。最终逼着没有土地、快要饿死的中小开发商铤而走险，高价拿地。
　　集中供地之后，中小开发商的机会增加了。他们可以盯住一些不太热门的土地，选薄弱环节突破，拿到土地的几率将增加。
　　当然这是就22个城市范围内来说的。大开发商或许会加大在22个城市以外拿地。
　　第三，每年不超过三次供地，会让各地政府产生紧迫感，第一次出让注定要成为最丰盛的大餐。
　　地方政府越来越依赖土地出让收入。根据财政部最新数据，2021年前两个月，国有土地使用权出让收入11236亿元，同比增长67。1。跟2019年同期相比，则增长了39。6。
　　2021年前两个月的卖地收入，已经相当于地方一般预算收入（不含卖地，主要是税收）的52。6。
　　由于每年只有3次集中出让住宅用地的机会，而宏观政策和经济走势充满不确定性，大家一定是希望第一次多卖一些，这样才相对安全。
　　所以，每年3到4月将形成一个土地出让的高峰，可能成为开发商拿地的最好时间点。
　　第四，地方政府如何执行非常关键，如果参拍保证金比例降低，或者出让时间拉长，则会抵消土地两集中出让的效果。
　　建议住建部制定集中出让的细则，比如规定必须在网上交易，1天完成（公示期可以长一些）。如果拖拖拉拉10多个工作日，或者把保证金比例大幅降低，跟分散出让土地就没有什么区别了。
　　第五，这个新规还有一个政策含义，就是把热钱赶到22个城市之外，推动全国楼市的板块轮动、轮流吃饭。
　　未来22个城市的土地不是随时可以买到的，每年只有3个窗口期，错过了就拿不到了。怎么办？只能去其他城市拿地。这样，钱就被挤到了其他城市。
　　由于城镇化的马太效应，人、财、物高度向大城市集中，如果国家不干预，弱二线、普通的三四五线城市的机会将越来越少，地方财政压力也会加大，最终形成恶性循环、死亡螺旋，加剧人口流失和地区不平衡。
　　所以，国家才出台了两集中供地的政策。
　　因此，站在地方政府的角度来看，对于没有纳入两集中供地的城市是利好（可以随时卖地，价格可以卖得高一些），纳入的是利空。站在购房者角度，纳入22城的是利好；没有纳入的是利空，因为地价更容易上涨。