康养房产项目开发定位规划及户型配比调研报告

　　康养计划：海棠小镇定位规划及户型配比调研报告
　　目录：
　　一、广德市场及周边竞品情况
　　二、市场小结
　　三、SWOT分析
　　四、目标客户群体分析
　　五、新项目户型配比建议
　　一、广德市场及周边竞品情况
　　20162018，广德市总体处于老城区扩张阶段，祥生、碧桂园等大型房企进驻广德，楼盘定位方面：刚需改善占80投资20；代表楼盘：祥生观棠府，祥生花涧樾，广德碧桂园碧桂园公园里，碧桂园天誉春熙湖畔，绥安商业街。价格水平在：70008500左右。
　　2018年起，土拍价格逐次突破历史，屡创新高，市区改善性需求持续提升，改善型楼盘不断入市，代表楼盘：祥生君临府，K2玉兰湾，碧桂园天誉广信和园（规划中），价格水平在：85009000左右
　　广德在售楼盘以大面积为主，市场库存约2100套
　　春熙湖畔本地开发房企
　　客户群体：
　　216；客户需求以刚需为主；
　　216；客群来源以市区企事业单位、个体为主，占比高达70，同时，洋房等物业类型吸引周边地缘性客户，占比为30；
　　216；客户关注重点在小区价格、性价比。
　　216；开发商
　　216；安徽春熙置业有限公司
　　216；楼盘地址
　　216；团结东路熙春路交界
　　216；占地面积
　　216；97
　　216；总建面
　　216；容积率
　　216；1。9
　　216；绿化率
　　216；35
　　216；物业类型
　　216；高层、洋房
　　216；主力户型
　　216；销售均价
　　216；首开时间
　　216；2017。1。21
　　216；户型配比
　　216；类型
　　216；面积段
　　216；户数
　　216；户数百分比
　　216；11F高层
　　216；三房一卫
　　216；44
　　216；5。13
　　216；11F高层
　　216；三房一卫
　　216；66
　　216；7。70
　　216；11F高层
　　216；三房一卫
　　216；44
　　216；5。13
　　216；11F高层
　　216；三房一卫
　　216；22
　　216；2。57
　　216；11F高层
　　216；三房两卫
　　216；208
　　216；45。27
　　216；18F高层
　　216；180
　　216；11F高层
　　216；三房两卫
　　216；55
　　216；16。92
　　216；18F高层
　　216；90
　　216；11F高层
　　216；四房两卫
　　216；22
　　216；10。07
　　216；18F高层
　　216；72
　　216；18F高层
　　216；四房两卫
　　216；54
　　216；6。30
　　216；合计
　　216；857
　　碧桂园天誉品牌房企广德改善之作
　　216；客户需求以刚改、改善型为主；
　　216；项目成交客户主要以个体老板、公务员为主，占比达60，有一定经济能力，看重改善居住环境；
　　216；客户关注重点在于产品、环境。
　　216；开发商
　　216；广德晋智房地产开发有限公司
　　216；楼盘地址
　　216；占地面积
　　216；226
　　216；总建面
　　216；容积率
　　216；2
　　216；绿化率
　　216；40
　　216；物业类型
　　216；高层、洋房、别墅
　　216；主力户型
　　216；开盘均价
　　216；首开时间
　　216；2018。2。13
　　户型配比：
　　户型配比
　　类型
　　面积段
　　户数
　　户数百分比
　　4F叠墅
　　48hr6。42
　　洋房
　　四房两厅三卫
　　88hr11。76
　　洋房
　　五房两厅两卫
　　34hr4。55
　　17F高层
　　四房两厅三卫
　　34hr4。55
　　17F高层
　　四房两厅两卫
　　544hr72。73
　　二、市场小结
　　产品方面：目前广德地价不断刷新，品牌房企入住，进一步刺激了广德市场，客户群体由早期刚需为主，随着区域条件、经济实力、客户认知度的不断提升，改善型客户不断增加，对产品追去从过去满足居住条件转变为对环境、品牌、服务及面子的追求。
　　且目前广德主力在售楼盘显性库存约2200套，其中新项目广信和园、金创新地块及6号新地块均未动工，据政府消息，此三宗地块开盘时间预计将推到10月后。目前市场库存有限，且以高层、小高层为主，纯洋房及高端别墅产品缺失，市场存在一定需求缺口；
　　价格方面：目前市内配套趋于完善、交通更加便利，价格稳中有升，改善类产品价格在85009000左右。
　　三、SWOT分析
　　项目优势
　　（1）交通优势：项目毗邻主干道，距离高速出口仅500米，交通便利、优势明显。
　　（2）环境优势：项目周边无工业布局，环境氛围极好，宣木瓜旅游小镇已经初具雏形，利于充分发挥优美环境的优越性，打造低密度社区，提高项目调性。
　　（3）品牌优势，项目属于安徽省首批特色小镇，具备一定知名度和品牌宣贯基础。
　　项目劣势
　　配套不足：项目周边10km医院、学校等大型公共设施较缺乏；
　　项目市场机会
　　项目周边竞品较少，且本身具备旅游、医疗、养老特色配套规划，可结合项目自身特点，完善生活配套，打造高端低密洋房、墅区，吸引广德市区及周边城市改善、投资客群。
　　项目威胁
　　（1）项目位处城郊，离市中心较远，区域板块热度相对较低。
　　（2）项目整体住宅规模较小，不宜大开大阖，对渠道拓展、营销资源整合要求较高。
　　四、目标客户群分析
　　以海棠小镇在该地区的长期经营、且作为首批安徽省特色旅游小镇，已经在当地形成了一定品牌影响力，会对周边改善、养老、投资客户群体构成产生一定牵引。项目客户群主要包括高端群体、投资客、周边乡镇的改善、养老客群。区域上，主要以广德市、周边投资、改善、养老客户为主，其他乡镇客户和浙江、上海投资客户为补充。
　　五、户型配比建议：
　　综合广德整体发展及销量，区域内竞品及市场比较受关注的项目，同时结合新项目自身区位及指标，根据周边客群特征经济技术指标、限高等要求，建议项目产品以低密度花园洋房和别墅相结合，实现快速去化，并追求项目利润最大化：
　　采取部分双拼、独栋别墅，独栋别墅220280平左右面积，满足高端客户需求。双拼别墅150220左右，以在控制总价和体现充分舒适度的前提下同独栋产品相区分，促进开盘去化。
　　户型配比建议方案：
　　根据目前项目规划，为实现项目产品合理搭配，实现项目利润最大化，具体户型面积段配比：
　　产品
　　户型
　　面积段
　　套数
　　比例
　　洋房
　　三房两卫
　　16hr17。78
　　三房两卫
　　16hr17。78
　　别墅
　　独栋
　　220250
　　12hr13。33
　　250280
　　8hr8。89
　　150180
　　20hr22。22
　　180220
　　18hr20。00
　　在户型选取思路上，充分利用项目低密度、点状供地特点，拉宽项目面宽，保证多室朝南、南北通透，附赠入户花园、主卧大露台，首层及二层设置前后花园，最大化增加产品附加值。
　　户型排布：
　　洋房S386
　　洋房S387
　　独栋别墅A12：250平米
　　独栋别墅A26：280平米
　　双拼别墅C124：152平
　　双拼别墅B46：212平