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降价百万无人问津!深圳顶流学区房大甩卖,二手房成交量创新低

  本文来源:时代财经作者:陈伟纳
  长城大厦,时代财经摄
  10月,深圳二手房成交量创下自2012年3月以来的最低,二手住宅过户套数为1605套,二手房网签套数仅1777套(含自助),比去年同期下降69,环比下降10。
  从业多年的房产中介阿伟(化名)告诉时代财经:二手房(成交量)每个月都在降,现在跟去年比真的差很远,看房的人也减少了,很多小区都没有成交,我们也很不好做。
  阿伟负责的是深圳福田百花片区,这里是深圳有名的名校片区,百花小学、荔园小学、深圳实验小学、深圳实验中学都是全市排名前列的学校。有名校加持,百花片区的二手房跟着水涨船高,常年占据深圳学区房成交量、成交价高地。不过,自从二手房指导价、大学区招生的政策出台以来,百花片区也变得不再高不可攀。
  近段时间来,部分学区房业主开始降价卖房,市场由去年的卖方市场转变为买方市场,购房者们开始犹豫,整体市场观望氛围浓厚。
  略微平淡的市场下,深圳23套顶级学区房集中抛售的消息突然冲上热搜。
  不过,据时代财经了解,所谓的23套学区房抛售实际为深圳联合产权交易所官方网站发布的两则房产转让公告,即百花片区内的长城大厦挂牌23套学区房,单套总价在938万元至2653万元之间,价格临近指导价,且低于市场价100万元。
  有房源降价600万成交依旧冷淡
  时代财经发现,这23套房产属于国有资产,目前归属于浙江省机关事务管理局,因为历史发展缘故,从以前的国有企业分配房演变为现在的商品房。由于这23套房属于国有资产,转让的方式只能通过拍卖。
  中介介绍,这并不是长城大厦第一次转让国资房,2019年时就曾经挂牌过40多套。
  虽然这23套国资房为百花片区带来了热度,但阿伟却并没有很兴奋,最近百花的学区房成交情况很差,价格相比指导价出台前跌了很多,普遍降价200万元300万元,夸张的有降价600万元的。我们现在推盘主要是推荐这些降价、诚心卖的。
  阿伟告诉时代财经,自己有一个购房微信群,里面都是向他咨询过学区房的意向客户,之前他经常发百花学区房的成交情况到群里,但从9月开始,自己就很少在群里发消息了,因为基本没有成交。
  链家网显示,目前百花片区的二手房挂盘量为175套,其中长城大厦(即长城花园)共有20套房源。时代财经了解到,目前长城花园挂盘较多的户型为87平方米的复式两房,总价约在980万元至1200万元之间,有急于出售的业主愿意把价格谈到920万元,但这样的房源只有一套。
  长城大厦外立面,时代财经摄
  这套87平方米的两房,总价980万元。这是1985年的房子,那时候比较流行复式,所以这里(百花片区)好多小区都是复式的两房。在阿伟的带领下,时代财经来到一套位于长城大厦13层的在售房源,阿伟表示小区内同户型的房源,价格已经挂到了1230万元,相比之下,这套房源的业主卖房诚意很大。
  从现场照片可以看到,长城花园楼间距较大,但房源分布较密集,一层楼往往聚集40户50户,最多的一层接近60户。每一户都紧挨着,共用一条走廊,走廊里也堆积着很多杂物。
  尽管降价幅度不小,但买房客们似乎并不愿意为此买账。
  最近有买房考虑的张丽(化名)向时代财经透露,自己并不想买百花片区的学区房,现在的选择更多了,新房二手房都可以买,百花的学区虽然好,但是房子太老了,相比之下我更愿意买环境更好的新房,至少住着更舒服。
  去年结婚的张丽计划明年生小孩,但生孩子之前要把买房子的事处理好。此前,他们夫妻曾看过百花片区的房子,但一直没有合适的,如今经过长时间的观望,她反而不想在这里买房了,原因是百花的小区普遍都是80年代的老小区。
  10月整个百花片区只成交了78套房,但却是指导价出台后成交最多的一个月,长城大厦只有1套成交。以往百花片区都是2050套的成交量,今年的行情真的太差了。阿伟无奈说道。时代财经走访时发现,过去门庭若市的中介门店,工作日竟没有一个上门咨询的客户,连店员也走得七七八八。
  长城大厦楼道,时代财经摄
  学区房为什么不香了?
  不可否认,学区房曾经为房子增加了许多附加价值,但在制度和观念的改变下,学区房已经没有那么香了。
  今年7月30日,深圳拟通过立法推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,健全优质教育资源共建共享机制。
  自此以后,深圳学区房市场的买卖方在心理上产生了微妙变化,部分业主担心政策实施后影响学区房源价值,从而多次调低报价。也有部分业主认为,学区房挤出一些泡沫实属正常,深圳学区房的价值一直都会存在。
  但近段时间来,学区房降价的情况却日渐增多。最典型的例子是百花片区内的核电花园,此前行情较好的时候,卖过1700万元左右,现在成交价却降到了1066万元,一前一后差距竟有600多万元。同片区的南天二花园也出现业主大降价的情况,一套89平方米的房源,市场参考价为1870万元,实际成交价却只有1530万元,降价340万元。
  阿伟告诉时代财经,降价是普遍现象,部分卖家担心大学区制施行后,手上的房产更难出手。同时很多买家都保持观望心态,不着急买房,等着大学区制的落地。大家都怕高位站岗,这是目前学区房成交少最主要的原因,阿伟说道。
  中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为,深圳大学区招生政策的推出,并不会导致深圳名校以及学区房的消失。深圳名校在制度管理校风生源等方面都有较大优势,而且还有优质师资,即使大学区制施行也不会改变名校的师资结构和实力,所以名校仍比那些非名校更具明显优势。
  荔园小学,时代财经摄
  不过,宋丁表示,现在学区房的价值极有可能会相比之前打折扣,因为大学区制度下,每个小孩都有上名校的机会,学区房的概念将会削弱。而张丽也表示赞同,只要我在附近买了房,就有机会上百花的学校,还可以省下更多的钱。
  虽然买房客观望情绪浓厚,但房地产税试点消息传出后,不少业主却纷纷挂牌。数据显示,截至10月底,深圳的二手房挂牌量突破5。5万套。
  而与二手房交易的冷淡相比,10月份,受新上市项目大幅增加影响,深圳新房成交套数、成交面积环比增幅均在30以上。

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