合同解除后不应当影响合同中违约责任条款的效力

　　案情简介：2013年7月，原告张某与被告王某签订《房屋买卖合同》。合同约定，张某将其一处房屋以100万元出卖给王某，王某于合同签订之日预付2万元，于2013年9月支付38万元；张某于收到王某支付的2万元预付款和38万元房款后10日内将房屋交付给王某，并协助王某办理房屋产权过户手续；王某于房屋交付后60日内向张某付清余款60万元。同时，合同的违约条款约定，买受方逾期付款超过30日或出卖方逾期交房超过30日，守约方有权解除合同，守约方解除合同的，违约方按房屋总价款的20向对方支付违约金。合同簽订后，王某向张某支付了2万元预付款。此后，王某未按期付款。张某多次催告，王某先以资金周转困难为由拖延，后以放弃2万元预付款为条件要求解除合同。双方多次商谈未果，张某于2014年2月提起诉讼，请求解除与王某签订的上述合同，王某支付违约金40万元。
　　争议焦点：被告王某同意解除合同，同时认为，合同解除的法律后果是使合同关系归于消灭，合同中的违约责任条款不再适用，合同解除后，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金；根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，原告只享有要求恢复原状、采取其他补救措施、赔偿损失的权利，无权要求被告支付违约金；另外，案涉合同的解除，原告也无实际损失。
　　原告张某认为：根据《合同法》第九十八条的规定，合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，合同解除后，也不影响合同中违约责任条款的效力，被告应当按照合同中违约责任条款的约定，承担支付违约金的责任。另外，被告之所以拒不履行合同，是因为房屋市场价格下降。案涉合同解除后，原告产生了房屋价格下降的实际损失，如果合同得以履行，该项损失本应由被告承担。如果被告不承担支付违约金的责任，则因其违约行为避免了房屋价格下降的损失，显然不公。
　　案件结果：本案审理中，双方以解除合同、被告赔偿原告经济损失17万元调解结案，被告已付的2万元不予返还，另行支付原告15万元。
　　案件评析：笔者作为本案原告的诉讼代理人，考虑到自合同签订之时案涉房屋的市场价格下跌10左右，原告的实际损失约为10万元，按照被代理人的意见与被告达成了调解协议，但本案中涉及的《合同法》相关条款的理解与适用，值得思考、评析。
　　本案产生的争议，一是源于对《合同法》第九十七条和第九十八条规定的理解；二是源于最高人民法院（2009）民一终字第23号民事判决书的裁判要旨（见《广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案》，载《最高人民法院公报》2010年第5期）。
　　最高人民法院的上述判决认为，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。因此，桂冠公司要求支付违约金的主张，本院不予支持。
　　对于《合同法》第九十七条和第九十八条规定的理解，经历了如下过程：最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第8条指出：为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。
　　最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第二十六条规定：买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。
　　据此，笔者认为，合同解除后，如果没有违约金条款或其他清理权利义务的条款，违约方的违约责任应当适用《合同法》第九十七条的规定；合同解除后，如果合同中有违约金或其他清理权利义务的条款，该违约金条款或其他清理权利义务条款的效力不受影响，违约方应当承担支付违约金的责任。
　　作者简介：
　　王本海（1963～），男，安徽省巢湖市人，民族：汉，职称：三级律师，学历：硕士研究生，研究方向：国际经济法。