浅析房地产企业并购价值评估

　　【摘要】随着宏观调控和市场竞争的加剧，以资本为纽带的房地产企业并购层出不穷。房地产企业并购价值评估是并购的核心，关系到并购双方的收益和并购活动的成败。并购可以看作是企业控制权运动过程中的一种权利让渡行为，成功的并购往往能为企业的发展创造新的机遇和条件，目前并购已经成为房地产企业提升市场竞争力的重要手段。本文通过分析房地产企业并购产生的动因，研究此类并购企业价值评估特色和应注意的问题，为此类并购过程中的目标企业价值评估提供思考的方向。
　　【关键词】房地产；企业并购；价值评估
　　我国房地产调控的大背景下，房地产企业的生存发展更为艰难，企业间的并购日益频繁。房地产企业之间并购的主要目的是获得被并购企业的土地使用权，进行土地储备，以此来增强自身的市场占有率和竞争能力，获得后发优势。目前，我国房地产业并购数量持续增加，房地产并购已经占据各行业之首。而现阶段国有资本在房地产行业的调整和新进入者的涌现则进一步推动了房地产行业的并购整合。
　　一、房地产企业并购产生动因及风险
　　（一）房地产企业并购产生原因
　　企业并购主要来自于当前我国宏观调控政策和市场竞争的压力，为应对房价增速过快和通货膨胀节节攀升的局面，我国政府开始采取加息、提高存款准备金率等一系列货币政策，宏观调控政策的持续出台，使得银行普遍将资源向大型主流开发商倾斜，一些中小开发商资金链紧张。房地产行业融资紧张，相应的并购案例和并购金额均出现增长趋势。同时房地产市场竞争加剧，随着我国限购、限贷等一系列调控政策的出台，中小型企业面临严重的冲击，土地资源的成本增长，产业的优胜劣汰机制也是企业进入与退出的重要原因。
　　（二）企业并购存在的风险
　　首先，对目标企业的估价是并购交易的核心内容，成功并购的关键就在于确定合理的交易价格。财务风险表现在并购保证和资本结构有关的资金来源风险，具体包括资金是否在数量上和时间上需要保证，融资方式是否适合并购动机，债务负担是否会影响企业的正常生产经营等。房地产并购的项目风险在于收购项目与公司战略是否吻合，并购战略只是企业发展过程中的一个经营战略，它必须和企业的长远整体战略相匹配。房地产并购的管理风险主要来自整合风险。房地产企业并购整合的内容涉及资产、财务、组织、管理、人力资源和企业文化等方面，是一个非常复杂的过程，并购整合是房地产企业并购成功的关键，只有从战略、有形资源、无形资源等方面做到整合，才能真正实现房地产企业的并购战略目标。
　　二、现阶段房地产企业并购的理论基础
　　（一）合理的价值评估理论
　　房地产企业并购价值评估是在企业价值评估的基础上所进行的延伸和扩展。在研究企业并购价值评估时前，需要首先了解企业价值评估的理论。评估企业价值首先要明确企业价值的内涵和特性，这也是了解企业并购价值重要前提。目前采用的方式有无偿划拨或有偿并购，对目标企业的土地使用权往往不评估或作价很低，大部分只评估其地上建筑物，使并购企业可以无偿获得或以很低的价格获得目标企业的土地使用权。正如经济生活中的大多数行业都具有繁荣和萧条的周期性一样，已开发地产的价值也存周期性，这样也会使得土地的价值存在周期性。企业价值是公司现时获利能力和潜在获利机会的货币化表现。公司价值一般是指普通股股东权益的实际价值，它是公司目前股权帐面价值和从现在起到可以预见的将来这一历史时期内产生的经济增加值的现值之和，因此，在对目标企业进行价值评估过程中应该考虑土地的价格和股市以及经济周期之间的关系，以更好地反映其真实价值。
　　（二）并购类型分析
　　并购类型整体上分为：战略合作、资源整合、业务扩张、借机触地等多种方法〔1〕。战略合作企业规模较大，各自拥有一定优势，从战略的高度考虑企业的合作，并购后有助于实现优势互补。并购方全额收购增发的股权。从而拥有被并购方增资扩股后的较大部分股权，并购方成为第一大股东，而被并购方降为第二股东。资源重组是企业都掌握一定的资源，但是一方具备明显的优势，为了发挥资源的最大效用，由共同的关联方进行资源控制权的调配。被并购方的房地产资源被多个并购方整合，达到资源的重组利用。业务扩张是指企业处于高度成长期，有内在扩张需求，通过收购兼并方式的企业可以迅速做大做强或事先在某个区域市场的立足。借机触地是在于企业原先并不从事房地产业，通过收购兼并触地寻求新的业务增长点或实现多元化的经营。现阶段战略并购方式在全国各大房地产企业并购中己经相当常见，同时，随着房地产业并购趋势的加剧，战略并购将会是一大趋势。
　　（三）并购企业价值评估特点及注意事项
　　基于土地资源并购中，企业价值评估要注重企业并购价值内涵：内在价值和战略价值相结合。有些企业在选择并购目标时，将那些要素资源丰富尤其是有大量土地使用权或地理位置较好的企业作为并购目标，但企业并购价值，并不是简单地由各单项资产价值和债务的代数和，因为并购的目的是为了通过后来的经营活动来获取收益，决定企业价值大小的因素相当多。对于拥有大量土地或者优越地理位置企业的并购，目前采用的方式有无偿划拨或有偿并购，对目标企业的土地使用权往往不评估或作价很低，大部分只评估其地上建筑物，使并购企业可以无偿获得或以很低的价格获得目标企业的土地使用权。并购企业的目的应着眼于并购整合后企业的增值能力，所以企业并购价值的价值类型应选择投资价值，而不是市场价值或持续经营价值。企业的投资价值与市场价值和持续经营价值是可以相互转换的，并购会产生协同效应，在对目标企业的价值评估过程中，也应包括资源要素产生的价值。
　　房地产并购企业价值评估是市场经济的基本行为之一，它具有和其他评估行为如资产评估、资信评估、项目评估不同的特征〔2〕，因为此时评估是完全站在并购方的角度，评估目标企业的价值，考虑更多的是考虑评估价值和经济环境的关系，判断目标企业未来能带来的收益所能产生的协同效应等。在评估过程中要结合并购主体的结果差异，同一个并购对象，对不同的企业有不同的价值，由于并购双方资产配合度不同，经营能力不同，所發挥的整合效应有大有小，所取得利益增量也会不同。从短期来看，上市公司储备土地的价值与其股票二级市场的价格之间并不存在线性关系，但是，从长期来看，地产股的股票价格对房地产公司的价值评估具有重要的参考。在评估过程中要注重的评估的整体性，并购方更加注重目标企业的整体价值。目标企业价值是指目标企业作为整体而言的价值，是目标企业占用的固定资产、流动资产、无形资产等全部资产价值的总称。目标公司可能会因为协议出让遗留问题使其土地使用权在法律上有瑕疵，在价值评估过程中应合理评估交易风险和投资收益。强风险性也会对评估结果产生影响，任何人都没法准确预计市场的反应以及并购后的企业未来的收益情况，所以，这种风险所产生的不确定性也会影响到并购企业对于目标企业当下的价值评估。
　　三、结语
　　房地产并购有助于房地产企业挖掘规模经济效益，提高房地产业的总体素质。在房地产企业并购中，土地是一项特殊的资源，它在并购过程中的定价要考虑多项因素，尤其是与经济形势和国家政策密切相关，应做好四个方面工作，继续鼓励和支持企业并购；合理定位政府在企业并购中的角色；引导企业通过并购实现商业模式创新；提高企业在并购中的风险意识。
　　【参考文献】
　　〔1〕吕其银。我国房地产业并购战略研究〔D〕。东南大学，2006。
　　〔2〕许钰川。对我国企业并购的动因及对策分析〔J〕。农村经济与科技，2008（12）。