重要信号房企撤离三四线发出预警

　　1hr2019年以来，一二线城市的地价犹如刹车失灵般，一波接着一波频繁刷出新高度。
　　北上深等一线城市，开始走出土地供应静默期，加速奔跑。
　　最近，经过56轮持久战，北京拍出了79亿全国总价地王。同时，上半年内，北京经营性用地总成交额近千亿。
　　深圳更猛，2019上半年迎来近10年最疯狂的一次土拍，70多家房企激烈抢地，5宗地成交224亿。且在周边二手房价7万的区域，拍出高约6。6万的楼面价。
　　当然，二线城市也不甘示弱，高调诞生一个又一个新地王。
　　举几个典型的例子
　　杭州：望江地块20分钟溢价封顶，1小时成交，实际可售楼面价超5万，刷新杭州最高地价纪录。
　　南京：城中朝天宫土拍，楼面价3。9万，创下城中区最高地价纪录。
　　苏州：园区住宅地块，楼面价3万，超越过去2。8万的最高单价，成为新地王。
　　成都：去年地王楼面价1。6万，今年3月地王楼面价1。72万，5月再创新高，新地王拍出1。84万的楼面价，溢价134。
　　无锡：同一天60多家房企抢地，拍出3个区域新地王，最高楼面价1。8万。
　　常州：一天出让4宗地，拍出3个地王，全部以50以上高溢价成交，楼面价1。56万，突破历史新高。
　　合肥：近两个月，几乎每场土拍都有70多家房企疯狂抢地。
　　尽管不少城市已经出台执行了比较严格的土地调控政策，但依然无法阻挡一二线城市火爆的土拍势头。2
　　而这一切的背后，在于各大房企步调一致的、全面回归一二线城市的决心。2019年初的业绩发布会上，不少房企就表示，要把投资重心从三四线回归到一二线。
　　半年过去，果不其然
　　融创、万科在一二线城市的新增土地储备建面均超过千万平米，成为上半年在一二线拿地最多的房企。其中，融创上半年在武汉、重庆、济南、天津等9个热点二线城市均有拿地。
　　正荣新增土地储备8成以上在一二线城市。
　　世茂、阳光城、中骏新增土地储备一二线城市占比也过半，相比2018年提升10左右。
　　旭辉、中海在一二线城市新增土地储备建面占比超过9成。相比2018年激进押注三四线，旭辉2019年大幅增加一二线的拿地比例，比2018年全年上涨40个百分点。
　　保利在一二线城市的拿地金额占比超过79，是继2018年11月拿地转谨慎以来再次积极拓张，并且拿地城市以省会为主。
　　电建通过收购的形式大幅提高在武汉的土地储备，成为上半年武汉新增土地储备最多的房企。
　　金茂、滨江分别是昆明、杭州上半年新增土地储备最多的房企。
　　雅居乐加码布局一二线城市，今年6月首入北京，以逾30亿的总价竞得北京一宗住宅用地。
　　中梁也开始加速二线城市布局，进驻杭州、合肥、成都、武汉等城市，后又加仓合肥、苏州、天津、长沙等城市。
　　据统计，2019上半年，全国300城经营性土地成交建面达9。5亿平米。其中，一二线城市供地力度大幅提高，成交面积同比分别增长20、9，成交金额同比增长35、27。3
　　一方面，是一二线市场的火力全开；而另一方面，我们看到了三四线的颓势。
　　2019上半年，三四线城市成交面积和金额双双下滑，房企在三四线的新增土地储备建面占比下滑近8个百分点。同时，近7成的百强房企在三四线新增土地投资有不同程度的下降，拿地积极性下滑。照此发展，2019年三四線城市全年成交量将延续下行趋势。
　　更为明显的是，北京房企首开股份发布的一份融资公告。这个看似再正常不过的公告最后，首开股份加了一句，融资不用于三四线城市房地产项目开发建设。这家房企对于三四线的态度再直白不过。
　　此外，多家房企计提存货跌价准备，也能明显感受到他们对三四线的谨慎。
　　比如万科，2018年存货跌价准备金为23。1亿，较2017年的16。1亿上涨43。5。据统计，万科共计提12个项目，其中有7个位于三四线城市。再比如，新城是3。97亿，阳光城是3。8亿。在这些房企的计提项目中，75以上来自三四线城市。
　　所以，无论是上半年各房企在一二线城市抢地的数据，还是2019上半年的年报，都生动演绎着撤离三四线的路径。4
　　但在前几年，我们看到的是大量的房企在全面重仓三四线，并且战线越拉越长。
　　那些年，一二线严厉限购限价的溢出效应，以及棚改货币化安置的加持，大量资金和需求流向了三四线城市，造就了一批房企的规模神话。现在回过头去看，他们恰好抓住了中国城市化进程最快，房价需求猛增的那几年。于是，大家业绩纷纷破百亿，普天同庆。其中，最典型的5家房企，碧桂园、新城、旭辉、阳光城、中南。
　　不过，大家并没有在三四线的开发热潮中过多的下沉。除了碧桂园外，其他房企对于三四线的态度越来越微妙，越来越小心翼翼。这里面的原因也很简单，对于房企来说，在如今的市场大环境下，要更加追求长期的稳定，没有足够大的预期，就意味着风险。
　　而一二线城市恰恰承载了房企更多的预期。随着人口落户政策的全面放开，一二线将接受到更多的人口回流。源源不断的人口流入，就是最大的利好。
　　大家可以想象一下，如果越来越多的强二线城市都像石家庄那样变成了零门槛，或者像西安那样用尽所有的力气去抢人，导致的最直接后果是什么？就是三四线及以下的城市价值最大程度被稀释，很多没有产业的城市出现比较巨大的人口外流。鹤岗就是一个很好的例子，人口流失严重，房价低至600元！其实，这种收缩非常严重的城市，分布在全国大大小小各个角落。
　　5hr还有很值得关注的一点是，在经过这一轮大牛市之后，大部分城市几乎没有很明显的价格洼地了。
　　很多三四线小城，地价一波接着一波频繁刷出新高，随之而来的是房价也跟着越来越高。
　　曾经听过不止一个小县城的房价已经超过2万，而目前很多核心二线城市，房价还在1。5万左右。
　　再比如说河南
　　最近短短两个月，洛阳、开封、安阳、驻马店、濮阳、新乡、周口，甚至烂尾房泛滥的南阳等地级市，都拍出了新地王。其中，洛阳和南阳的地王单价每亩均破千万大关，房价直追省会郑州。
　　这样直观的对比，很明显能感受到三四线房价的虚高。
　　一方面，三四线的房价之前被压抑太久，这波又涨得太快太猛，提前跨入雷区。
　　另一方面，这两年的去库存政策毫无疑问是成功的，可是，这只是先去掉了开发商手上的库存，未来的这些存量空间，没有人，又该如何盘活？风险肯定大。
　　网上疯传的，河南开封取消3年限售的消息被实锤！
　　因城施策一直是楼市调控的主旋律。此次限售令的出台，必定跟近期市场倍增的销售压力有关。三四线市场疲软，想要通过政策松绑，缓和供求关系。类似的政策，同样屬于三四线小城的菏泽也出现过。下一个，会是谁？
　　终于，雪球可以继续滚下去了。但，有没有人接着往上滚？能不能滚得动？会不会被压死？
　　先知先觉的房企正在撤离三四线，或者说，他们根本从未深入过三四线。链接开封楼市限售松绑一日游的背后：房企大举进入去库存成新难
　　7月20日，开封市人民政府网站刊文称，开封市住建局鉴于其作出的调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的决定，未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估，故撤销此决定，收回相关文函。
　　开封市限售令放开一日游，引起了市场的普遍关注。
　　两年前开封限售令的出台，很大程度上是因为当时郑州限购以后，部分购房需求涌入开封，对当地楼市形成了很大压力。而随着一线房企大举进入，开封楼市的货值被持续拉高，库存高企使去化成为新的难题。开封某楼盘销售人员小李告诉《中国证券报》记者。
　　专家指出，房地产政策应该预判政策效果，调控政策的调整应该谨慎，保持市场的平稳是核心。同时，要加快人才引进，发展特色产业，促进地方性楼市的健康发展。
　　日前开封取消限售，在一些于开封从事地产经纪人看来，是比较正常的事情。毕竟今年卖得不是很好。
　　克而瑞报告显示，2019年以来，郊县客户的比例上升至4成左右，开封城区降至2成，郑州投资客因为开封价格与郑州房价差缩小，也随之明显减少。而克而瑞预测，2019年45月份，郑州市场有一定程度回暖，反而加剧了开封市场的低迷。不少项目整体去化只完成年度目标的两到三成，全年预计只能完成年度目标在六成左右。
　　开封楼市政策的纠结，实际上也是当地土地出让从汹涌到退潮的缩影。某全国性房企河南区域人士在受访时道出了房企在开封楼市的拓荒过程。
　　2016年以来，以碧桂园、恒大为首的外地企业进驻开封，随后，全国性地产品牌进入开封速度加快。2017年12月，万科与当地房企合作开发开封清明上河城，打造21平方公里宋文化小镇。2018年开年，保利地产公告，以1。73亿元取得开封市龙亭区复兴大道北侧地块，面积约26。4万平方米。
　　房企加速进入，也拉高了开封楼市的货值。克而瑞报告显示，过去两年，开封市土地出让量过大，导致目前的存量问题较为严重，市场成交量最高的三年（20162018年）平均每年市场容量在160亿元左右，但目前市场上开发商2019年计划推货量已经达到240亿元。
　　业内人士认为，目前开封市场上项目面临主要难题在于客户购买力后继乏力，开封是人口流出型城市，短期内人口上行可能性不高，购房意愿不强且收入水平有限，后续去化困难。
　　开封撤回了取消限售的决定，称未进行充分的市场调研和论证，对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估。
　　而对比上述当地楼市的低迷，可以宽松一下的政策呼声在当地也并不是没有。
　　上述房企人士认为，2017年以来，限售、限购以及差别化信贷等是调控政策工具箱里的核心，各地要想‘松一下，取消限售和限购应该是最后被考虑的。
　　中原地产首席分析师张大伟认为，房地产政策应该预判政策效果，平稳是趋势，宽松与收紧并存。房住不炒仍然是目前房地产市场平稳运行的主轴，地方调控收紧预期依然存在。