浅析房地产企业财务危机产生原因及对策

　　江烽罗颖
　　（杭州电子科技大学，浙江杭州310018）
　　【摘要】我国房地产企业长期存在着财务隐患，成为我国经济发展的一大重要阻碍，是当今时期亟待解决的问题。本文通过对房地产企业财务状况进行综合分析，发现大多数房地产企业存在资产负债率较高、盲目扩大规模、财务人员缺乏危机预警意识以及企业内部组织结构不合理等问题，本文有针对性地对这些问题提出相应地改善建议，使企业在资金管理、财务规划、投资融资等重大决策安排时能有一套完备的财务管理预警方案。
　　【关键词】房地产企业；财务危机；防范策略
　　一、房地产企业财务危机产生原因
　　（一）资产负债率过高
　　房地产企业不同于传统制造业，其发展需要占用大量资金，因此具有较高的负债率。大多数房地产企业的融资方案仅仅考虑项目资金的需求，忽略了公司的财务负荷能力。例如一个房地产企业在前期启动项目时，将全部精力放在如何获得大量资金维持项目正常运作，完全不顾后期的财务状况以及到期时间，未能从公司整體角度对企业的融资行为进行全方位考量。一旦经济大环境遏制房地产企业的发展，则大量的投资资金在短期内将无法收回，资金链断裂的情况时有发生，随之而来的便是财务状况恶化，产生大量的欠款，长此以往企业则会面临破产的压力。此外，企业大量的负债伴随大量的利息费用，虽然高负债在一定程度上能够提高企业的经营杠杆，但是过高的负债率产生的费用会很大程度上增加企业财务风险。
　　（二）盲目扩张
　　房地产企业不同于传统制造业，其发展需要占用大量资金，因此具有较高的负债率。大多数房地产企业的融资方案仅仅考虑项目资金的需求，忽略了公司的财务负荷能力。例如一个房地产企业在前期启动项目时，将全部精力放在如何获得大量资金维持项目正常运作，完全不顾后期的财务状况以及到期时间，未能从公司整体角度对企业的融资行为进行全方位考量。一旦经济大环境遏制房地产企业的发展，则大量的投资资金在短期内将无法收回，资金链断裂的情况时有发生，随之而来的便是财务状况恶化，产生大量的欠款，长此以往企业则会面临破产的压力。此外，企业大量的负债伴随大量的利息费用，虽然高负债在一定程度上能够提高企业的经营杠杆，但是过高的负债率产生的费用会很大程度上增加企业财务风险。
　　（三）财务管理人员对财务危机认识不够
　　房地产企业的财务结构较为混乱，财务人员普遍缺乏对房地产业的理解，同时缺乏实务水平的实务水平，导致了我国房地产企业对财务危机的漠视。房地产企业财务管理人员和相关决策者在进行经营决策时，没有充分考虑和分析公司的财务状况，当企业财务状况良好时，对未来可能产生的财务压力没有充分认识，很容易做出错误的基于经验的决策，导致不良的后果。同时，当公司财务状况趋于恶化时，企业的财务管理人员由于缺乏足够的知识和能力，无法有效地化解财务危机带来的负面影响。
　　（四）房地产企业组织结构不合理
　　我国房地产经营模式大体为下设众多分公司对不同业务经营，分公司的设立有利于加强管理，但是也给管理互动带来一定的难度。总公司与项目分公司的关系是委托代理关系，项目分公司是代理人，总公司是委托人，分公司是独立经营的个体，这就会导致总公司和分公司信息传递出现偏差，当总公司获得项目进展情况的信息时已经失去了其有效性，分公司的战略决策有时可能与总公司的发展规划不匹配，总公司无法对分公司的经营活动以及财务预算等进行统一管理，使财务危机更加容易发生。
　　（五）国家宏观政策影响
　　我国房地产行业的发展取决于宏观政策。其主要资金来源为银行贷款，如果政府相邀限制房地产行业的发展，只要限制银行向房地产公司提供贷款额度即可，这不仅使房地产企业无法获取贷款更增加了贷款成本，行业的贷款需求随之下降，近一步影响房产销售，资金链就会断裂。此外，我国有多数地区的政府对出台了房屋购置限制法规，一旦限购政策更加严苛或者扩张到更大的范围，极大的影响了房地产企业的发展。贷款成本以及政府的政策是抑制房地产行业的量大直接因素，因此房地产企业在发展时要充分考虑到这两点因素。
　　二、房地产企业财务危机防范策略
　　（一）资金集中管理模式
　　房地产企业应该采用集团公司模式，统一对资金进行管理。总公司对资金使用进行严格监管，不断强化各个分公司资金使用管理，发挥资金的最大效用，既减少风险过渡投资也降低自己闲置资金，也防止分公司资金断裂。同时可以对资金的流动进行有效的控制和管理，进而对整个企业的经营和财务活动进行统筹管理，及时地了解集团公司资金的流向、流量和存量等财务状况，将资金集中于重点项目的投资，以提高资金周转效率为前提，从而有效地规划企业资金使用。
　　（二）做好财务规划
　　做好财务风险管理，从财务整体角度制定财务战略。对财务状况保持严密监督，一旦出现偏差积极采取应对措施，以防止大规模财务危机爆发。财务规划包括资金的来源、利息的支付情况、资金筹集方式、支出与财务规划之间的差额等多方面着手，通过对财务预算进行严格规划来规避财务风险问题。企业处于不同发展阶段时采用不同的财务策略，例如大量借款促进前期发展、采取风险规避的方法谨慎投资等。
　　（三）合理选择融资方式
　　房地产企业在进行融资决策时要充分考虑到融资风险问题，以求获得最低的财务风险。例如，企业面临高风险财务状况时，增加持股或者追加投资是较好的规避风险方式；当财务危机处于较高水平时，普遍采用发行债券或向银行贷款的方式；在企业处于较低风险环境时，可扩大举债金额等，提高资本回报率。房地产企业在进行融资决策时要以自身财物状况为出发点。
　　（四）加强项目生命周期各阶段财务管理
　　房地产企业项目周期包括融资、投资、项目开发、销售和资金分配等五个环节。首先在融资阶段，以获得土地使用权为目标向银行获取贷款，使债务与权益保持在一定的水平。在投资阶段，要对市场状况获得充分的了解，全面掌握投资的具体内容并对可行性分析做出深入探讨。在开发阶段，房地产企业对项目实施的每个过程都要进行严密监控，避免产生过多不必要的成本，确保成本控制在预算范围之内。在销售阶段，采用多种策略的销售模式，扩大销售渠道，以达到资金最快回笼的目的。通过对每个环节进行全方位管理使房地产企业的财务能够平稳运行。另外，完备的财务危机预警系统能够让房地产企业很好地规避风险，在运行的各个环节一旦出现偏差，迅速采取优化措施方式偏差进一步扩大。
　　【参考文献】
　　〔1〕程红。房地产企业财务风险的生成原因与控制措施〔J〕。企业导报，2015（1）：152152。
　　〔2〕任晓冬。浅谈房地产企业财务风险的成因及治理对策〔J〕。中国总会计师，2015（2）：4445。
　　〔3〕梅兰兰。探析房地产行业财务危机成因及应对措施〔J〕。环球市场，2017（4）：7171。