闽系房企赚的钱都到哪里去了？

　　房地产行业这么多年迅猛发展，一直给人感觉稳赚不赔，房企给人的印象向来都是财大气粗，年销售额动辄几百上千亿，这是其他很多行业所无法企及的，房地产的老板也都是叱咤风云的大人物，曾经排着队进富豪榜。
　　但是2016年，中央经济工作会议上首次提出房住不炒，后又加码三道红线、房贷集中度管理、集中供地政策等调控措施，一些踩着高杠杆疯狂扩张的房企，即将跌落神坛。
　　资金链，一直是掣肘房企的双刃剑。在很多人看来，房企体量大，销售高，他们应该都是很有钱的。然而，从去年开始爆雷的房企很多，为什么账上躺着百亿现金，连一个亿的债务都还不上，更有些房企连几千万的工程款都付不出。房企的钱都去哪了？
　　房企的钱去哪儿了？
　　高负债高周转模式下，房企看起来似乎财大气粗。而实际上，很多房企账上的钱都是纸面财富。
　　一些房企账上看似钱不少，除了由于监管等原因一部分钱没法任意提取外，其实有些还存在虚胖的情况：账面资金注水，内里资产已经被掏空。
　　房企虚增收入，粉饰财务报表的这种情况在非常常见。
　　另外，财务报表上的数据也可能存在水分。表外负债、明股实债等，都是房企粉饰财务报表的惯用伎俩。
　　业内专家透露，以一家陷入流动性危机的房企举例，除了被监管的部分预售资金之外，它的资金流向大致如下：一是用于偿还高额负债包括隐藏的负债；二是大量囤地和没卖出去的房子，作为资产存在；三是用于项目开发及日常经营等。
　　一方面，一些房企的项目投资中，几乎将杠杆用到极致，负债越来越高。有地产大佬指出，有的开发商拿地95是各类杠杆融资，自有资金投入不到5。
　　另一方面，融资的成本已经超过许多项目的利润。这两年，为了提高盈利水平，一些房企在投资时，要求项目IRR达到20，净利率不低于8的地块才能拿。
　　业内人士透露，看似账面上有几十上百亿的资金，里面不少是高息借款或过桥，是看得到摸不着的钱。
　　以前很多房企喜欢囤地，到处疯狂拿地，大肆并购，即便拿了地王，也不觉得地价高。这些囤地的钱里面，有很多来源于负债。在此前许多年里，房企通过利用高负债扩张圈地，再通过房价上涨消化其高负债带来的高融资成本。
　　尽管资金紧张，但一二线优质地块，房企通常舍不得打折出售；能出售的地块，大多有瑕疵；或未足额缴纳出让金及税费，根本没法转让。这导致房企很多钱，积压在土储上，变现困难，无法缓解流动性危机。
　　此外，产品能力与经营能力下降，导致商品房大量存货。一旦遇到竞争激烈的下行周期，销售压力倍增，回款困难，由此沉积了大量资金在商品房。其根源，在于规模扩张同时，自身造血能力却不强，竞争力不足，大而不强是主要原因。
　　在目前行业调整的格局下，市场资源必将向高信用房企聚集，信用分层不可避免。长期来看，对房企，只有控规模、稳发展、重经营，从以往以价换量的模式，转变成以质换量的长期主义路线上来，才能在本轮大浪淘沙中最终活下来。