房地产是货币蓄水池吗

　　邓新华
　　人们经常会在媒体上、网络上看到一种说法，说房地产是货币的蓄水池，有助于抑制通货膨胀。这个说法，符合人们的直觉想象，从抑制消费品价格短期上涨的角度来说，也有一定道理，但并没有真正揭示房地产对于货币的意义。
　　房地产作为绝大多数人最重要的资本储蓄手段，如果其发展受到抑制，则必然会对人们的储蓄产生影响，从而会短时间内推动消费品价格上涨。但是，根据莎伊定律，长期来看，人们储蓄减少，未来消费能力也会下降。所以，即便房地产发展受阻，也并不能刺激消费、提振经济。
　　但从货币角度来看，房地产这个所谓的蓄水池，并不能最终留住货币不外溢。
　　因为，尽管房地产领域资金周转周期很长，但这些钱最终也会被支付给领域之外的人和商品、服务。开发商拿到了钱，会支付给建筑工人、建材商；二手房售出者拿到了钱，会用于消费或投资于股市等其他方面。所以，增发货币之后，房地产最多可以延长增发货币流到其他领域的时间，最终，其他商品还是会涨价的。
　　由于房地产是普通人接触得到的、存续时间最长的资产，有了通胀预期以后，人们会优先购买房子。想一下，假设每月房租涨价100元，放在漫长的70年里，那也会增加总的现金收入84000元。当然，实际上人们是按年金现值来算的。更何况，在漫长的70年里，还不知道会发生多少次通货膨胀。所以，人们优先购买房子，是为漫长时间里的未来预期埋单，是符合经济理性的。
　　所以，当物价微涨时，房价却会涨很多，这给了人们一个错觉，以为房地产作为蓄水池，能够留住增发货币，不让其他物价大涨。
　　房地产对于货币来说，最重要的其实是，它帮助货币运行平滑。
　　原因是，由于房子存续时间长、无风险收益高，对于大多数普通人来说，房地产是最佳的抵押资产。
　　大量的小微企业主，应该对此深有体会。小微企业主去银行贷款，什么抵押物最让银行放心？当然是房子。你想拿企业的未来收入做抵押吗？对不起，银行没有能力判断每一家小微企业的经营前景，不能接受这种抵押。
　　不开办企业的打工人，要想融资，第一抵押工具也同样是房子。不管是去银行借钱还是民间融资，有个房子做抵押，就要容易很多。
　　假设人们突然没有了房子作为抵押物，那会发生什么？
　　那就会使得金融运转的许多环节突然停顿，货币流通不畅，资源调配不顺，那会是一场经济灾难。
　　也许有人会问，中国改革开放之前，金融又是怎么运转的呢？
　　那时候金融远远不及今天活跃，人们融资困难，经济发展受阻。
　　改革开放以来，原来僵化管理的土地，不断进入市场，转变成巨额财富。
　　学者赵燕菁提出，土地财政是地方经营城市的融资工具。中国之所以能‘和平崛起’，真正原因，恰恰是由于‘土地财政’的融资模式，使得中国不必借由外部征服，就可以获得原始积累所必需的‘初始信用’。
　　赵燕菁的话有道理。其实土地不断释放入市，不仅为地方政府提供了融资手段，也为老百姓提供了最为重要的融资手段。
　　从这个角度来说，甚至可以说，房地产不是简单的货币蓄水池，实际上，它本身就是一种间接的货币。没有了土地、房子来作为抵押中介，经济体系中的货币会突然崩缺一大块，会使得广大小微企业家、需要融资的普通人无钱寸步难行。
　　除了房地产的金融意义，房地产更重要的意义是，它自身对于老百姓来说，是增量财富，也是许多其他财富得以创造的载体。甚至，它还事关人自身的生产。要想提高生育率，人们得有房子住，不管是买还是租，对吧？
　　所以，增加更多的房子供给，仍然是当前非常关键的事。并且，房子的流动限制越少，越有利于它作为抵押品的价值，这其实也是在创造钱，是让更多人有钱。
　　当然，增加供给不能是盲目的。中国的房子供给问题其实是结构性的问题。在人口流入的一线、新一线城市，房子紧缺，但在一些三线、四线城市，房子就不那么紧缺。有些地方的房子甚至已经荒废多年。房子供给问题，不能从总量的视角，搞一刀切。但是谁能知道，什么地方结构性稀缺，什么地方相对过剩？没有哪个具体的人能够判断，只能由市场来判断。（作者系财经学者）