关于城投公司资产的一些思考

　　资产是可以给公司产生自由现金流的东西，所以城投公司的资产至关重要。加强城投公司对资产的管理，实现资产价值最大化，一方面有利于充分发挥城投企业城市资源开发的综合功能，促进城市经济建设及发展，另一方面有利于城投企业加快转型及实现可持续发展一、城投公司资产整合的政策指引
　　1。《国务院关于推进国有资本投资、运营公司改革试点的实施意见》（国发〔2018〕23号）指出可采用改组和新设两种方式设立国有资本投资、运营公司，根据具体定位和发展需要，通过无偿划转或市场化方式重组整合相关国有资本；
　　2。《国务院关于印发改革国有资本授权经营体制方案的通知》（国发〔2019〕9号）提出通过清理退出一批、重组整合一批、创新发展一批，实现国有资本形态转换；
　　3。2021年以来为控制隐性债务增长，清理规范地方融资平台公司重新成为政府的重要事项，随着国发〔2021〕5号、银保监发〔2021〕15号文等文件的出台，尤其是国发〔2021〕5号文要求对失去清偿能力的要依法实施破产重整或清算，城投公司资产整合转型提上日程。二、从业务类型出发看资产整合
　　按照是否有市场化现金流，城投平台业务分为公益性业务、准公益性业务和经营性业务三大类。绝大多数城投都涉及公益性业务，如城市基础设施建设、土地整理，业务回款直接来源是地方政府；大多数城投也兼有准公益性业务，如棚改、保障房、供水电热气、垃圾处理、污水处理等，有一定现金流，但仅有微薄利润或亏损，需要政府补贴以平衡缺口；部分城投也涉及经营性市场化业务，如贸易、产品销售、房地产、融资租赁、担保小贷等。
　　城投公司的上述三大类业务需要依托于不同类型的资产来运作，具体来说，公益性业务主要围绕土地资产来开展，准公益性业务和经营性业务则需依托经营性资产、地产类资产、金融资产等来开展。
　　1。土地资产
　　土地资产是城投平台最有价值的可变现资产，城投公司的公益性业务主要围绕土地资产来开展，在土地资产整合过程中需关注土地性质、取得方式等。
　　从土地性质来看，需要注意根据财预〔2017〕50号、发改办财金〔2018〕194号文件规定，储备土地已经不能再整合进平台公司，目前性质为出让，用途为商住、商业、工业的土地均可以整合进来；从取得方式来看，对于不以盈利为目的公租房、保障房等公益性用地，可以政府划拨方式无偿获得土地使用权，但前提是必须经过有关部门依法批准并严格将土地用于指定用途。对于经营用地或工业用地等建设性用地，城投平台必须参与招拍挂，及时、足额缴纳土地出让金，获得土地使用权。
　　此外，城市更新也是获得土地资产的机会：2021年全国绝大多数省市层面均提出城市更新，多家城投设立了城市更新子公司。从全国各地城市更新政策来看，城市更新绝大多数是市场化、经营性项目，不涉及新增隐性债务问题，这正也是城投公司转型化债的有效合法途径。
　　2。经营性资产
　　（1）高速及城市轨交
　　此类资产得益于其稳定的现金流来源，通常可以成为城投公司获取长期融资的优质底层资产。具体来说高速公路业务主要包括高速公路的建设及建成后运营等，城市轨交业务主要包括地铁、城市轨道交通的建设及运营等。投融资模式方面，由于该类业务所需资金量较大，故通常会采用多元化的融资模式，如引入社会资本或采取一体化经营管理模式等。
　　例如：北京市基础设施投资有限公司在北京地铁4号线建设中，将整个项目按照政府投资与社会投资7：3的基础比例划分为非经营性部分和可经营性部分，其中占投资总额70的洞体、轨道等非经营性部分由政府出资建设，占投资总额30的车辆、自动售检票设备等可经营性部分，采取BOT模式，为国内第一个以政府与社会资本合营模式运作的轨道交通项目。
　　（2）其他公用资产
　　其他公用资产主要涉及城市公共服务相关领域，如城市供水、供热、供气、污水处理、垃圾处理等，及其他类型的特许经营权如水域经营权、停车位（路边停车、停车场）、加油站、充电桩、驾校、经营性墓地等。
　　城投在区域内经营公用事业具有天然优势，有助于为城投提供稳定的现金流。供水、供电、供热等公用事业具有显著的规模效应和较高的准入门槛，而且一般伴随特许经营权的下发，城投平台可以通过整合政府、区域资源，获得专营权，将区域内零落的公用事业企业进行整合，获取稳定的现金流。例如亳州城建发展控股集团有限公司（以下简称亳州城建）近年就拓展了公共事业板块的业务，整合了城区停车场、地下管廊、天然气、强电弱电管线、供水污水等城市公共事业资源，以特许经营为主要模式进行运作。大连德泰控股有限公司（以下简称大连德泰）在大连金普新区内拥有供热、燃气、供水、污水处理等主要公用事业的特许经营权。
　　3。地产类资产
　　地产物业类资产主要包括住宅（商品房、保障房）、商业、产业园区等。通常来说城投的地产物业类业务应当与土地业务结合看，开发住宅的城投类似于区域性小型房地产商，自行开发建设或者与大型地产商成立合资公司进行开发，城投提供土地资源；从事商业地产开发的城投在城市核心地段建设写字楼、商场等物业，进行出售或出租以获取租金收入。例如，亳州城建的房地产项目开发模式就分为自营房地产开发和合作房地产开发，且依托房地产开发业务拓展了开发后的产业链下游服务，包括物业服务及商管运营等。
　　除此以外，与产业园区相关的标准化厂房等资产多见于开发区城投平台，一般通过建设标准化厂房并自营以获取厂房租金收入和其他服务收入，此外部分也涉及对园区内企业提供水热电气甚至金融服务。需要关注的是出于招商引资方面的需要，地方政府往往要求城投所运作的产业园区对入驻企业提供优惠，如减免租金、提供担保、小贷等金融服务，城投经营产业园初期的所取得的运营收入往往较低，运营利润微薄甚至亏损。
　　4。金融资产
　　城投公司的金融资产大部分为上市公司的股权，城投公司入主上市公司的目的主要是两大类：（a）以产业投资为主要并购目的：城投公司基于营利性考虑，当其与上市公司存在业务关联时，入主以寻求业务协同；若其与上市公司无业务关联，入主主要为进行产业投资，优化自身业务结构，实现多元化发展，如西安曲江文化产业投资（集团）有限公司入主人人乐；（b）以借壳上市为主要并购目的：城投公司需要上市公司作为一个股权融资的平台，通过资产置换实现借壳上市，拓宽融资方式、降低融资成本，如邳州经济开发区经发建设有限公司高溢价入主中新科技。