未来五年三四线城市新房走势

　　中国三四线城市地产营销革新峰会
　　中国960万平方公里土地上，每个省市都有自己的发展路径，或快或慢，但都在徐徐前进。
　　一二线城市以及新一线城市是时代发展的宠儿，也是大家向往的理想都市：时尚、机遇、资源等，占据着房地产市场的半壁江山。那么，另一半的三四线城市又是怎样的呢？
　　新型城镇化催生房地产市场新机遇
　　业界不少人认为我国房地产发展黄金期已过。事实上，房地产规模、房价和利润的超常规增长可能渐告尾声，而并非房地产行业步入衰退期。其中，新型城镇化将给房地产行业带来新的发展机遇，房地产最大刚需有望被唤醒。
　　壹
　　尽管前年中国城镇化率首次超过了六成，但与发达国家动辄八九成的城镇化率相比，还有不小差距，城镇化的持续推进将释放大量的居住需求，带来增量房屋需求空间。新时期房地产行业仍有长足发展空间，城镇化率处于快速增长期是构成这一增长空间的重要力量。
　　一二线城市房地产市场的需求即将进入存量博弈时代，同时由于可转移的农村人口多数分布在三四线城市下辖区域，未来城镇化率提升红利集中于三四线城市。
　　目前三四线城市的新房与二手房的年成交量比值普遍可以做到5：1，每座城市成交五套新房，二手房只成交一套。从整体上来看，未来三四线城市新房市场的机会、规模将大于二手房市场。
　　尽管三四线城市新房市场潜力巨大，但这并不代表房企就能够贸然闯入。在进军三四线城市新房市场之前，还需要调研所在城市的城镇化率。
　　如果城镇化率高达75以上，那么二手房市场将会比新房市场更具优势；如果城镇化率已经触达到80左右的天花板，那么就没有必要再考虑做新房市场了；如果城镇化率处于60左右，那么新房市场还有很大的发展空间。
　　贰
　　数据来源于中指研究院
　　城镇化是我国经济发展的重要动力，分省份看，各地的城镇化水平差别很大。由上表可以看出四川、河南等中西部省份城镇化率偏低，相对来说较为滞后，未来五年，甚至十年，城镇化空间仍巨大，蕴含着较大的市场机遇。
　　叁
　　下个十年，随着要素市场化改革的深入，国内人地钱流动能力及匹配程度逐步提升，我国的房地产发展也将从高速度向高质量转变，中心城市、都市圈和城市群正成为新的发展战略，周边地区在共同前进的带动下也将步入发展快车道，这也对住宅地产、产业地产等产业的发展作出更高要求，同时也给房地产企业未来走向提出了新课题。
　　城镇化发展当然要圈地扩容、要盖楼建房，但显然不是房地产化。新型城镇化的核心应该是人的城镇化，必须以推进民生为核心目标。对房企来说，跑马圈地、坐等升值的投机炒作式早已不可持续，未来发展重心应该回到如何在新型城镇化中践行民生房企的责任。
　　碧桂园、万科、恒大在内的龙头房企，早已闻风而动，抓紧布局。与此同时，各家房企也在发挥自身业务和技术优势，探索企业转型升级的道路，为新型城镇化贡献企业力量。
　　三四线城市人口流出量呈减少趋势
　　经济总量决定人口，人口决定房价以及这个城市的房地产走势。不难发现净流出人口的城市，房地产空置房不断增加，供需平衡愈加倾斜，房价下跌，市场泡沫在短时间被挤出，反之亦然。
　　因此，三四线城市的房地产走势近期要看地方政府因城施策出台的具体政策，中期要看这个三四城市的经济发展，也就是GDP，远看一点也就是五年以后，就要看这个城市的人口增长以及人口数量。
　　整体来看，一线城市多受到控制人口规模政策的影响，且生活压力较大，人口流入量有限。加之，随着我国城镇化进程的继续推进，三四线城市各项配套设施的完善，部分城市产业优化以及各种人才利好等相关政策的带动，三四线城市吸引了一部分人口回流，人口流出量呈减少趋势，并且部分出现净增长。
　　此外，人口呈现逐级迁移的状态，在新型城镇化的持续推进下，可迁移的农村人口多数分布在三四线城市下辖区域，也因此会带动三四线城市人口的流入。
　　由于棚改货币化带来的资金支持与乡镇居民进城就业带来的收入提高，三四线城市居民对于住房的购买力也在不断提高。
　　综合以上，三四线城市新房市场还是广阔天地，大有可为。
　　发展优势较强的三四线城市
　　数据来源于中指研究院
　　我们不难发现，粤港澳、长三角三四线城市发展优势强，分别有5个、4个城市进入前十名，佛山、东莞、嘉兴、常州等地城市价值突出；在独立三四线中，徐州、淮安等地经济基础好，人口规模大，排名靠前。
　　三四线城市新房市场所蕴含的巨大发展潜力，对于房地产企业而言，既是机遇，也是挑战。如何布局三四线城市、如何发挥自身业务与技术优势、如何转型升级，将成为房地产企业所要思考的关键问题。
　　END
　　《三线合一爆场战法精粹》浓缩33个项目操盘精华，还有实战专家亲临授课，川海商学院广州站即将开始！如果感兴趣可以私信小编，可领取一份课程资料哦！