房价永远上涨不停

　　有一个朋友问小楼，现在是不是出手买房的好时机，因为他一个朋友跟他说现在严厉的调控政策对于房地产不利，所以半年之后房地产将会大跌，到那个时候再抄底吧。
　　对于这个论调，小楼想问的是如果房价跌了，你还会买嘛？
　　有一些经济常识的，都知道经济是有周期性的，从复苏、繁荣、衰退、萧条不断循环。这是市场经济自生的一种扩张和收缩的规律。
　　房地产同样也随着供求与需求的矛盾而呈现出周期性。所以没有永远只会上涨不会下跌的行情。
　　有一部以美国次贷危机为背景的电影可以看一下，《商海通牒》，又译名《利益风暴》。
　　讲述的是2008年次贷危机爆雷前夜，一家投行从分析师、主管直到CEO董事长基于个人利益面前所做的选择。
　　这部电影告诉我们的主题并不新鲜，雪崩之下没有一片雪花是无辜的。
　　我们不是写影评，我们还是透过这个电影来看房地产。
　　美国次贷危机是由次级按揭贷款引发的一次金融海啸。
　　次级按揭贷款是相对优级按揭贷款而言，在2000年左右，美国为了刺激经济增长，开启了以印钞票和发展房地产为主的经济政策，给信用不够的人发放较高利息的按揭贷款，这部分就是次级按揭贷款。
　　美国房贷发放机构如房地美和房利美，不愿意长达几十年的慢慢回收房贷本金和利息，于是就将按揭贷款证券化，就是MBS（MortageBankedSecurity）。MBS最早诞生于上个世纪60年代，是最早的资产证券化品种，主要由美国住房专业银行及储蓄机构利用其贷出的住房抵押贷款，发行的一种资产证券化商品。
　　对于这种次贷比较通俗的理解是，房贷银行向信用不好的人发放贷款后，不想把这个定时炸弹放在自己手里，这些房贷发放机构本身就是有政府信用做背书的，于是这些次级贷款被与优级贷款一起打包利用债券化、衍生工具做成高杠杆率结构性产品，被卖给了基金、保险公司、外国机构投资者。
　　一个时期以来，美国房价不断上涨，基本看不到下跌迹象。次贷证券被作为一种高收益产品层层放大，最后形成的资产规模达到了600万亿美元。
　　而自2006年以后，美国房贷利率从1上调至6左右，次级贷款者不少人因为还贷压力大而选择断供，银行接收了大量需要卖掉的房子，导致房价下跌，又引起更多的人断供违约，引起更大规模的房价下跌。
　　次贷证券是基于房价上涨及美国政府信用背书的，虽然设计了房价下跌的承压机制，但是就像电影中所讲的财产分析模型存在巨大的漏洞，被杠杆放大的次贷证券，只要下跌25，就会使得损失超过全公司的市值。
　　于是抢先逃顶者引发了市场争相抛售，房地美、房利美、雷曼兄弟破产，AIG、美林证券遭到重大损失，其中AIG作为美国最大保险公司濒临倒闭，由美国政府授权纽约联邦准备银行借贷850亿美元给AIG以度过难关。
　　表面上看次贷危机过去5年了，但实际上次贷危机仍未度过危险期，次贷的期限多为30年，美国整个次级债及衍生品的规模有12万亿美元之巨，现在仅仅冲销了5000亿美元，还不到120。
　　经济发展是需要有泡沫刺激的，但是泡沫是有自己的压力值的。
　　市场买本身付不起的东西就会出事。在豪赌房价上涨的金融游戏中，你明明知道房地产泡沫就在那里，但是你却不知道房地产泡沫破了对你有什么影响。
　　我们再来审视电影中对于房地产市场衰退周期的点的总结，一个是提高了利率，提高了购房人还款的压力，断供出现；二是市场行情不好，接盘的减少，动力不足。
　　在2016年左右的那波行情中，以长三角、大湾区城市群的名义，不少城市都实现了房价的飞跃，长三角一些县城房价都突破了3万。
　　如果我们以地产衰退周期里的第二点来审视的话，这些县城有足够的接盘侠吗？如果没有，价格回调是个必然现象。
　　我们现在幸运的是还没有将按揭贷款证券化，还没有通过金融衍生工具化，将金融泡沫放大N倍，所以金融风险只是局部的。
　　对于普通购房人影响不大，但是身处局中的开发商就冰火两重天了。
　　小楼的前同事现在供职于一家已经身陷破产传闻的地产企业，除了对于未来能不能按时发放工资之外，还担心那几十万内部融资的全部身家是不是可以完整兑付，利息不要，只要本金那种。
　　地产公司爆雷现在已经不是什么新鲜事，归结原因还是为了追求规模，不计后果，高息融资，高价拿地，导致杠杆率过高。在笃定房地产价格上涨之时，借新债还旧债，房价上涨带来的红利不仅能覆盖原来的旧债，还能给未来发展提供一些资金。这个是以前拿地的玩法。
　　高周转之下，快速回拢的资金可以满足野心的需求，持续的现金流提供了扩张的动力。
　　但是当金融环境突然发生了改变，高杠杆的开发商必然会出现问题。融资受限，无法借得新债，供货去化的节奏也被调控打乱，商票逾期，股份冻结，资产查封，这些激进的开发商都命悬一线。
　　阳光之下无新鲜事。这些不过是蒙眼狂奔的代价。