君生我未生（君生我未生，我生君已老）

　　君生我未生（君生我未生，我生君已老）
　　我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱请大家关注雕叔谈楼市微信公众号，进入知识星球提问
　　提问：雕叔您好，特别喜欢你的风格，是我在星球上关注的第一个星主。我当前情况：现金1000w，在坂田佳兆业城市广场无贷款的152平大户型，年入税后约150w。希望入手一套自住，以及一套投资（想置换当前这一套）。自住的话，喜欢大平层，居住环境好一点，带稍好点的学位。生意原因跑松山湖和坂田，有通勤需求。投资就考虑升值保质需求了。请问老师有何操作建议，谢谢！
　　回答：您好，感谢信赖和大额赞赏！坂田自住比较推荐深实验的盘信义嘉御山、佳兆业城广场都还不错。但是投资上看，如果能接受投住分离，建议1000万首选南山，次选宝安。可以考虑的参考选筹：【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾）【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验）【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园、天健天娇
　　提问：雕叔您好熙园山院的双拼毛坯别墅持有好几年了也不见涨现在值得出手换其他房子吗？还是应该简单装修自住持有几年等升值？谢谢您！
　　回答：你好，感谢付费！熙园山院有学位利好，因为是高端项目，所以入手价相对较高。如果是纯投资，除非底仓很足，才会建议别墅产品，而这种超大户型在远郊属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。千金买房，到了万金，就要买圈了，基本的居住功能需求被满足以后，人们会追求一个身份的认同感。这一波领涨的是刚需户型，建议等这一波涨幅蔓延到大户型之后，再出手换筹。
　　提问：雕叔您好！我现在住在罗湖，住的这套房子是新房但学位不好，有套东门168小房子，小孩子今年上一年级，小学学位已用，想置换一套中学学位房，预算在750万以内。之前去看了德弘天下，户型一般，一是要变为现售出售，价格要调高；二是房产证不知道什么时候可以办，怕到时候积分不够。老师能否给予建议，德弘天下是否值得买，罗湖福田的四大学位房还有哪些推荐？由于房票有限，这次买了后面就没有资格再买了，所以这套房子算是投资了。望老师给予指点迷津。
　　回答：你好，德弘天下以6976平的小两房为主，单证，虽然户型略奇葩，但只要不超十万都是可以买的。不过我也提醒大家，这个盘投资没问题，学位给孩子自用就要当心了，深中成绩主要靠择优生支撑，地段生成绩和普通学校差别不大。福田，荔园众孚红岭石厦，福外南，石厦这些可以考虑
　　提问：昨天看链家，发现二手房挂盘量突破了4w，能分享下后期趋势吗？
　　回答：深圳新政之后我一直在监测挂盘量的变动情况。3。783。853。883。933。97，到昨天的破4，今天又重回4以下。这是正常情况，市场在消化新政，虽然这比以往的要难以下咽，但多用点时间也是可以咽得下去的，给市场一点耐心和信心。适逢四十周年礼包现世，深圳的地位是稳得一匹，是没有利好房价的要素，但不正是稳，才代表着未来吗？
　　提问：雕叔请教一下，夫妻各一套在供，各3040万，有什么办法可调整一下获得贷票？比如如果手头可以还上一套，能借到信用贷还上一套，这样是否可以抵押出钱和房贷资格继续投资？
　　回答：您好！您这个问题是属于家庭房票和贷款的优化。两套房负债都很少，可以利用还清、析产、抵押等一系列方法，腾挪出新的房票，把家庭沉淀的资产盘活起来，旧的负债优化、替换和放大。具体情况和方案，欢迎和我私聊，谢谢！
　　提问：雕叔，您好，看了您前面的分析让我清醒了，宝安中学与宝安实验的学位房，优选宝安实验学位房，宝中只有凯旋城与西岸官邸是学区，但翻身片区的新锦安雅园、中南花园、中商花园也是宝安实验初中学位，以下请教：宝中片区凯旋城平均单价11。5万，翻身片区平均单价8W（新锦安雅园、中南花园、中商花园），只是中间隔了宝安大道，学区相同几个小区也很近，那个小区升值潜力更大？
　　回答：您好，凯旋城和翻身这几个盘对比，优先凯旋城。新锦安雅园目前价格不是洼地，是翻身的老楼盘了，楼龄快20年了，不时尚，户型也不出彩，普通的跟涨盘了。未来有划出宝安实验学区的风险。凯旋城、第五大道、幸福海岸这几个盘都可以关注，淘淘笋。
　　提问：雕叔您好！请教下您。我征信显示未婚，户口本上也显示未婚，但是去年领证了。这种情况下，是否可以按单身去银行申请贷款？银行是否会卡贷款成数？据说银行还没有联网民政局，也没有渠道去核实。十分感谢
　　回答：银行没有联网民政局，但是粤省事上可以显示婚姻状态了，包括国土局也可以查到配偶房产状态，所以现在如果你们直接去问各大中介，包括新房售楼部，都是根据家庭联网后定首付成数。不过没有我们解决不了的问题，我们依然可以按个人名义来审批即假若一方名下有房有按揭在还，另外一方无房白户，无贷款记录方依然是可以首付三成的。
　　提问：雕叔，能否点评下臻山府，改善住房投资，希望自住安静。感谢！
　　回答：你好，感谢赞赏！安托山片区在深圳，二号线是土豪线，三号线是屌丝线。安托山片区没有大型商业大型公园等活动空间。主要楼盘：雅福居：福利房，人车不分流物业一般；臻山府：户型大、利用率低、容积率高，靠北环巨吵；锦庐公馆：容积率高、暗卫；安峦公馆、天健公馆：太小、没花园。但丝毫不影响片区受到的追捧度。主要原因有下：1。安托山带红岭实验小学和深高中学2。双地铁出行，去福田中心区、车公庙、深圳湾以及世界之窗都很近；3。虽然地处边缘，但毕竟还是隶属于香蜜湖片区；4。片区文体中心、公园在建，香蜜湖这几年的新盘都集中在安托山，使得片区热度一直不减。主要的支撑还是学位，红岭排名如果上来、新盘二手供应出来、配套跟上来，可能还要涨！臻山府考虑自住投资，可以买。
　　提问：雕叔好看好的房子打算入手，突然发现主卧楼下正对着城中村马路，车流不算多，想问下，风水上算不算路煞路冲之类的，应不应该折价？担心对个人运势有影响？感觉好多人介意，以后会不会不好出手？
　　回答：感谢付费咨询。所谓的风水学，是中国古代的一支旁门学科，古人创造出了各种风水概念，单路煞就有直冲煞、镰刀煞、反弓煞、穿心煞等各种煞。风水学放在人少屋稀的古代是没问题的，房子与房子相临至少100米，想犯冲都很难。但在9012年的今天，尤其是高楼林立、道路交错的深圳，深究起来，那简直就是屋屋犯冲，户户风水有问题。世易时移，风水学不能生搬硬套了。你要拿这个和房东谈折价，估计房东先是一脸黑人问号，然后客气地和你再见。
　　提问：请教雕叔，深圳一直以优异的基本面支撑并不断夯实房价，在调控政策如此严厉下也没有下跌出现，城运之下这次示范区重大利好加持。是否可认为，基本明牌的深圳将成为中国楼市中唯一的另类：在无特殊极端情况下，它大概觉将会迎来慢牛行情，意味着市场随时都是右侧交易机会，有实力情况下，优选筹码，越早加仓越好呢？
　　回答：说的很好，深圳已经基本明牌。明牌的优势在于，大家更敢加仓，全国各地的钱进来的越多，房价越稳。这三年深圳是国内楼市的异类，北京上海和众多二线都没逃脱大涨后阴跌的规律，只有深圳逆势而行，近三年一直在走慢牛行情。中央想让深圳成为国际化大都市，就必定不会像打压北京那样打压深圳，而会一直给予宽松的市场环境。至于涨幅，楼市从来不走平滑的上升曲线，很多人选择买入深圳，是为了财富的安全，更为了蛰伏在大涨前夜。顺便说一句，最近我们团队非常忙，市场热度骤升，很多前期观望的客户匆忙入手，业主返价频繁，很多直接撤盘不售，谈单难度陡增。我也很想让客户等等，可我知道，等待市场降温之后是新的价格被夯实，这就是魔幻而硬核的深圳。如果房源和价格能接受，如果业主肯卖，就尽快出手吧。
　　知识星球已盘点出深圳投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由