江浙沪的楼市之春

　　一、比预想中猛烈
　　包邮区（江浙沪）楼市的暖春比预想的要来得更早更猛烈。
　　首先笔者要明确一点我们最近看到的楼市阳春，是成交量的放大，在房住不炒的基调下，房价是稳，不预期跌，短期也不会涨。
　　然后，来讲讲包邮区楼市的几个暖春迹象。
　　杭州3月2日至8日，市区共成交商品房2017套、26。37万平方米，成交套数、面积环比分别上升27。9、53。14。3月6日，杭州某均价7万、总价1100万以上的豪宅盘推出62套房源，共有992户家庭报名登记，中签率6。25。
　　早在3月初，杭州未来科技城就有一个均价3。5万的改善盘加推开盘，196套房源，共有2347组客户登记，中签率约为8。35。
　　杭州楼市的回暖并非一枝独秀。近期上海某楼市大V也接连写到上海一手刚需市场的回暖；而苏州的房价呢，根据克而瑞测评，2020年2月苏州（含吴江）商品住宅的成交均价为26723元，环比持平，同比上涨26。
　　以上是表面上的数据，实际情况呢？在笔者工作的近期销售会上，也不时听到杭州一线的信息：原来卖不掉的大户型，最近走起来了；原来卖不动的偏远环杭项目，卖起来了；原来没有来访的售楼处，看房的人多起来了。
　　笔者问销售的同事：
　　偏远刚需盘为啥卖起来？原本观望租房的，现在咬牙买房子了；
　　高总价大户型为啥卖起来？疫情期间，更发现房子改善的重要性。有人过去天天不着家，对房子多一间少一间也不在乎，现在天天在家，觉得多一点空间还是有不少好处的。
　　买房各有理由，但更重要的，每年的3月都是传统小阳春，被疫情延后的需求在接下来会集中爆发。当然，楼市暖春也和最近市场上的几大新闻与政策密不可分。
　　1。市场普遍有较高降息预期
　　先是3月6日央行实施普惠金融定向降准，共释放长期资金5500亿元，市场流动性宽松。紧接着美联储大放水，影响全球。虽然国内货币政策淡定从容，没有紧跟美联储，但在巨大的经济压力下，市场对降息的预期依然很高。
　　2019年一二线大城市，银行的贷款都在LPR基准上有不小的上浮，如苏州上浮都要20左右。算下来实际的房贷利率要6以上，在历史上也是偏高的。从长期来看，低利率是趋势，楼市会再次充当抗通胀的工具。
　　2。人多：长三角新增人口名列前茅
　　在最近的部分城市新增常住人口数量排名中，杭州以55。4万人口增量，摘下2019年度人口净增量桂冠。宁波的新增人口也达34万。在长三角包邮区里，现在已经有3座千万级人口城市，珠三角有两座。
　　此外，在此次疫情中，包邮区政府的作为有目共睹，这些地方在复工抢人大战中也赢得了较高的好感度，让人觉得是宜居宜业之地。
　　3。地多：土地审批权下放，倾斜的给地政策
　　3月12日，国务院发布《关于授权和委托用地审批权的决定》，里面这样表述：试点将永久基本农田转为建设用地和国务院批准土地征收审批事項委托部分省、自治区、直辖市人民政府批准；永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的土地征收审批事项，国务院委托部分试点省、自治区、直辖市人民政府批准。首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆，试点期限为1年。
　　可以看出，此次试点省市都是人多地少的经济大省、直辖市，对城市建设来说是一个大利好，可以提高土地利用率，大城市的虹吸效应也将更明显。以杭州为例，杭海新区这样的跨市新区将会有越来越多的宅地出让，有利于缓解主城区拥挤的人口压力。
　　当然审批权下放也会受到限制，包括国务院批准的城市土地利用总体规划、生态红线、18亿亩耕地红线等。
　　有些专家认为，土地审批权下放，加大了土地供应，有助于平抑房价。这个论点笔者并不同意。还是以杭州为例，土地供应加大，还是会有源源不断的热钱涌入，之前连临安的楼板价都要13000～14000元左右，加大供应并不能平抑价格。对楼市价格的平抑，最主要还是看政策。二、50万亿新基建？
　　前面说了那么多，并不是鼓吹大家要在包邮区置业买房子。现在的经济形势错综复杂，楼市并不会独善其身。
　　近期不少专家预言全球金融危机开启，同时国内不少媒体报道50万亿元的新基建救市，多省份都公布了2020年重大项目投资计划。随着各地重点工程的复工及一批重点项目名单的下发，近50万亿元的投资版图浮出水面。不过，这50万亿有一个周期性，是要分几年时间完成的，不能过分解读。
　　不同省市的投资力度也不相同。据不完全统计，截至3月10日，有25个省区市公布了未来的投资规划，2。2万个项目总投资额达49。6万亿元，其中2020年度计划投资总规模为7。6万亿元。在总计50万亿投资中，广东有5。9万亿，四川有4。4万亿，福建、山西、陕西、河南、湖北都开出了3万亿的大单。
　　各地的统计口径不一样，项目的截止时间也不一样，投资规模大小，跟经济发展水平没有必然关联，将来究竟能落实多少尚需观察。比如同样是沿海发达省份，广东的项目总投资是5。9万亿，而浙江只有8864亿。江苏、上海虽然数据尚未公布，但从量级看也远不及广东。25个省份公布未来投资计划
　　这里很大的原因在于长三角尤其包邮区，目前的基础设施已经比较完善，高铁城际路网遍布，各个城市间的经济差距并不大。但广东城市间经济差距非常大，广东还有大量山区需要补短板。
　　除了城市投资，新基建将迎来包括5G基建、特高压、城际高速铁路和城际轨道交通、充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网等七大板块，也会产生新的风口和受益企业。三、传统行业员工财富缩水
　　劳动密集的传统行业将受到很大挑战，尤其中小企业，有的倒闭，有的裁员，有人刚被降薪，有人突然失业。以笔者所在的房地产行业为例，已成为这轮裁员的重点行业。
　　根据AI财经的讯息，半个月时间里，某西南黑马房企员工人数从140人左右锐减至40人左右，离职率达71；另有业内消息称，某20强房企华东区域解散，只保留少部分工作人员。
　　作为资金密集型企业，缺资金的中小房企难以获得贷款，或者利息相对高、压力大，而头部企业可以获取低息贷款，拿地、并购、收购，再次做大规模。在疫情的洗牌下，行业的集中度再次聚集，头部效应愈加明显。在这种情况下，很多人将面临降薪甚至失业的风险。
　　总之，在大环境的不确定性下，不能再把财富的安全感继续寄托在房子上。不能心存幻想像2008年那样抄底楼市，从而完成财富逆袭，几乎不可能了。
　　所以，现在要买房子的，关键是控制杠杆。贷款、月供不仅和利率高低、货币供应有关，更和就业前景密切相关。要算好口袋里的钱。买房加杠杆的时候过去了。
　　所以，现在到底是不是买房的好时候？
　　任何时候，都是买房的好时候，前提是自己住，自己喜欢，首付宽裕，不因黑天鹅影响还月供。
　　还是要不停强调三个字：降杠杆、降杠杆、降杠杆。
　　摘自秦朔朋友圈