他年在北京买了套房现在说买房就是亏

　　在北京，流传着很多都市传说。
　　比如2004年，一位男子在东三环的高档小区富力城买下100套房子，接待他的售楼小哥还以为碰到了开玩笑的。不过没多久，该男子在2008年金融危机前夕将这批房子卖出，又把资金投入了海南。
　　那时每平米6000元的富力城，现在是10万左右。海南3万一平米的房子，价格好几年里一直辗转反复。
　　人们本以为，然后就没有然后了，直到海南前不久的一波上涨。
　　我也是最近才知道，现实里确有其人，传说是真的。
　　张羽冲，原北京交响乐团首席圆号手，1963年生人。曾卖过录音带、电器、服装，后利用业余时间开班教琴，直到2003年考试取消特长加分。在那个年代已算收入不菲。
　　早在90年代中，张羽冲就曾在玉泉路附近租了一百多亩地，盖了房子出租，年收益20多万，但后来这块土地被征用，让他的地产投资暂时划了个逗号。
　　1999年，张羽冲来到东三环的华腾园看房，当时北京还没有CBD，他也没有投资房产这个想法。只是被一套全南的大户型吸引了，毫不犹豫地买了下来。不久之后，张羽冲不断接到中介公司打来的电话，都问是否有出租的打算。
　　这时，做过生意的张羽冲意识到机会来了。没多久，张羽冲又在华腾园陆续订了4套。
　　10个月后，张羽冲以每平方米高于原价800多元的价格卖掉两套，增值10余万，剩下的两套继续出租，租金用来还银行的月供绰绰有余。
　　从此，张羽冲觉得，房地产原来可以这么玩。
　　2004年，他一口气买下100套（也有说50套）富力城，并在接近金融危机之前的高点时抛售了大部分，2008年中几乎处于空仓状态。那时，张羽冲曾表示，暂不打算有任何冒险和激进的投资行为，并且3年内不再碰房产了。
　　仅仅几个月后，张羽冲就食言了，2009年，他出手并带领着朋友们在三亚某项目买下百余套房产（传闻后来只留了部分优质房源自住收藏）。2012年，又在北京周边某家具城拿下45个商铺。懂得地域、审美、时间的差价
　　记者：房产投资如果总结一个最大的经验或者秘籍，您认为是什么？
　　张羽冲：其实按我的理解，真正的挣钱就分3块。一个是地域的差别，你比如说南城的东西便宜，北城东西贵，你看到了地域的差别，你把南城的拿到北城来卖。或者是你看美国人，中国那时候刚刚开放，人工便宜，用我们这儿生产的便宜东西拿到美国卖，这就是地域的差别，挣中间的差价。这个需要时间，你有时间跑、有时间看、有心观察，你就能赚到这个钱。这个钱不难赚。就像改革开放初期一样，那时候到深圳买条喇叭裤，到北京来卖，一条能赚10块20块，买个蛤蟆镜，你看这就是时间差价、地域的差价。
　　第二个就是审美的差价。其实，可能很多做贸易做经济的人没有讲过这种概念。都是衣服，因为你设计得漂亮，你有审美，就可以多卖出多少钱。你看衣服大家都有，为什么你要代理一个法国品牌呢？就是因为审美。你觉得那个时候人家有品牌，有设计感，你这衣服只是能穿就行了，颜色都一律是灰。你卖500块钱，人家拿来卖5000块钱，人家贩卖的是审美差价，就赚大钱，因为人都向往美好。再比如当年卖房子都卖毛坯房，富力城是最早来卖精装修的房子的，这就是审美的差距。你发现这楼道的都铺上地砖，墙上也都是地砖，大堂能设计成那样，园林能设置成那样，这里头，有审美的差价！
　　第三点叫时光的差价。就是说，大家看到的都是今天的事情，你看到的是明天的，有人看到是后天的，还有人看到的是两年以后的。你看到了时光的差价，其实这就是投资，我买的是未来。现在大家都卖6000元，但是我看到的是3年以后它应该值2万元。
　　这3种（差价）都能兼顾到，都能赚到钱的人是一流的人。所以，我从来都奔着这个目标在思考问题。你比如说富力城，当年算在南城，所有的老北京人都认为，虽然就离国贸差了一公里，但是觉得南城不值钱。大家没有看到时间的差价，人们就知道南城，但是没有来看一看南城未来会是什么样。这3个里头差价还要会计算，所以这3样事情你先要衡量。
　　再一个就是什么叫炒房，什么叫投资？人家说我炒房，我很不爱听，我认为我是投资，就是我拿来以后可以出租，出租的回報率百分之十几。我没有想过拿来房子涨多少钱卖，我觉得就是出租的回报率能让你做得非常大。
　　以富力城当年一套房子6000块钱每平米，60平米36万元，租金4200元计算，百分之十几的回报租金，而且租金在涨，就和商铺一样，那房价也会跟着涨。
　　你比如说银行利息6，你出租回报率13，最起码你这个房子还能翻一倍的价格，是能看到的。就是说我买了以后，从6000元涨到12000元，我卖给别人以后，人家还有百分之六点几的回报，是比银行的贷款利息高的，这就是房产投资生意。
　　我们从来没有房子卖到最高点，因为我们看到的是最初最前面那一段投资机会。
　　记者：我们以北京为例，为什么北京房价过去10多年涨得很快？
　　张羽冲：2000年左右北京是人口净流入的城市，每年大学生进入几十万人，这几十万人每人要25平米，你还得要六七百万平方米，那时大改造大拆迁。那个年代租赁市场没有什么外销房，也就是商品房很少。
　　从2000年才开，刚开始盖，能出租的房子都很少，自住的房子都不够，哪来的出租啊。所以说出租的市场回报非常高，再加上每年拆迁六百七百万平方米，为了北京奥运会拆一平米，你得补人家1。5平米啊。人家再买回来吗，需求不就又翻了1。5倍嘛，那怎么也得要八九百万平方米。
　　就按照北京1300万人，每人每年平均递增0。5平方米，还要700万平米，对吧？你就算一算，你都知道有几千万平米的需求量。但是非典的时候，你知道停工了多少项目？就是本来可以盖很多楼，都没人干了，就积压了需求，等着哪天爆发，大家一抢不就在加价了吗？你要是没有抢，哪来的加价啊。
　　非典时候，其实是一个入手非常好的时机。
　　10个房子有15个人买，那肯定要涨25啊。10个人10套房子，有20个人买，那必须要涨50。这是个数学规律。要么就有关系者得，要么叫价高者得。学会用杠杆
　　记者：同样是投资房产，为何你能赚更多的钱？
　　张羽冲：别人用两小时弹好的曲子，我告诉学生怎么能只花15分钟，用最简单、最科学的方式。我告诉你技巧，从哪练、怎么练、练多少的速度、练多少遍，一次错误都不犯，你就练好了，然后再从头迎刃而解。所以说要找生活的技巧。
　　很多人没有找到生活的技巧，生活很辛苦、很累，因为生活、工作当中70是无效的。无效以后，老板怎么能给你涨工资呢？其实老板很多的经营方式也是无效的，没有把人性全部的积极性调动出来，是因为他很多管理的模式是无效的。
　　你比如说6000块钱一平米买的房。当年鼓励大家投资买房，你首付两成就买了。隔了两年以后9000块钱卖掉了，可是我9000块钱又买了。这里的区别是什么呢？区别是你可以多买两套，因为你的首付款挣出来了，这就叫效率。有的人就死拿着，一直等着，他还是一套。
　　但是我不是。比如说我100平米是6000块钱买的，8500元卖掉的，赚了25万。这25万可以是多买一套房的首付，等于由原来的一套变成了持有了将近3套房。
　　这就是效率。要会用杠杆，会用资本，很多人不会想到这一点。现在买房就是个亏本生意
　　记者：您怎么看当前的楼市，未来房地产还值得投资吗？
　　张羽冲：我觉得北京市场的最大问题是租售比。在我心里，现在买房就是亏本生意了。
　　15年前，富力城一套一居室月租4200元，现在月租9000元，那时候房价6000元每平米，现在卖10万每平米，房价涨了15倍，租金涨了1。5倍。那个时候我建议大家投资买的原因，是看到了租金高于银行利息一倍之上的这种巨大的空间。
　　现在正好相反，要是10万、11万，我就卖掉它。我做一个理财68个点收益，如果你做得好的话，能吃7个点收益。1000万一年就能省70万，3000万就210万。我说的这个7个点是还租回原来住的这个房子，不影响你生活品质的情况下，你能吃回7个点的巨额的差点。
　　全部賣掉，租房子，这就是境界。今年拿这儿做个证，我坚决租房子，我不买房，我认为买房子于我就是一个亏本的生意。
　　再具体给你们算一下。你比如说我可找到投资回报率高的项目，比如说10的回报，同样一套3000万的房子，我卖掉了，我拿着3000万做一个理财，一年就按10算，就是300万。
　　我拿出40万还租原来的这个房子，品质不变。那你一年净剩260万，3年780万。3年以后，一定是多套房上税来替代这个限购政策，它是有一个常态化的东西来替代，对吧？
　　替代完了以后，房价从11万回落到85000元每平米，一个300平米的房子，说少点吧，一平米2万块钱的差价，你又省了600万。
　　600万加780万，1400万。3年没有影响生活，平白无故3年以后你账上多了1400万，这也是改变人的生活。