为何房价在涨而房租在跌

　　（报道提示）如今的楼市让很多人看不懂：一边是房价上涨，另一边却出现久违的租金下降。这是为什么呢？
　　楼市两重天：房价涨房租跌
　　过去若干年内，房价持续上涨，与此同时租金价格也持续攀升。然而，今年的楼市让很多人看不懂，一方面楼市回暖，多个地方的房价出现上涨势头；与此同时，租赁市场却颓势连连。
　　房价方面，进入2020年，一场突如其来的疫情，给楼市当头一棒：一季度开发商销售额大幅缩水，百强房企业绩暴减三成以上。可是，仅仅几个月之后，楼市似乎又换了一张面孔楼市又热了。
　　楼市之热体现在两方面。
　　第一，一二线城市重现万人摇号抢房场面，杭州、成都、苏州、深圳等城市市场迅速回暖。整体来看，6月份国家统计局发布的最新数据显示：全国70个大中城市一、二手住宅价格环比涨幅分别为0。49和0。24。其中，京沪广深各上涨了1。8、0。6、0。4和1。6，二三线城市的房价也同样呈现上涨状态。
　　第二，土地市场又热起来了，各大城市卖地规模大幅提升。克而瑞统计数据显示，5月土地市场成交量创年内新高，溢价率更实现五连涨。其中重庆、青岛、南京、太原、杭州、福州等城市表现尤其突出，土地供应量环比增幅均超40。
　　再看租赁市场，5、6月原本是租房旺季，但不少城市房租价格反而下跌了。数据显示，今年5月，除厦门外，一二线城市住房租金均出现下降；武汉、南通、深圳租金下跌速度居前。诸葛找房发布的数据显示，5月份，全国20个大中城市租金挂牌均价为43。57元平方米月，环比微降0。95，同比下降1。56，同环比降幅进一步扩大。
　　据中新经纬走访发现，北京租房市场明显遇冷，就连热门租赁区域的房源，都较难对外出租；不管是个人房东还是长租公寓企业，都纷纷下调租金价格，吸引租客承租。我爱我家研究院统计显示，6月前3周（6月1日6月21日），北京住房租赁交易量较5月同期下滑5。78，较2019年6月同期下滑3。17。其中6月第三周（6月15日6月21日）租赁交易量较第2周下滑19。27，降幅较大。
　　租金方面，我爱我家研究院数据显示：6月前3周（6月1日6月21日），北京住房租赁中的整租交易均价为89元平方米月，较2019年6月同期下跌6。40；整租交易的套均价为5743元套月，较2019年6月同期下跌7。43。
　　如果说整体市场租金下跌并不明显，但对于典型城市（北京）来说，7的租金下跌还是非常罕见的情况。
　　房价与房租关系要厘清
　　为何一边房价涨，一边房租跌？这是很多购房人的疑惑。要回答这个问题，首先要厘清一系列房价、房租的关系，把市场容易混淆的问题一一盘点，才能对房价、房租以及房地产市场特性等问题有进一步的认识。
　　1、不同质不可比
　　谈到房价房租，最容易混淆的是拿新房的房价和二手房的房租比较。所有的房租概念都指的是二手房，而通常说房价则是新建商品房的市场价格，这两个概念涉及到不同主体、不同特质，那么在统计学原则上属于不可比。例如西瓜之大与苹果之红，二者无法比较。如果不可比，也就是说各种可能性都有。
　　2、房租、房价可背离
　　排除新房房价与房租不可比的情况，那么二手房的房价与房租都和二手房有关，可以研究一下房价、房租有没有逻辑关系了吧。
　　房地产市场与租赁市场是两个完全不同的市场。租赁市场类似普通商品零售市场，受到短时期的市场供给、需求影响，租金水平会有明显的变化。房地产市场（包括二手房市场）则是锚定长期价值（和平年代、良好的社会福利以及地铁、学校、商业环境等）的市场，房价主要受货币因素、财富积累因素（可参见张五常财富仓库理论）、房地产周期、人口因素影响。
　　房价会短期波动，甚至剧烈波动（例如90年代上海、海南楼市），但房价本身是一系列长期价值的浓缩。
　　因此，二手房的房价与房租之间也没有什么可观察到的、明确的因果关系，两者相互离背也没有什么奇怪。
　　6月份发布的国家统计局数据显示，二手住宅销售价格环比上涨1。1。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨1。8、0。6、0。4和1。6。北京二手房价格大涨，其原因很多媒体的报道都调查得很清楚了，是学区房政策的调整引发了抢购潮。
　　同样的时点，北京的二手房租金價格又为何会跌呢？有媒体报道：北京新发地批发市场出现的疫情，给本该复苏的租赁市场浇了一盆冷水。毕业生都没有回来，带看的客户中，很少是今年刚毕业的大学生。现在的带看量，比之前少了30左右。
　　学区房政策和疫情是毫无关联的独立事件，分别在短期内影响了北京的二手房房价和租金水平，两者出现背离可以理解。同样，如果社会稳定、经济向好，两者可能同时上涨；如果遇到经济危机、失业率大增，两者又可能同时下跌。
　　长租公寓面临风险
　　受疫情影响，多地租赁市场疲软、租金下滑，这对长租公寓的经营者来说是一个雪上加霜的致命打击。
　　据房东东数据，2019年以来，因经营不善导致资金链断裂的长租公寓平台为53家，倒闭跑路共有45家，被收购的有4家，拖欠未付房租的有4家。其中，杭州成为长租公寓爆雷重灾区，位于杭州的乐伽公寓、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连爆发资金链危机。
　　上市企业方面，蛋壳公寓6月18日披露，公司CEO高靖遭地方政府部门调查后，蛋壳股价连续下挫，盘间一度触发熔断。长租公寓另一上市公司青客也深陷危机之中，股价从发行之初的17。35美元跌至10。91美元，市值从8。37亿美元跌至5。22亿美元。
　　客观来看，疫情只是一个偶发因素，长租公寓集体挫败的主要原因是这些长租公寓经营者采取了赌博式的经营策略。既然赌博，一定是十赌九输的结果。
　　目前长租公寓的主要经营者几乎都不是产权拥有人，而是二房东，即通过一次性签订多年协议获得大量房源，然后再统一装潢，经营这些房源。
　　一般来说，二房东这种模式主要是利用市场信息不对称赚钱（低价揽房、高价出租）。然而，租赁市场早已经非常透明，并且充分竞争。所以，这种模式没有市场前途。例如2002年左右上海市场出现的房屋银行就是这种业务模式，后来很快倒闭。
　　如今，二房东模式为何死灰复燃呢？是资本在作怪。在各路资本力量的推动下，二房东再次进入租赁市场，并且发展迅猛，他们主要靠两招：一招是通过高价从个人手中囤积大量房源，垄断区域市场，希望获得较高的公司估值，进而上市套现，这套打法其实也就是大家熟悉的烧钱模式。另一招就是所谓互联网思维羊毛出在猪身上，利用各种金融模式玩杠杆，利用现金流玩资金池，甚至和P2P结合在一起。
　　很明显，这两种套路都是短期投机者热衷的行为，风险极大。
　　租客和房东都要当心
　　面对长租公寓连连爆雷，如今租客和房东都要提防风险。
　　对租房的人来说，尽量不要签房租类的贷款，以免落入陷阱和不必要的纠纷。
　　例如2018年3月，爱公寓因为资金断链，停止向房东支付房租，不少租客遭到了业主的清退。然而就在被清退以后，租客才发现自己身上原来还背负着一笔高昂的租房贷款。即使是被清退之后，租客依旧还会时不时地受到催收平台的骚扰。
　　出现这么奇葩的事情主要在于租金贷。在长租公寓频频使用的金融工具中，租金贷就是提供租房用途的贷款。建设银行曾率先推出了个人用途的按居贷，就是这种租金贷。此后，越来越多的银行以及非银行金融机构开始杀入这一市场。
　　上面所说的租金贷是正规银行的个贷业务，而在实际长租公寓爆雷的案例中，很多租客是在不明原因的情况下被动贷款，放贷方多是与长租公寓经营者有密切关系的小贷公司。在爱公寓的租金贷东窗事发之后不久，蛋壳公寓、青客公寓、青柠公寓等市场占有率较高的长租公寓（二房东模式）也被爆出存在租金贷现象。
　　此外，房东要提防租金损失、甚至无法收回租金的风险。
　　据新浪财经6月28日报道，近期自如公寓业主接连曝出自如平台向业主提出降租金要求，甚至在沟通中表示不降租就解约。多数业主对此表示不满，有业主认为，作为违约方的自如，不仅不承担违约责任，甚至要求赔偿。
　　深圳市消费者委员会数据则显示，3月1日至6月5日期间，消委会累计接到市民针对蛋壳公寓的投诉共219宗，包括消费欺诈、合同纠纷、强制退租等类型投诉。随后，深圳市罗湖区住建局工作人员对媒体表示，将对蛋壳公寓存在的租金贷、房屋安全、违规改建等问题进行专案处理，并转给职能部门核实调查。
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　　险资进军长租公寓
　　今年6月初，深圳市政府和中国平安保险（集团）股份有限公司签署《公共住房投资建设运营战略合作框架协议》，中国平安将深度参与到深圳公共住房建设中，助力深圳推出更多高品质公共住房。
　　深圳市今年将完成十三五期间新增40万套目标，到2035年计划建设筹集公共住房不少于100万套。据悉，平安集团将从协议生效起至2035年，持续投入资金参与深圳公共住房建设，由平安集团投资建设的公共住房以长期租赁为主，并优先满足政府的租赁需求。
　　無疑，险资参与政府公共住房建设能实现多方共赢。市场上，险企一直拥有大量资本，相比其他的市场投资者，保险资金有负债周期长、成本相对较低、稳定性好等特点，在全球低利息环境下，险资也在积极寻找新的投资方向。
　　实际上，险资也一直在探索新型不动产方面的投资。平安首席投资执行官陈德贤在中国平安2019年度业绩发布会上曾表示，目前收益率都是往下走，要找新的品种；过去两年强调新型不动产，新型不动产包括公租房、基建、康养、产业园、写字楼、高端综合体，因为是长期的资产，这些资产对平安目前保险基金里面的负债是非常好的匹配。
　　短评：
　　长钱来了
　　文本刊记者刘畅
　　长租公寓这个市场并不是谁都有能力来玩的，因为这个行业的利润并不高。《2019租赁住宅行业白皮书》显示，国内20个重点城市中，公寓租金回报率为13，低于办公租金回报率。
　　但是长租公寓这个行业又具备一个特点，就是现金流非常稳定，是一种稳健的长期投资。从这些特点来看，长租公寓天然就是为保险资金这些长钱资本量身定制的产业。
　　过去，险企资金一直受到诸多管控，投资渠道也备受监管部门的关注。在2018年，长租公寓这个新兴领域被允许险资涉足。2018年5月28日，银保监会发布了《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，文件规定，保险公司通过直接投资、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。
　　目前，保险公司等机构拥有巨量的资金，却难以找到提供长期稳健收益的项目，长租公寓的出现可谓恰逢其时。
　　当然，租赁市场短期内也有可能出现租金波动，正如目前的情况。但是险资是自己持有物业模式，而且匹配的是长线资金，不会因为一时的市场波动出现资金断裂的状况，风险完全可控。
　　事实上，适合投资长租公寓的长钱资本并不局限在保险资金。社保资金、养老金如今都可以进入资本市场投资股票，也完全可以投资波动性更小、更具有长期稳定收益的长租公寓。
　　当然，这些长钱资本并不需要自己拿地、开发，再经营物业。可以与专业的房地产商合作，通过合资的形式联手拓展长租公寓市场，未来就有可能找到长租公寓可持续的盈利模式。