房价渐欲迷人眼？看我房租定盘星

　　房子是老百姓最重要的资产，外国也是一样。就世界范围来看，房地产约占全球资产总值的60。咱们中国人投资理财更依赖房子些，广发银行和西南财经大学联合发布的中国城市家庭财富健康报告显示，77。7的家庭资产是房子。
　　面对如此重要的，甚至搭上全家老少几代人心血积攒下来的财富，咱们可不能不管不问。任其自生自灭的结果一定是，房子也会让你活的很悲剧。咱们还是要学习一些分析房产价值的真本事，实现家庭财富的保值增值。
　　首先要知道，房子并不永远是增值的。
　　在2008年金融危机以前，美国人的房子连续上涨了200多年，从来没有人想过房价还有下跌这回事。从1994年到2006年，超过900万美国家庭购买了新住房。最后，房价涨的太高了，实在没钱买房子、没钱还贷款了，资金链断裂，金融危机爆发。
　　这次金融危机，根本原因就是美国人炒房子炒的太过火了，炒出来的。当然了，直接导火索是美联储持续加息。2008年美国房市崩盘，差不多在2011年到了最低谷，全美房价平均跌幅达到了35，直到了2018年的秋天，美国的平均房价才超过了2007年高位的3。5。
　　日本也一样。依靠对房价的神之自信，从1985年底到1990年初，日本城市地价增长了200。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1。5万倍。1991年，日本房地产泡沫破裂，日本陷入失去的二十年。20年来，日本六大主要城市住宅用地价格跌幅达到65。到了2014年，东京银座大街的银座7丁目的成交价格还不到盛况时的四分之一。
　　凡是虚高的，终究要下跌；凡是低估的，一定会上涨。早晚的事。
　　那么房价到底应该是多少呢？房子究竟值多少？其实啊，这个一点都不复杂。不需要高深莫测的经济学理论，也不要需要绞尽脑汁的多维函数方程式，自己简单算一算就知道了。听我慢慢道来。
　　人往高处走，水往低处流。钱是人使唤的，大家都想自己的钱能生更多的钱。所以，自然是，哪里能赚钱，钱往哪里流。钱往房子里流的时候，大家都买房子，房价就涨；钱从房产市场流出的时候，大家都卖房子，房价就跌。咱们老百姓理财的渠道三大类：银行、股市、房地产。银行买理财，股市买股票，还有就是买房子。通过分析钱在这三者之间如何流动，就知道房价高低了。
　　股市是投资收益率最高的地方，平均无风险收益率是6（年化，下面的收益率都是年化啊），长期来看收益率在815。但这需要一定的技术含量：资产配置动态平衡，一般人玩不转，难度系数10。对一般人而言，这是最难的理财方式。不是有句老话吗？股市8赔、1平、1赚。
　　目前各大银行的各种理财产品，收益率大部分在4上下，人人都能买、人人都会买，难度系数0。这是最容易的理财方式。
　　靠房子赚钱呢？难度远小于股票。但是比银行理财要困难：资金门槛高，地段、户型等都要考虑。所以，靠房子赚钱的收益率应该在6与4之间，大概算作5吧。
　　为什么呢？人们操心越多，才能获取的收益越多；操心越少，获得的收益自然越少。天道啊，一分耕耘一分收获嘛。如果操心少还能获益多，大家都不傻，你能看到的好处，大家也能看到。大家都去抢，抢到最后没有好处，也就是公平：操心多才能获益多。下面我再结合具体资产推演一下，您就明白了。
　　例如，当房子的收益率高于股市的收益率的时候，大家都不傻，靠房子赚钱比靠股票赚钱简单的多，再加上收益率比股市还高，那大家都去买房子了。钱都去买房子了，买房子的人多了，房子自然就涨价。然后呢，房子一涨价，买房子的成本就上升了，需要投入更多的钱才能获得收益，那么对应的收益率就会下降，就又回来了。最后它还会回到收益率低于股市（6）的位置，因为它的难度系数（操心程度）本来就比股市低。最后还是：操心多收益多、操心少收益少。
　　再例如，当房子的收益率低于银行理财的收益率的时候，只要不傻，大家都拿买房子的钱去买银行理财，因为能赚到更多的钱。这时候呢？买房子的人少了，房子卖不动了，自然要降价。房子一降价，用更少的钱就能买到了，对应的收益率就高了，它也回来了。最后还会回到高于银行理财（4）的位置。
　　好了，那么知道了房子的合理收益率是5，怎么算房子的合理房价呢？简单的数学题：合理收益5房价。
　　那么，接下来，合理收益是什么？合理收益就是本该如此的收益，是排除所有人为偏见、预期、情绪之外的收益，是房子的本质属性、是房子给人们的本质价值。
　　房子的本质属性是什么？房子是用来住的。能够反应、体现住的价值的是什么？就是房租。除了本质属性、本质价值拿不走、跌不掉以外，其它的属性、价值都是泡沫，都会随着人心起伏而摇摆不定。其它价值，一切除了本质价值之外人为强加的价值，最终都会如梦幻泡影，如露亦如电，最终都会跌出去。
　　例如，你希望将来有个人从你手里用更高的价格把房子买走，这也就是个希望，靠不住的。万一大家都有很多房子了呢？万一他找到一个更省心省钱的赚钱方法呢？他就不再去买房子的了。万一，你就是那个被别人希望的，最后一个高价买房子的人呢？你就悲剧了。
　　房子的本质价值体现在房租上。所以，房子的合理收益就是房租。
　　房租是真金白银，没有泡沫。房租高了，他就这么多钱，想租都租不起。房租低了，大家抢着租，房东就会涨价了，最终涨到一个大家刚刚租的起的水平。所以，房租是很客观的。
　　终于，房价出来了：一年的房租5的年化收益率合理房价。也就是，合理房价是20倍的年租金。（当然了，一月的房租0。42的月化收益率，也是合理房价。）
　　年租金是很容易知道的，你去中介问问，你想租哪个地段的房子、什么户型，中介会非常热心的告诉你租金是多少。多比较几家中介，你就知道一个很靠谱的租金数了。然后，你算出来的合理房价也是很靠谱的。
　　其实，这种分析合理房价的思路，要比合理房价是20倍年租金这个结论，重要的多的多。理财，最重要的就是：爱上分析与计算！你若爱上分析与计算，财富就爱上你。
　　有个如此一个定盘星，与房子相关的所有问题，你都可以轻松搞定了，比如：
　　1、房子是该买还是该卖
　　如果某地房价高于20倍当地年租金，房价一定会跌下来。所以此时此地，能不买房就不买房，能卖就赶紧卖。特别是在没有新增人口流入的情况下，租房、买房都找不人，房价就更危险了。
　　将来有一天，越来越多的人算清楚这个账了，拿卖房子或者打算买房子的钱，随便买个银行理财，都比房租赚的钱多几倍，那时候谁还去买房子？谁还留着房子去收那一点点房租？到那时，大家都比着、急着卖房子了，房价必然大跌。
　　如果将来房价大跌了，等到房价低于当地20倍年租金，这个时候，不管别人怎么看、怎么做，别人怎么心惊胆战，你都可以放心大胆的去做接盘侠，赶紧去买房子。
　　2、该不该租房，该如何租
　　同样的道理，如果年租金低于当前、当地房价的5，那你就赚到了。相当于房东倒贴钱给你，本来他可以拿这个钱去做银行理财或者买股票，现在倒贴给你了。这个时候，你可以给房东签一个尽量长时间的租房合同，时间越长越好，锁定受益。
　　相反，如果年租金高于当前、当地房价的5，那你就可以考虑买房子了。或者签短期的租房合同，因为租金很快就会降下来，到时候再重新签合同，或者重新找房子租。
　　好了，总结一下，重点如下：
　　1、房价也是波动的，不会永远上涨。
　　2、合理房价是20倍的年租金。
　　3、房价高于年租金20倍的时候，用卖房子或者打算买的房子钱，随便做个银行理财，都比房租多的多。如果跟着贝小宝学资产配置的话，收益还会翻上几倍。这个时候适合长期租房，尽量签长期的合同。
　　4、房价低于年租金20倍的时候，放心大胆的买房子。未来这一天到来的时候，希望大家还有这个勇气和资金储备。这个时候适合短租，多寻几个价，应该能找到更便宜的房租。
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