房地产五证

　　1名词解释
　　五证：房地产商在预售商品房时应具备amp；lt；建设用地规划许可证amp；gt；、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、amp；lt；国有土地使用证amp；gt；和amp；lt；商品房预售许可证amp；gt；，简称五证。其中前两个证由市规划委员会核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源和房屋管理局核发。lt；！商品房预售许可证gt；lt；！国有土地使用证gt；lt；！建设用地规划许可证gt；
　　2详述
　　五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》
　　2。1一、土地使用证
　　对购房影响重要程度：《国有土地使用证》由市国土资源和房屋管理局核发，是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。《土地使用证》是非常重要的物权，如果不按合同办理《土地使用证》，可以视为开发商违约以及对业主权力的侵犯。
　　北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《国土房管局划拨土地使用证专用章》、《国土房管局有偿土地使用证专用章》。
　　2。2二、建设用地规划许可证
　　对购房影响重要程度：《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，由市规划委员会核发，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，开发商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
　　核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
　　法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
　　2。3三、建设工程规划许可证
　　对购房影响重要程度：《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据，由市规划委员会核发。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
　　核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
　　法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
　　2。4四、建筑工程施工许可证
　　《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。
　　2。5五、商品房销售（预售）许可证
　　《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。
　　3六、住宅质量保证书
　　《住宅质量保证书》都约定了什么？及保修期限与保修范围是什么？
　　解答：我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
　　商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内；屋面防水为3年；墙面、厨房和卫生间地面为1年；地下室及管道渗漏为1年；墙面、顶棚抹灰层脱落为1年；地面空鼓开裂、大面积起沙为1年；门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年；灯具、电器开关损坏为6个月；管道堵塞为2个月；供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期；其他部位、部件的保修期限，由买卖双方自行约定。
　　房屋在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响，或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属不合格的，购买人有权退房。融资找经钱网
　　4购房注意事项
　　一般购房者记不住五证的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这两证就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据天津市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售协议》。
　　在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商偷梁换柱。