房产税改革试点中存在的问题和改进措施

　　胡海英李敏辉
　　摘要：地方政府主导的地产经济导致房价上涨的过程中整个金融体系的通货膨胀率成为经济危机的先导。限制房价上涨和改善住房体系已经成为当下政府宏观调控的主要内容。地产市场的稳定势必伴随着实体经济的复苏成为增强国民经济实力的重要手段。而政府宏观调控地产市场的过程中采取的土地政策和金融政策在一定程度上的失败造成了房价持续增长的态势，地方政府的限购政策虽然起到了遏制房价持续炒高的现象，但炒房现象的普遍性使得地产从传统的居住性质转变为现阶段带有明显商品属性的根本性转变。
　　关键词：房产税；改革试点；改进措施
　　引言
　　同时房产税作为一种国家经济调控政策能够有效的遏制住房价格的涨幅，从而为保障地产市场健康稳定以及复苏实体经济提供有力的支持作用。然后当下我国房产税征收中存在的诸多问题使得普遍范围内的房产税依然没有全面推向行政区域。针对此本文在分析了我国房产税征收现状的基础上对现行房产税改革试点征收中存在的问题进行了总结，并提出了几点改进措施。
　　一、我国房产税征收现状
　　我国房产税征收经历了房地产税征收分为房产税和城镇土地使用税两部分到城市、县城、建制镇和工矿区等征收房产税的过程〔1〕。中间房产税征收又经历了相应的调整直到目前使用的房地产税收体系的实施。现阶段在上海和重庆的房产税征收工作试点有着相对的差异，其具体表现为上海市的房产税征收对象主要是上海市居民与非上海市市居民兩个方面，其中规定了在免除人均60平米免税住房面积的基础上对上海市居民所拥有的第二套及第二套以上的住房征收房产税，而非上海居民的新购住房则需要缴纳房产税。但上海市的房产税征收试点中并未有存量住房房产税的征收政策。重庆市的房产税征收是目前国内唯一对存量住房征收房产税的城市，重庆市房产税征收对象主要是富人群体所拥有的主城区内的存量别墅、商品房以及不具有重庆户籍的居民所购买的第二套房。在当前房产税的两个试点城市中重庆市的住房价格比同体量城市的住房价格有着明显的与城市经济发展符合的稳定性。重庆市房产税征收对于房价上涨的抑制作用直接的推动了我国房产税征收在全国推行的进度。
　　二、房产税改革试点中存在的问题分析
　　1。房产税征收作用的局限性
　　住房商品属性带来的经济效益不仅使得炒房者没有在房产税征收改革试点下有所收敛。反而在房产税征收的情况下提高租赁或转让住房的价格〔2〕。这种背景下市场对住房的需求不降反增的现象导致城市住房的供应和需求产生了严重的不平衡。住房市场连年高涨的现象直接作俑者便是地产开发商有着操纵住房市场的行为。捂盘不售的行为在房产税征收下依旧普遍存在于房产税改革试点的城市。房产开发商在获取暴利的过程中一方面严重哄抬了住房市场的价格，另一方面造成的土地资源的浪费使得住房需求和住房供应的关系持续处于不平衡的状态。购买者的非理性消费理念、地方政府以地产经济作为主体支柱产业以及房产税改革试点的不彻底等方面共同导致房产税征收作用的局限性。
　　2。房产税税率的不合理
　　房产税试点改革中对于房产税率设置未能彻底的根据试点城市的不同区域、住房的属性以及人均住房面积对普通住宅、企业房产与别墅、娱乐场所设置不同的税率，房产税税率的设置要根据征收对象的房产面积实行税率的累进才能有效的遏制炒房者和地产开发商的持房成本。房产税改革试点中在房产税税率设置方面并未实行对征收对象的分层和税率累进的方式是导致房产税征收作用受到局限的主要因素。
　　三、房产税改革试点中存在问题的改进措施研究
　　1。税费金方面的改进
　　房产税改革试点要将合并现阶段普遍过多的税费金作为改革房产税的中心内容。只有在统一房产税种的基础上才能实现住房体系各利益方的内在协调。现阶段地方政府在出让土地的过程中收取的土地出让金本质上便是房产税的重要体现〔3〕。土地出让金作为地方政府财政主体的地位是导致实体经济让位于房产经济的主要因素。因此要分层次性的在税费金方面做出改进以达到房产税种的统一。这个过程中要在解和掌握住房体系中普遍存在的各类税种的经济关系下深入结合住房制度的改革规划设计统一的房产税种，新设计的房产税种其性质必然是纳入政府财政预算体系的单一性的税种。单一性的房产税在实际征收中能够有效的规避重复征收以及遗漏征收的现象。
　　2。税率设计方面的改进
　　房产税在统一税种的基础上需要根据地方经济的发展程度设置具有针对性的税率，这种针对性表现在住房的区域、属性以及面积等多个方面。在设计税率的过程中充分的结合税率的针对性对不同地区的住房属性以及人均住房面积进行税率的设计〔4〕。例如要普通住宅和别墅、娱乐场所等要设计不同的税率。房产多的个人要根据其拥有住房的面积采取税率累进的方式来提高其持房的成本。改进税率方面的设计能够起到遏制炒房现象以及地产商的哄抬房价行为。在房产税改革试点中要着重强调针对富人群体的税率设置是房产税改革的关键。
　　3。征收对象和范围的改进
　　房产税征收对象和征收范围的扩大是房产税制度成熟的标志，房产税合理的征收对象中不包含拥有唯一住房的家庭，而对拥有第二套以及第二套以上住房的家庭要采取税率累进的方式来调节房产税收的比例。房产税征收对象要从增量房产税征收扩大到存量房产税征收的阶段是实现房产税调节作用的主要方式。现阶段重庆房产税的征收对象中存量房产税的征收仅仅针对高档别墅，而上海市房产书征收对象则还没有扩大到存量房产税征收的阶段。
　　结束语
　　房产税征收作用的局限性体现在投机炒房现象和地产商操控住房市场的行为未能得到有效的遏制，购房者的非理性消费使得地产商和炒房者在房产税改革试点下依旧使用各种手段哄抬房价。而根本原因是房产税改革试点的局限性导致购房者不信任政府的调控手段、炒房者利用房产税改革试点的漏洞哄抬房价。
　　参考文献：
　　〔1〕刘楠，杨策。房产税改革对房地产市场的影响及对策研究以房产税改革试点为例〔J〕。对外经贸，2017（9）：154155。
　　〔2〕陈晴。重庆房产税改革试点中的征管困境：成因与启示〔J〕。广东社会科学，2017（4）：246253。
　　〔3〕曹春艳，曹志鹏。房产税对商品住宅价格的影响研究基于重庆、上海房产税改革试点情况〔J〕。价格月刊，2017（6）：2427。
　　〔4〕欧阳天健。论房产税改革的价值取向与障碍破解〔J〕。税务与经济，2017（5）：7481。