一个资深二房东眼里的房地产机会

　　自从大学毕业到现在，在租房行业干了满满七年，但从不敢站在一定高度去揣度未来十年乃至更长时间的行业发展可能性。今年一下子成长起来不少独立于中介系统的租房创新公司，有平安好房那样一掷万金要改变租房格局的大手笔，有原中介公司利用积累进行业态创新的自救行为，也有像寓见home这样从零生发的星星之火，当然还有一大批互联网创业公司和一大批针对租房行业专门建立的基金公司。这一行要变天了，这么多年野蛮成长的卖方市场也难逃中国商业升级的滚滚大流。我们不得不思考的是：变革的力度有多大，往什么方向去，时间会持续多久，谁会被淘汰或逐渐式微？
　　电子商务的蓬勃发展只会改变交易流程，不会革租房行业的命。
　　互联网、移动互联网带来的革命不是人类需求的革命，而是获取需求手段的革命，是分工和效率的革命。所以电子商务会对零售行业造成巨大的冲击，买台电脑不想去中关村就找京东；以前买机票找网点，现在上携程或去哪儿；听说好几家上门提供干洗服务的都拿到了巨额融资。早上看一篇文章，说雕爷做一家上门提供美甲服务的品牌也获得了IDG两轮投资。这样的案例每天都在发生，让各行各业的人都有一种挥之不去的互联网焦虑。但是人类吃、穿、住、用基本需求没变，租房这个古老而年轻的行业就会一直会存在。只要城市还在，城市的流动性还在，租房就会长期存在，并且随着城市的流动性增强而变得更加蓬勃兴旺。
　　北上广等一级城市将从根本上提升租房体验，行业总体服务水平大幅进步，服务品牌浮出水面。
　　在过去的二十年，城市化的脚步太快了，以至于城市自身都还没有充分的思想准备就被各路浩浩荡荡的人群塞满。于是出现了一房难求的局面，出现了租房价格的一路飙升（现在北京的租价比起07年我毕业时整整翻了一倍多），出现了房东们的颐指气使，出现了城市门口的野蛮人庞大的黑中介群体。但随着中国快速步入消费时代，我们穿上了名牌，用上了高端的电子产品，在各种思想的革新按天计的今天，脑满肠肥的房东们还能骄傲多久？还能通过狭小的空间、糟糕的条件、破旧的设备、恶劣的态度挣到他们想要的那份回报吗？
　　所以在产品生产和再生产环节会出现创业机会，目前自如友家和寓见home都是基于这样的判断出现的创新公司。房源的供给方只有回到产品的生产和服务的提升上来，在品牌的统帅下为目标客户提供差异化、个性化的服务，才能最终获得市场的认可。自如友家是通过将小区房源进行分割和提升为客户提供更加多样的选择，而寓见home则提供类似快捷酒店的标准化经济型服务式住宅。现在行业里和投资圈有一些模式上的思考和争论，于我看来，两种产品形态都会有自己的目标受众，不同背景的公司适用于不同的道路选择。随着品牌的进一步成长，两种模式可能都会向对方的路径上扩充产品线。
　　产品形态进一步细分，并根据目标受众进行细节创新，同时提供增值服务。
　　究竟是对小区的存量房源进行提升，还是选择商用物业生产连锁化标准化产品，只是产品的物化形式的差异。如果我们忘掉形式问题，回到满足目标受众需求的实质上来。品牌商必须认真思考的是，我们售卖的究竟是什么？是便利性？是安全感？是性价比？还是社会认同？如果这个回答好了，我们就可以考虑在这个核心诉求的周边提供什么样的附加服务，增值服务在我们的整个商业流程中的比重是多少？这些问题全行业都还思考得很少，我们都要更努力。寓见home现在做的也仅仅是免费的入室清洁、免费的咖啡厅、免费的搬家服务、社区的一些微型沙龙、免费的维修服务等这些服务还很初级，离明天市场的需求差距还非常大。
　　对了，我们今天又和wecash合作，对我们的客户提供一个分期支付房租的服务，这个算是我们当下做出的一个探索。我和wecash支正春先生的初衷是，逐步通过金融的工具帮助我们的客户实现免收押金的可能，甚至有没有可能帮我们的客户做一些理财的服务。有人问我，为什么寓见home的搬家服务还包括搬离，我说，我们其实是想去和房客做朋友。我们想让他们觉得，我们对他们好，不是因为他们租我们的房子给我们交钱。他们来我们很开心，他们走我们也很珍惜。如果寓见home能够通过大数据的方式，让一部分信用评估过关的客户不交押金，让他们觉得我们不是防着他们，给他们充分的尊重，他们才可能跨过房客和房东之间的这道坎。
　　去中介化是长期方向，需要全行业共同努力，但趋势不可避免。
　　关于中介的未来，现在争论也非常大，很多人说中介不会消亡。一方面中介把控着大量的房源，现在还是租房市场非常重要的交易主体；另一方面，他们觉得互联网一直想革他们的命，现在不也岿然不动吗？我有一次参加一个中介圈子的聚会，当时几方的火药味就很浓啊。这不由让我想到百年前保皇党和宪政派的争论，有革新就会有争论和斗争。但我的判断是：去中介化的趋势肯定不可避免。取代他们的就会是今年出现的这一大批互联网租房平台公司，他们现在的确都没有非常好的办法，在介入市场的时候还困难重重，但是这一行的电商化必然会实现，我们可以在三年后再来看我今天的判断。
　　要做平台网站就不能只搞定一头，现在房客是容易吸引，如果有真实且性价比高的房源，房客是肯定愿意到平台上来选房和交易。可是房东呢？不搞定房东，你就弄不到真房源，或者获取真房源的成本很高，没有真房源就一定吸引不了好房客，平台也就失去了意义。这就是电商类租房网站很难存活的原因，但有些资讯类网站还勉强活得不错，搜房和五八赶集都是这一类公司。这一类公司是倚重房源的，但房源的含金量很低，在别无选择的情况下房客也就半推半就了，但这一类公司绝对不是行业未来的方向。前段时间出现的中介倒逼搜房、安居客端口费用也能一定程度上说明问题。
　　电子商务和金融创新会是行业发展的催化剂，新一轮的创业机会将从中产生。
　　我坚信，租房行业的电子商务和金融创新同样存在巨大的创业机会。现在租房电商分别从以下几个方面进行实践：
　　一、平台商通过从小区收房一方面提高行业门槛，另一方面保证房源的真实性，如自如网、亿家网、上海青客等；
　　二、搭建B2C平台，通过和类似于寓见home或自如友家等大业主合作，保证房源的真实性；我的一个朋友就在开发一个公寓的OTA平台为我们服务。
　　这两种做法都非常聪明，一方面保留了对未来的可能性，同时又保证了在现下的市场环境下存活下来。但有可能行业电商还有第三种做法，即通过引入信用评估和金融创新，将房东和房客进行利益绑定，通过增值服务挣钱。不管怎么说，互联网的交易成本是要远低于线下的，创新者们需要解决的就是房东的贪婪和恐惧。在打消他们顾虑和担忧的同时，帮助他们实现更多的收益，租房电商这条路才能走得通。
　　作者为寓见公寓负责人罗意先生