基于方法的北京市限购令政策实施后评估

　　摘要：本文运用SCAD政策分析法，对北京市2011年2月份的限购令政策实施后评估。经过分析发现：该政策取得了良好的效果，有效的遏制投机投资型购房，稳定房价，保证北京市房地产平稳健康发展。还发现，该政策存在一定的不充分。基于分析结果提出：应该在不取消的前提下，对限购令适当的松绑，多种调控政策并用等建议。
　　关键词：SCAD；限购令；房价；投机；投资型需求
　　一、北京市限购令政策背景介绍
　　自城镇住房制度改革进一步深化以来，中国房地产市场不断发展壮大，呈现出一派欣欣向荣的景象。房地产市场异常繁荣背后的非理性膨胀也日益凸显，单纯依靠市场这只无形的手已经无法维持房地产的健康稳定发展。为了保证房地产行业的稳定发展，政府不得不介人其中，进行房地产市场宏观调控，限购政策应运而生。
　　2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被称为房地产新国十条。为响应中央政府政策，4月30日北京出台国十条实施细则。2010年9月29日国家有关部委相继出台新的调控政策（合称新国五条），房地产限购令被以全国性行政法规的形式固定下来。一线城市，如上海、广州、深圳开始实施限购令政策。2011年1月26日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究进一步部署房地产调控时，公布了新的政策《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（新国八条）。本文用SCAD方法对该政策实施后分析，为进一步房地产市场调控提供依据。
　　二、政策分析方法SCAD的介绍
　　SCAD方法是梁鹤年教授总结的一套系统的政策分析方法。分析某一政策，找出该政策的一个选定观点（即主导观点（Ssubjectivity）），然后对该政策进行一致性（Cconsistency）、充要性（Aadequacy）、依赖性（Ddependency）三个方面的全方位分析，即在确定政策分析观点后，分别对政策的效应、效率、实现的可能性分析。
　　三、北京市限购令政策的SCAD分析
　　通过依赖性分析，发现该政策会受到投机性购房者、改善性需求者、房地产开发商的反对，受到刚性需求者的支持。虽然有反对者，但是他们会转移风险，适应政策，对政策的反对能力有限。该政策惠及众多居民，有利于房地产市场平稳发展，会受到大力支持。所以，该政策可以顺利实施，并取得一定成效。
　　四、限购令政策对北京市房地产市场实际影响
　　经过前文的预评估，认为限购令政策可以取得良好的效果。但还需将预期效果与实际效果进行对比，若实际效果与预期效果相符，说明政策顺利实施且有效；若实际结果与预期结果存在偏差，应该分析发现出现偏差的原因。如果可能，进一步解决方案，完善政策。
　　（一）房地产成交量
　　模型预期认为商品房销售量会有所下降。2011年2月商品房成交量急剧下降，说明投机投资性需求有效得到遏制。从图上可以看出，该政策有效遏制了投机性需求。
　　（二）住房价格
　　限购令发布后，北京市住宅销售价格指数变化如图所示，房地产价格较去年同时期有很高的降幅，且今年每个月住宅价格基本不变。房价稳中有降，很好的实现了政策的目的，保证房地产市场的稳健运行。
　　（三）保障房建设量
　　总投资额、施工面积和新开工面积有很大提高，说明开发商提高了建设量；因此，我们可以认为保障性住房建设量上升，同政策预评估的预期结果一致。该结果，是受多个政策综合结果。但是，限购令政策也是非常必要的，但不一定充分。
　　（四）消费者价格指数（CPI）
　　CPI从限购令发布之后一直上升，8月份后开始下降。说明限购令对指标是有很大影响的，引导居民合理住房消费。这与结论一种2011年后期商品房销售额上升是相符的。所以，限购令对房地产市场健康平稳发展也是必要的。
　　五、结论与建议
　　通过以上的SCAD政策分析法，看出政策的实施效果良好，可以实现预期的目标。但是，在限购令实施同时，北京市政府也采取了差别化信贷政策、税收政策等一系列相关政策，结果的出现可能是这些政策共同的结果。结合实际情况，提出了一些改进建议。
　　（一）放松对非本市户籍人口的限制
　　限购令的存在是有必要的，但是北京市限购令对于非本市户籍人口限制过于严厉。伤害了改善型需求住房者，也伤害了那些居民投资者。因此建议其放松对非本市户籍人口只能买一套房的限制，提高其可购房源数，至少使得他们可以改善现有住房。
　　（二）明确限购令有效时间
　　通过分析，认为对于北京市而言，限购令有必要一直存在。一旦撤销限购令，必然会出现众多投机者大量投资房地产，使得房地产市场的非正常发展。之前的限购令过于严厉，有必要松绑。
　　（三）多种调控政策相结合
　　限购令是硬性指标，它在限制投机性需求同时，也抑制了其他居民（特别是非本市户籍人口）的刚性需求。市场调控政策应该疏堵相结合。限购令属于堵，强势限制居民需求，只靠该政策是无法实现政策目标的。其他一些政策如差别化信贷政策、房产税政策、增加保障性住房供应都是很有必要的。
　　参考文献：
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　　〔2〕刘旦。限购令对房地产价格的影响分析〔J〕。上海房地，2011，01：1315。
　　〔3〕梁田，张坤。我国房地产限购令问题的分析及对策研究〔J〕。中国住宅设施，2011，08：3740。