年终盘点房住不炒良性循环等十大关键词看懂2021中国楼市

　　不知不觉，2021年就已步入尾声。回顾这一年的中国楼市，从年初的一路走高，到年中几乎进入冰冻期，再到进入四季度趋于回暖，可谓是跌宕起伏。
　　今天，通过梳理2021年楼市的政策和大事件，提炼了以下十个关键词，或许能帮助大家从中窥见今年楼市的发展脉络，也找寻到未来楼市发展的大致方向。
　　01hr房住不炒
　　尽管房住不炒早在2016年就已经提出了，但是我们依然把它放在今年的楼市十大关键词第一位。这是因为它是当前楼市的总基调，如今楼市的一切调控都是以此为基准的。
　　今年政府工作报告继续提出房子是用来住的、不是用来炒的、稳地价、稳房价、稳预期等定位，这也是房住不炒第三次出现在政府工作报告之中，之前两次分别在2018年和2020年。
　　有理由相信，在未来房住不炒仍将是房地产市场长期坚持的调控目标，促进房地产市场平稳健康发展，仍将是未来楼市的重点工作。
　　02hr两集中供地
　　2月18日，自然资源部要求22个重点城市住宅用地实现两集中：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。
　　实施两集中土地出让制度的22个重点城市，除包含北上广深4个一线城市外，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。
　　两集中政策的出台，其目的是为了稳地价。纵览22城两集中的土地表现，差异明显。第一轮全国土拍热度较高，多地土拍市场呈白热化状态，但第二轮土拍之后，全国土地市场表现普遍不如首轮土拍，开发商拿地积极性减弱，多为国企、央企及城投公司托底。
　　03hr信贷收紧
　　今年上半年，贷款难、放款慢、审核严成为楼市信贷市场的主流声音，甚至有银行传出停贷的消息。
　　这些背后主要是与去年12月底央行和保监会发布的两道红线有关，在此情况下各银行金融机构房贷余额占比被严格限制，于是出现了信贷收紧的情况。此外，房贷利率上涨也一度成为全国银行普遍现象。
　　进入下半年，政策口径有所放松，信贷政策有所缓和。12月5日央行发布降准、12月20日发布降息，种种政策信号表明，房地产合理资金需求正在得到满足。
　　04hr二手房指导价
　　2月8日，深圳率全国之先宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，其后，成都、广州、东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥、三亚、绍兴、衢州、金华等也纷纷发布二手房参考价机制。
　　二手房指导价机制的出台是在楼市调控精细化政策下，抑制二手房市场虚火蔓延的具体举措，有效管控了二手房市场挂牌价格混乱、部分业主抱团涨价等市场乱象。
　　05hr房企承压
　　今年是开发商最为艰难的一年，其背后相关联的是住建部、央行提出的三道红线，即剔除预收款项后资产负债率不超过70、净负债率不超过100、现金短债比大于1。
　　今年，降负债减杠杆是不少房企的头等大事。在政策压力之下，多家规模房企暴雷，众多中小型房企破产清算。据不完全统计，今年已经有超过300家房地产企业破产，平均每天接近1。1家房地产企业破产，房企承压明显。在这种情况下，不少房企陷入流动性危机，企业为压缩运行成本，纷纷采取停薪留职、缓发工资、调岗、裁员等措施。
　　但值得注意的是，四季度以来，房企的融资边际有所放松，回暖明显，行业融资放松迹象正在逐步显现。
　　06hr限跌令
　　8月，湖南岳阳打响了限跌令的第一枪，发布了《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，明确提出新房的销售价格在备案之后，实际成交价格就不能高于备案价格了，同时也不能低于备案价格的85。
　　其后，包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等大约21个城市纷纷跟进，相继发布限跌令。不难发现，这些城市大都是经济结构单一，财政收入高度依赖地产收入的城市。
　　限跌令的出台，既反映了当前三四线楼市的残酷现状，也表明了楼市调控的目的稳字当头，也就意味着房价既不能大涨，也不能大跌。
　　07hr住有所居
　　8月31日，国新办举行努力实现全体人民住有所居新闻发布会。会上，住建部表示，十四五期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，努力实现全体人民住有所居。
　　当前，实现全体人民住有所居的突出问题就是大城市年轻人和新市民的住房难、住房贵、住房差。因此，发展保障性租赁住房是实现全体人民住有所居的有力措施之一。
　　今年，在多次国家级会议中都提及了保障性租赁住房的相关议题。在这样的情况下，当前包括北京、上海、成都等城市都已发布加大保障性租赁住房供应的具体细则，其他城市也在陆续跟进之中。
　　08hr两个维护
　　9月24日，货币政策委员会2021年第三季度例会召开，会议分析了国内外经济金融形势。本次例会最引人注目的亮点是央行针对楼市提出了两个维护的新说法。会议明确提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
　　央行定调两维护背后的深意，足见当前政府对房地产市场稳定的重视程度。在市场不会迅速回暖的情况下，两维护释放出了楼市维稳信号。
　　09hr房地产税
　　10月23日全国人大常委会开会决定，授权国务院在部分地区开展为期五年的房产税试点工作，讨论了多年的房地产税迈出了实质性的一步。
　　近日，中国人大网又公开了两份房地产税改革试点相关文件，再次透露出了房地产税试点的重要信号，房地产税试点情况，将为房地产税立法提供经验，更好地推进房地产税立法工作。
　　房地产税还可以引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，真正落实房住不炒目标。
　　10hr良性循环
　　12月6日，国家首次提出促进房地产业健康发展和良性循环。12月8日，又一次提出因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。12月11日，再一次提出因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
　　良性循环是实现楼市健康发展的前提，是提振市场信心的有力保障，同时也是针对此前楼市下行的情况而采取的回暖措施，其背后的实质是要保持调控政策连续性稳定性、增强调控政策协调性精准性、持续整顿规范房地产市场秩序。