对未来十年房地产行业的推演

　　先说结论，如果下面的推演没有问题，那么到2030年，中国房地产市场将累计新增128。3亿平方米的住房面积，累计销售金额143。2万亿。
　　下面是整个推演的完整过程
　　2016年12月30日，国务院印发了关于国家人口发展规划（20162030年）的通知，通知中提到，到2030年全国总人口为14。5亿，常住人口城镇化率为70。
　　先说结论，如果下面的推演没有问题，那么到2030年，中国房地产市场将累计新增128。3亿平方米的住房面积，累计销售金额143。2万亿。
　　下面是整个推演的完整过程
　　2016年12月30日，国务院印发了关于国家人口发展规划（20162030年）的通知，通知中提到，到2030年全国总人口为14。5亿，常住人口城镇化率为70。
　　解释一下，常住人口是指一年内在所在行政区域居住6个月以上的人员，包括户籍人口和非户籍人口。
　　按人口发展规划提到的数据计算，2030年城镇常住人口为10。15亿，农村人口为4。35亿。
　　翻看国家统计年鉴，截至2021年末全国总人口14。12亿，其中城镇常住人口9。02亿，农村人口5。1亿，城镇化率为63。9。
　　意味着从2022年到2030年的9年时间，将会有1。13亿人口转移到城镇。
　　需要新增多少住房面积来满足这些新城镇居民的住房需求？
　　收集资料过程中，偶然看到国家统计局的一条回复记录
　　顺藤摸瓜，找到了下面的数据：
　　2016年末我国总人口数量为13。83亿，其中城镇常住人口7。93亿，城镇化率为57。4。
　　2016年城镇居民人均居住面积36。6平方米，比上年增长2。2，农村居民人均居住面积45。8平方米，比上年增长4。2。
　　计算可得，2016年城镇住房存量总面积为
　　7。93亿36。6平方米290。24亿平方米
　　再去扒一下统计局最近五年的房地产行业数据，20172021年全国新增住房和商业营业用房面积80。73亿平方米。
　　合计，截至2021年末，城镇住房存量总面积为290。2480。73370。97亿平方米。
　　反推可知，2021年城镇居民人均住房面积为41。1平方米（注：此处为建筑面积，非使用面积）。
　　假设人均住房面积保持2的增长，到2030年人均住房面积为49。1平方米，则需要新增住房面积
　　49。11。13亿89。02亿127。64亿平方米
　　平均下来，从今年到2030年，每年需要新增14。18亿平方米的住房面积。
　　当然还有每年存量的旧城改造拆迁面积，这里先忽略不计。
　　倘若住房销售面积按每年3减少，同时假设房价每年保持2的增长（约等于GDP的一半增速），可以得到下面的表格
　　累计新增住房面积128。3亿平方米，和前面估算的127。64亿平方米，大致相当。
　　住房销售面积从期初的16。05亿减少到期末的12。58亿平方米
　　房价从1。03万平方米上涨到2030年末的1。21万平方米
　　对应的销售规模从16。6万亿减少到2030年的15。2万亿
　　因此，从2022年到2030年，中国房地产市场将累计新增128。3亿平方米的住房面积，对应的累计销售额为143。2万亿。
　　当然，还存在几点不确定和假设因素，包括：
　　1。2030年，全国总人口14。5亿，常住人口城镇化率70
　　2。2030年，人均居住面积49。1平方米，比2021年增加8个平方米
　　3。房价保持每年2的增长，到2030年，全国平均房价1。21万平方米
　　所以对于房地产未来的发展，你怎么看？