2022年房子将贬值吗？懂行人3大信号

　　【原标题】2022年房子将首迎贬值潮？懂行人建议：3大信号建议提前看。
　　对于多数人而言，在购买首套房的时候，多数资金依然来自父母。
　　吃瓜群众会问了：完全靠自己的能力买房，不香吗？
　　在房产金融化的情况下，买房越早代表着增值潜力就越大、依靠房产带来的创富力度就越高。所以买房趁早不仅是专家的谏言，更是购房者们孜孜以求的买房态度。数据显示，美国、加拿大的年轻人购买第一套房的年龄在35岁左右，日本的年轻人第一套房在37岁，德国达到了40岁。而我国的年轻人购买第一套房年龄却低至27岁。
　　在这背后，其实贯穿的是早买房、早升值的基本逻辑。
　　西南财大在2019年做出过一项买房目的的专项调查，报告结果显示，在受调查的购房人群中，有60的购房第一目的是等增值，还有25的人明确是炒房，只有不到15的人表示单纯地为了解决没有住处的问题。所以说，炒房的想法早已经深入人心了，又可以说现在人人都是炒房客。
　　时间的维度拉入2022年5月，下半年将首迎房子贬值潮？懂行人预测：楼市或超出人的想象，几个曾经助推房产前进的因素，现在彻底传变为拖后腿的因素了。
　　首先，出生率降低，购房需求显得不足。
　　在爷爷奶奶的那一代人中，几乎没有买房的观念，在结婚的时候，如果能购买一台收音机、缝纫机就属于当地的名门望族，家家户户都在务农，没有额外的收入，住房也是比较便宜的土坯房，个别进入城市工作的人，基本上也都有对应的安置房，公务员和事业单位、老师全部就地分配房子。随着新一轮生育潮的袭来，70后和80后人数出现迅速膨胀，加上城市化的快速推进，发达国家人口密集型产业纷纷转入，进城务工的人员快速增多，进而为城市带来了无限的购房需求，这其实是过去20年城市房产高速前进的根本动力。
　　然而，近些年来，人口却出现了较大幅度的转变，随着生活水平越来越高、家家户户都有一定资产的情况下，年轻人却不愿意生娃了。数据显示，2021年全年新生育的人数才1062万人，比2020年再度减少，如果是对于45亿的国家来说，这个幅度尚算可以，然而我国是人口大国，总人数高达14亿人，1062万人的生育率可谓很低。
　　试想一下，一方面新生儿数量不断减少，另一方面老年人数不断增加，尤其是随着上一代70后和80后（房产主力人群）逐渐老了之后，90后00后和10后数量又大幅减少，这么多房子谁来买呢？而且随着人口数量的改变，另外一个迹象很明显，王石说到今后年轻人根本不用买房，年轻人结婚之后，男方父母亲会给他们房子住、女方父母亲也会给他们房子住，所以年轻人并不缺房子。
　　其次、楼市资金正在减少。
　　房地产行业，经常被誉为是空手套白狼的产业，之所以这样说，主要是因为房地产运行的各个阶段需要的资金基本上都不是来自开发商自身，70以上都是来自于银行借款。开发商买地皮的钱来自于银行的巨额贷款、开发商建设楼盘的钱也来自于金融机构贷款，购房者买房的钱也是银行按揭贷款。所以房地产之所以能保持高速前进态势，根本上离不开银行和金融机构长期以来在背后的鼎力支持。
　　专家黄奇帆多次说到，其实要限制房地产增幅办法很简单，只需要禁止开发商大规模从银行借款买地皮（禁止房企背着银行炒地皮）就可以了，黄奇帆指出，房产销售价格中，60以上的成本来自于地皮价格，地价上浮的越高，那么房产的价格就相对越贵，所以黄奇帆说降低地价，房产价格自然就回落了。
　　2020年至2022年，黄奇帆的忠告正在兑现，央行接连发布约束房市资金流入的32政策，一方面降低了对房企的贷款融资力度、另一方面压缩了对购房者的贷款额度和比例。在32政策下，房贷利率逐渐提高、贷款审批时限快速拉长。
　　面对银行融资短少的局面，开发商和购房者表现不一。近些年以来，合肥、南京、成都、武汉、郑州、长沙等一大批一二线城市的二手房挂牌量不断堆积，纷纷超过10万套大关，这说明购房人正在用脚投票，没有贷款只能搁置自己的买房意愿。房企们为了挽回资金面，纷纷开启了名目繁多的促销计划，万科、融创、世茂、碧桂园等楼盘打折促销不断，有的降1000元平米，有的降5000元平米。大型房企尚且如此，城市中小房企促销更多，买房送汽车、买房送车位、买房送物业费券、买房送装修等让人眼花缭乱。
　　再次、房产泡沫有序化解，也是必然的走向。
　　中国的房地产，有泡沫吗？有人认为有，有人认为没有，北京大学的经济学院院长董志勇就直言，总有人经常用泡沫来污名化房产市场。董志勇直言不讳地说到，房地产根本不存在泡沫，未来也不会产生泡沫，房地产依然是经济发展的支柱型产业。董志勇指出有人说房产存在泡沫，这个不符合现实，也不符合发展特点。
　　与北大董志勇具有截然相反观点的学者其实也有不少，例如原住建部副部长仇保兴就曾说到，要敢于承认当前房产存在泡沫的现实问题，仇保兴认为，既要承认泡沫现状，也要想办法解决泡沫的问题，仇保兴指出可以采用房地产税、空置税、物业税等多种方式来逐渐消耗和化解掉楼市泡沫。
　　银保监会的郭树清在一次论坛中提到，目前住房市场核心问题依然是泡沫太多了，很多人买房不是为了居住，而是单纯地为了投机（这种行为其实就是泡沫产生的源泉），郭树清表示，一旦房地产的金融化属性过大，住房金融化过于严重，那么泡沫便会快速堆积起来，这存在一定的风险性，所以郭树清说，房地产其实已经成为了金融行业大灰犀牛。
　　所以说，长期而言，剥离房产的金融属性，降低炒房的水分、实现房产泡沫的软着陆其实是必然的一项选择。
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