年报观察雅居乐后千亿时代控费提效，区域深耕效应显现

　　作者：丁爽
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　　3月23日，雅居乐发布2020年度财务报告。
　　年报显示，2020年，在做大地产主业的同时，雅居乐继续坚持多元化业务齐头并进的道路。后千亿路上，成本控制及财务健康度提升方面，可以看到雅居乐的努力。同时，随着完成阶段性城市布局，雅居乐的区域深耕效应正在显现。
　　整体来看，雅居乐交出了一张不错的成绩单。报告期内，其营收、利润均大幅增长。2020年，集团营收为802。45亿元，同比上升33。2；毛利为241。02亿元，同比上升31。3；核心净利润为111。2亿元，同比上升31。2；股东应占核心净利润为83。46亿元，同比上升23。3。
　　同时，集团整体毛利率为30，与去年基本持平。核心净利润率及股东应占核心净利润率分别为13。9及10。4。
　　成本控制：三费管控合理、薪酬投入增加
　　利润有所提升，主要得益于雅居乐的成本管控。
　　成本控制上，报告期内，雅居乐对营业费用、财务费用的管控情况良好，但2020年其员工薪酬投入有所增加，导致管理费用有所上升。
　　2020年，雅居乐营业费用为23。85亿元，同比上升17。7；与年内营业额增长趋势一致，但增幅低于营业额增幅；集团财务费用净额为10。40亿元，同比减少58。9，主要由于外币借款汇兑收益增加人民币35。38亿元，及抵销衍生金融工具公允值变动减少人民币18。49亿元所致。
　　截至2020年末，雅居乐共有63275名雇员，其中高级管理人员510人，中层管理人员1962人。同期，总薪酬成本（包括董事酬金）为76。79亿元，同比增加约55。04。该数字的增加与企业规模扩张、员工人数增加、薪酬调涨有一定关联。
　　与此同时，2020年，雅居乐管理费用为52。35亿元，同比上升30。9。管理费用的上升一部分来自于企业2020年环保项目的商誉减值，一部分由2020年收购中民未来物业服务有限公司及其附属公司而相应增加雇员所致。据雅居乐表示，2020年集团的工资及福利费为16。11亿元，较2019年上升10。6。
　　地产主业：销售稳增、多元扩储
　　分业务板块来看，地产主业上，年内雅居乐销售额达1381。9亿元，同比上升17。1；累积销售建筑面积为1025万平方米，同比增加15；销售均价为13482元平方米；销售目标完成度为115。2。
　　多年来，雅居乐积累了丰厚的土储。截至2020年末，雅居乐于84个城市拥有预计总建筑面积为5301万平方米的土地储备，分布于华南区域、华东区域、西部区域、华中区域、海南及云南区域、东北区域、华北区域、香港及海外，对应楼面平均地价为3627元平方米。
　　根据其2020年数据，以其土储布局城市数量计算，其城均销售额为16。45亿元，根据2020年可研智库调研数据横向对比，雅居乐城效数据约在行业中位水平，当前其保持着行业中上水平的单城市产出。随着近年来迈入千亿，雅居乐完成了阶段性的城市布局、规模扩张，未来其将进一步发力区域深耕，期内其城均土储面积为63。11万平方米，显示出较高的发展潜力。
　　报告期内，其继续开疆扩土，年内新进入宝鸡、贵阳、启东、泰兴、太原及肇庆等6个城市。坚持以多元化方式购地，使雅居乐在深耕大湾区及长三角的同时，保持了合理的拿地成本。
　　2020年，雅居乐通过招标、拍卖、挂牌、勾地及股权收购等方式，新增40个项目，预计总建筑面积达836。1万平方米，新项目的总土地金额为357。01亿元，对应楼面地价为每平方米4270元平方米。其中集团应占预计总建筑面积为636。8万平方米，相关应付土地金额为233。85亿元。
　　多元化业务：多轮驱动、齐头并进
　　2020年，雅居乐坚持物业管理、环保、雅城集团、城市更新、房管及商业等业务板块多轮驱动的战略。多元化业务板块中，物业管理、环保等板块，均于期内出现大幅收入增长，分别同比增长119。5和51。6。
　　于2020年12月31日，雅居乐旗下物业公司雅生活在管面积约为3。75亿平方米，合约面积约为5。23亿平方米。在来自于雅居乐及绿地控股的合约面积继续上升的同时，2020年，第三方项目面积占比大幅提升，来自第三方项目的合约面积达约3。87亿平方米，新增合约面积超约2。06亿平方米，同比上升113。2，占总合约面积的74。1。
　　年内集团环保业务择优布局能源发电、生态产业园、环保水务与生态修复。于2020年12月31日，环保业务共持有48个项目，其中32个为危险废物处理项目、7个为生活垃圾焚烧发电项目、4个为综合工业园区项目及5个为水务处理项目。年内，环保业务的营业额为22。89亿元，同比上升51。6。
　　城市更新业务方面，报告期内，雅居乐成功将一个位于山西省太原市的城市更新项目转化为土地储备，预计总建筑面积约34万平方米。截至2020年末，城市更新已签订18个合作协议，业务遍布中国5个省份，聚焦大湾区，深入华北地区及中原地区，已锁定预计建筑面积达1150万平方米，锁定货值达3600亿元。
　　财务债务：优化债务结构三道红线由橙转黄
　　2020年，雅居乐致力于快销售款项回笼，强化资金及预算管理，优化成本及开支管理，并通过多渠道融资方式来优化境内及境外的债务结构。
　　报告期内，集团总借款成本为（不包括租赁负债的利息开支）为73。36亿元，同比增加3。6。忽略汇兑差异，其实际借款利率有所下降，年内雅居乐实际借贷利率为6。56，较2019年下降0。54个百分点。
　　截至2020年末，集团现金及银行存款总额为508。65亿元，其中现金及现金等值项目为419。26亿元及有限制现金为89。39亿元。
　　三道红线融资新规下，雅居乐已由橙档进入黄档。截至2020年末，其剔除预收款之外的资产负债率为72，尚未达标；但其净负债率为61，现金短债比为1。09（不含受限制现金），均已达到三道红线融资新规要求。