2022年中央经济工作会议房地产板块内容解读

　　根据新华社发布的中央经济工作会议内容节选有关经济总体描述和房地产相关的内容如下：
　　一、关于明年经济工作总体描述内容如下：
　　会议强调，明年将召开党的二十大，这是党和国家政治生活中的一件大事，要保持平稳健康的经济环境、国泰民安的社会环境、风清气正的政治环境。
　　会议要求，明年经济工作要稳字当头、稳中求进，各地区各部门要担负起稳定宏观经济的责任，各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前。
　　分析及解读：长期发展要兼顾短期平衡，只有短期问题得到优先解决才能为长期经济发展奠定基础。房地产行业存在风险是客观事实，但这个风险相较于长期经济发展需要得到优先解决，房地产行业的发展也需要以稳为主。
　　二、宏观经济整体政策描述如下：
　　一是宏观政策要稳健有效。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。积极的财政政策要提升效能，更加注重精准、可持续。要保证财政支出强度，加快支出进度。实施新的减税降费政策，强化对中小微企业、个体工商户、制造业、风险化解等的支持力度，适度超前开展基础设施投资。党政机关要坚持过紧日子。严肃财经纪律。坚决遏制新增地方政府隐性债务。稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕。引导金融机构加大对实体经济特别是小微企业、科技创新、绿色发展的支持。财政政策和货币政策要协调联动，跨周期和逆周期宏观调控政策要有机结合。实施好扩大内需战略，增强发展内生动力。
　　分析及解读：宏观政策上，既要保证财政支出强度和进度，又要适度超前开展基础设施投资，还要遏制新增地方隐性债务。
　　留给地方政府的路子似乎只有一条，仍旧是卖地！卖地！卖地！
　　若卖地途径不能覆盖财政支出需求和基础设施投资建设资金需求，在我国地方政府财政由中央强统筹的制度之下，大概率明年货币政策相对会宽松！宽松！宽松！先花钱办事，这个钱是地方政府自己赚来的，还是借来的，还是放水放来的。都是选项，哪个有利选哪个。优先卖地，卖不动，就发债，地方发债受限，就只能放水！
　　三、房地产相关的内容如下：
　　三是结构政策要着力畅通国民经济循环。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
　　六是区域政策要增强发展的平衡性协调性。全面推进乡村振兴，提升新型城镇化建设质量。
　　分析及解读：房地产终究是国民经济发展中重要的一环，宏观经济政策、货币政策直接影响房地产的发展方向和走势。经济总体上要求稳中求进，地方发展等客观需求，都决定了，短期内房地产的依赖依旧。
　　在房地产内容中，强调对加强预期引导，是指不要对房价上涨再抱有预期。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
　　探索新的发展模式。说明当前关于房地产的模式转型，仍未取得较为成熟的模式。准确地说，地方政府十四五规划中租赁住房的预算多数与商品房出让有关，在原有模式中是希望通过商品房土地出让溢价来，可以让开发商免费建设房屋，建好后移交地方政府房屋管理部门，地方政府坐收渔利即可。显然，如果房地产市场下行，这个方式将变得不可持续，在2021年的集中供地中，从三次土拍情形就可以看出，很多城市将由第一次竞配建（租赁住房）在第二次、第三次时，直接调整为配建，即买地时，政府无论如何要搭车让开发商建设租赁住房，这样才能保障租赁住房的套数供应，但显然也带来一个不利的后果，那就是土地起拍价格需要不断的调低，土地出让金的收入会不断地降低。这一模式相比较政府自行委托开发供应租赁住房，既省钱又省力。但这一模式，若想持续，唯一的途径是土地出让金起拍价继续下行，否则难以为继。
　　坚持租购并举。是面向客户而言。要做好买不起就租的心理准备。不要以短时间内获得商品房住房为目的，容易有挫败感，不利于社会发展：）
　　加快发展长租房市场。已在各地有所行动，要保持和深入。就是鼓励闲置商品房住房转型租赁住房，闲置商业用房改造租赁住房等方式，多举措供应租赁住房。
　　推进保障性住房建设。同租赁住房原理。还包括共有产权房等。
　　支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。这句话，是新增新提法。是在房地产贷款余额集中管理办法实施之后，由于按揭贷款长期积压，导致项目回款受限，加剧房地产暴雷风险后，一个相对委婉的表达方式。此举，意味着房地产贷款余额集中管理办法中要求各类型银行按对应比例控制房地产贷款规模的时间可能变得宽松，或在短期内获得豁免。
　　因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。主责在各地方政府，良性循环，就是别让房企倒下，至少不要让项目烂尾。要保持行业的健康和稳定。
　　以上，总体上判断，房地产行业的确最为悲观的局面已经告一段落。虽然，此后仍然会有少量房企会出现债务违约的现象，但是政策方面应对的方法已经较为充分，保障项目的总体平稳运行问题应该不大。