偿债高峰掀起地产并购潮平均每天超两起，中小房企断臂求生

　　本文来源：时代周报作者：刘婷
　　房地产收并购市场暗潮涌动。
　　9月10日，蓝光发展（600466。SH）发布公告称，控股股东蓝光集团将持有的蓝光发展无限售条件流通股6478。98万股股票司法拍卖，占总股本的2。13。
　　同日，曾震惊圈内的地产世纪交易有了新进展。融创中国（01918。HK）表示，将终止订立有关由融创中国持有且由万达酒店集团管理的21家酒店的酒店管理协议。2017年，融创中国以438。44亿元收购万达13个文旅项目的91股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。
　　Wind数据显示，今年截至9月10日，房地产行业并购交易额达1537。56亿元。其中，交易金额超百亿元的为3起，超50亿元有5起。房地产行业收并购动态共有554起，平均每天超过两起。
　　随着偿债高峰期到来，房地产行业收并购力度仍将加大。9月10日，同策研究院研究总监宋红卫对时代周报记者表示，明年将是地产行业收并购大年。从收购方角度看，每年初是现金流最充裕之时，此时为并购的最佳时机。
　　赢者通吃
　　并购，是2021年房地产领域的高频词之一，多起百亿元级并购案例成为行业洗牌的注脚。
　　并购王融创中国从未缺席。4月16日，融创中国称，与彰泰集团订立合作框架协议，双方将共同设立合资公司，接手彰泰所属目标公司100权益。该交易对价约为99。1亿元。同时，融创服务拟8亿元收购彰泰服务80股权。至此，融创系累计出资108亿元收购彰泰集团旗下两家公司。
　　由于交易金额巨大，业内称该笔交易为2021年房地产行业最大并购案。137天后，又被另一起鲸吞事件刷新。
　　8月31日晚间，中天金融发布公告称，公司与佳源集团签订股权转让协议，筹划将城投集团100股权转让给后者，股权转让价款暂定为180亿元。
　　猎物清单不仅局限于中小房企，还不乏规模房企或百强企业。
　　蓝光发展曾是川系地产一哥，曾用3年时间实现销售额从百亿元到千亿元的跨越。但当行情转冷，蓝光发展不得不转让项目与股权。9月15日，蓝光发展将因股票质押违约和债务违约进行第三次股权司法拍卖，累计拍卖股份总股本比例为7。72。据时代周报记者不完全统计，前三季度蓝光发展已转让超30个地产项目。
　　资金雄厚的房企在下行周期寻找机会，通过大鱼吃小鱼方式实现赢者通吃。头部企业以资源和成本优势成为今日潮头，行业集中度快速提升。
　　克而瑞地产研究统计，今年前8月，TOP10房企销售操盘金额门槛达到1922亿元，同比增幅最高达42。9，TOP20和TOP30房企的销售操盘金额门槛也分别同比提升38。3和26。6，实现规模稳定提升。
　　缓解资金链压力
　　今年是房企的偿债高峰期，多家房企出现债务违约。资金链紧张的企业纷纷出售项目或转让股权，进一步为并购热潮加温。
　　据中国指数研究院数据，今年9月，房企即将迎来又一偿债高峰，债券到期总规模高达838。5亿元。今年1012月，债券月度到期均值为619亿元，全年房企到期债务规模达1。28万亿元。从未来12个月的债券到期情况来看，下一个偿债高峰将出现在2022年34月，到期规模分别为1039。4亿元及940。6亿元。
　　过往房企偿还债务以借新还旧为主，今年受三道红线五档房贷政策影响，房地产融资环境收紧。与此同时，地产违约事件发酵影响市场信心，地产债市进入低迷状态。
　　贝壳研究院统计，2021年18月，房企境内外债券融资累计约6999亿元，同比下降21，金额规模减少1817亿元。
　　偿债压力造成房企资金链紧张，形成违约风险。
　　广发固收团队以首次违约时存量债券余额期初未违约债券余额作为边际违约率的计算方法，计算地产行业分季度的违约率情况。结果显示，2020年7月以来，不论是从违约主体企业数量，还是违约债券金额，都远超历史同期水平。
　　贝壳研究院统计，今年以来，房地产行业债券违约现象相比过去两年明显增加。仅上半年，已违约的房企就有12家。融资受阻，房企加快卖货回笼资金。但当下房地产交易市场降温，去化效果不及预期。
　　今年上半年很多房企在两集中首拍中拿了高价地，尤其是三四线城市的高价地，这些地块今年很难入市。在限价的情况下，即使明年可能入市也比较难，这些项目可能会出现问题。宋红卫认为，此次尽管今年有部分房企出现资金链紧张问题，但存在潜在问题的房企还有很多。大部分房企都在加快销售快速回笼资金，但7月市场下行，若政策仍高度从紧，销售回笼资金或不甚理想，这一情况在今年年底或者明年上半年更加明显。
　　如何防范并购风险？
　　很多房企为扩大规模盲目扩张，高价收购后发现项目存在很多问题，在今年集中退出。9月9日，深圳城市更新领域的基金公司负责人李力（化名）告诉时代周报记者，20162019年，多家外埠房企进入深圳的方式均是高价收购城市更新项目。但深圳城市更新领域政策极多，每个项目的渊源历史、房屋主体各不相同，房企贸然收购后发现算不过账，最终只能退出。
　　李力表示，上市房企对资金周转要求高，城市更新项目投资周期长，部分房企没做好投后管理，进入多年后发现难以推进，权衡之下陆续退出。
　　并购快车道，让房企扩容提速的同时，也暗藏超速风险。
　　融创中国终止与万达21家酒店的酒店管理协议原因，包括新冠疫情的影响及融创中国商业战略的调整。在今年年中业绩会上，融创中国董事会主席孙宏斌表示，三道红线限制地产负债总额，并购之后负债规模上升。
　　9月10日，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对时代周报记者表示，房企收并购应注意政策、融资环境、收并购成本、及自身资金等问题，应根据当前政策环境和房地产市场的发展定位，对外部环境有一定判断。其次，房企应控制收并购成本，对项目收并购及后期开发建设的费用进行成本预算。此外，房企还需根据自身资金的充裕程度，结合成本预算，衡量收并购对自身运营是否有影响。