房价下跌没有问题，也必然会下跌

　　本来不打算再说房价的事了，但是很多人又私信问我，索性再提一句。
　　政府是土地财政最大受益者是不假，而且还不止这些，还有具体到体制内的每一个具体的个人，他们当中绝大部分都是高房价的支持者。
　　可是我们也要具体问题具体分析啊。
　　首先，政府是离不开土地财政，不是离不开房地产市场。比如说，以前一年房地产成交额是20万亿，其中80是新房贡献的，也就是16万亿，然后这16万亿里面有一半是土地成本，那么政府获得8万亿土地出让收入。可是现在的情况变了，一年还是20万亿成交额，其中一半是新房，一半是二手房，那么实际上政府的土地财政收入只有5万亿的，二手房那个10万亿，除了一些税费，其他是进入到私人腰包的。退一步讲，虽然二手房成交额占比在提升，但是政府还可以通过提升土地价格和出让土地数量来做大整个蛋糕但是这又会引来透支未来购买力和供给的问题。
　　而到具体体制内的个人利益群体也是可以分类讨论的。任何组织都不是铁板一块，对于一个观点，一项政策，都是有支持的也有反对的。就房地产来讲，真正反对的是那些手上有多套的群体，他们的反对力量是最大的，但是这样子的群体数量在整个社会上不是主流，在体制内也不会是主流。
　　所以一句话总结，土地财政利益和房地产利益并不是完全一致，不要一条道走到黑，赌错了未来。
　　其次是，资产的价格上涨离不开货币的供给。单就房地产来讲，控制信贷总量就是控制了核心。无论是从开发，还是一手房信贷，还是二手房信贷都是在持续缩紧的，随着以美国为首的世界各国无限放水，在可预见的未来，信贷缩紧是确定性的趋势，覆巢之下焉有完卵？
　　最后，还是资金面的问题，2015年之后的一波快速上涨，是因为一个很重要的因素货币化棚改，导致了短期内出现了大量的购买力，同时短期内又不能形成有效的足够供给导致。
　　其他的更不用说用所谓的常规经济分析视角来看问题，比如：
　　城市化率水平；
　　供给端如何，需求端如何；
　　人口结构；
　　出生率；
　　经济结构；
　　以振兴实业为代表的各种正能量价值主张；
　　等等，等等，在未来都是不利于房价上涨的；
　　现在锁死二手房只是刚开始，因为利益决定，只有一手房才能带来土地财政收益，但是这并不能长久，因为现在的一手房，即使是指导价也是很多刚需买不起的，而非刚需者因为二手房卖不出去，也会逐渐退出投资行为，那么这个需求面会大面积缩水，未来对于一些急需回笼资金的个体或者群体来讲只能降价出货。不要说，房价下跌会影响经济这一类说法，现在全国每年交房面积不超过20亿平方，全国平均单价不到一万，也就是每年成交额不到20万亿，从2016年开始算起至今年刚好6年，假设每年都是成交额20万亿，那么6年成交额就是120万亿，要出问题，一定是在这120万亿里面，2016年之前的，即使现在房价腰斩也不会出什么问题的。
　　那么我们就来算算这120万亿有多少资金是可能存在风险的。我们的首付是30，肯定有的人通过零首付各种方式是没有首付的，那么这批人我暂定10好了（实际上不会超过10），那么就有90是实打实的付了30首付的，也就是说120万亿里面有120903032。4万亿是安全的。剩下的是87。6万亿是存在风险的，占120万亿的73。其次，我们按照30年的按揭，每年还的金额占总贷款额度就是3。3，这里面有
　　2016年的20万亿已经还了6年，那么就还了约20；
　　2017还了5年，还了约16。5
　　2018，13。2
　　2019，9。9
　　2020，6。6
　　2021，3。3
　　加权平均一下，还了的资金应该是10万亿；
　　那么，存在风险的贷款资金还有77。6万亿，占120万亿的64。6，到明年底，这个数字就会到60以下。（实际上，每年成交面积不到18万亿平，均价大概在9000元，所以总交易额大约在100万亿，那么风险资金按照上述推算大概是在64万亿）
　　所以，理论上房价下跌40不会出现负资产，也就不会出现大面积违约的情况。而银行不良率规定是不能超过5；也就是说根据我们的金融风险制度，即使房价跌超过40，只要不良率不超过5就没问题。所以，房价下跌的极限值应该是在50，也就是腰斩。
　　最后，说一句题外话，房地产是过去全国财富的积累，政府会让它主导下跌吗？下跌，意味着全民财富缩水，可是不下跌呢？房地产市场总值超过400万亿，哪怕下跌30，也还有280万亿市值，而这280万亿市值里面，只要有1资金变现，进入到市场都会是一场灾难！所以，在备选政策里，必然有通过快速下跌，锁死交易量等组合拳，让上述天量资金彻底蒸发掉！