看懂房产大趋势03地方政府无卖地收入后，对房价影响几何？

　　在《看懂房产大趋势01》的文章中，民间区长已经就国家宏观调控房地产企业端进行了分析，上海和重庆试点10年的房产税，并不能真正实现房住不炒的目标。因为，就房地产这个行业本身而言，分别涉及土地征收、房屋拆迁、银行借贷、个人信贷等环节，相对应的就与购房者、开发商、银行、地方政府正相关。要想让房价不疯涨，必须从土地供应、银行放款、开发商贷款、居民个人信贷等环节入手通盘考虑。住有所居将如何影响房地产行业
　　土地供应对房价的影响值得关注
　　2021年6月初的一条新闻，虽然已经有很多媒体进行过专门的解读，但新闻公开了近三个月，但还是被很多人都忽略了。这个新闻之所以说它最震撼和最应该被人关注，就是在于它的内容对于中国房地产的影响，或许将是颠覆性的，而且是长远的。这个新闻就是：财政部、自然资源部、税务总局、人民银行联合发布了《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》，里面有最核心的一条内容就是，将原来由自然资源部门征收的上述四项非税收入，全部划转给税务部门征收。
　　前段时间有人说，土地出让、矿产、海域权、海岛权这四项收入中，出让土地也就是卖地收入是最多的，这笔钱自1994年实施分税制改革以来就是归地方政府的，也就是地方政府一边卖地一边收钱，所以大家才会看到全国各地政府部门使出各种办法积极卖地。也因此，这些年来，凡是能卖的地、成片的地、交通方便的地、平坦的地，都已经卖得差不多了，剩下的只有一些插花地、老旧居民区附近高拆迁率的地。地方政府为什么这么卖力的出让土地呢？根据国家公布的数据，光是土地出让这一笔收入，2020年就是8万多亿元，占全国总税收的60。和卖地收入相比，其他三项收入都只能算是散碎银子，完全可以忽略不计。
　　现如今，这四项收入都归税务局来收了，是不是以后各地政府卖地的钱都上归到国家财政总盘子了，其实并能这样理解。
　　大家都知道，房地产市场这些年之所以高烧不退，就是因为地主政府必须要推动房地产市场繁荣，否则手中的地就卖不出去。反过来，政府多卖地才有收入，才有钱投入基础设施建设和改善民生。但以前地方卖多少地、卖了哪些地、卖地收入用到哪些地方了，中央并不能第一时间知道。现在改由国家税务局直接征收卖地的税，虽然钱还是地方政府的钱，用还是由地方政府使用，但实行的是收支两条线式的管理方式。也就是说，地方政府卖地的钱先由税务征收进入国库，然后中央财政再按分成比例划转到地方财政。这样做有三大好处：一是中央掌控了地方政府卖地的多少，二是出台集中供地新政改，改原来的随时拍卖土地地为集中公告，集中拍卖，地方政府一年有三次拍卖机会，这样土地出让的节奏就由中央掌控了；三是由税务征管土地出让金，只是顺应市场经济发展的需要，是政府部门改革的延续，因此并不是土地出让金制度的终结。
　　划重点：对房价有什么影响？
　　第一：集中供应的土地成熟地相对少了，部分区域的地价可能还会有所上涨，但因为配套的银行管控办法、地方政府土地出让金用于新农村建设比例管控办法、银行给居民信贷比例管控办法、土地集中拍卖节奏管控等约束，房价不可能大涨。大城市周边无产业支撑的区县房价，我认为还会继续下跌；
　　第二：因《通知》里面说得很清楚，土地出让金受到中央管控之后，各地政府重新规划商住新区就因为需要大量的资金，所以新区开发的楼盘会越来越少。建新区少了、卖地少了，房子还有大量刚需怎么办呢？那就只能进行旧城改造了。从今往后，由开发商主导的旧厂房改造、旧小区改造、城中村改造会越来越火热，地方政府不用出钱，却能活跃经济，增加税收，何乐而不为呢。媒体人周刊
　　第三：国家宏观调控的目的就是要大力建设美丽乡村，通过政策引导，让越来越多的工业资本、商业资本、个人资金投入到农村。从这个层面来看，农房会越来越付钱了。
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