国企加速进场，地产收并购有哪些坑？

　　作者刘莹
　　出品焦点财经
　　流动性承压之下，民营房企市场份额正逐渐收缩，而得益于稳健的财务结构，国有房企的市场份额则在逐渐上升。
　　据中指院统计，2019年至2021年，国有房企的市场份额分别为12。9、13。4和14。0，逐年上升。在一些高能级城市，国有房企的销售涨幅同样明显，当前TOP50房企中，18家国有房企的平均销售增速为10。5，而32家民营房企的平均增速仅为0。4。
　　国有房企的成长性在拿地端也在凸显。中指院指出，当前TOP50房企中民营房企的拿地金额增速为27。3，降幅明显；而国有房企的拿地金额增速依然呈现增长态势，为4。8。目光移回至2021年的全国22城集中供地潮中，彼时，TOP50房企的拿地力度逐批下降，地方性国企托底现象显著。今年以来，头部优质房企和国有房企在收并购方面的力度更是不断增强。
　　融资方面，当前，信用债的发行主体仍以国有房企为主，占全年发行额的比重达75。5。从金融机构的投资意向来看，国有房企较受青睐。据中指院统计，83金融机构在选择投资标的时更关注后者的主体性质，偏好央、国企；55金融机构偏好区域龙头企业。
　　融资和土地是支撑房企发展的两大命脉。由此，不少分析人士认为，未来国有房企市场份额的持续提升是大概率事件。
　　保障性租赁住房建设成蓝海市场
　　随着新一轮房地产市场转型发展机遇期的到来，国有房企需即时抓住哪些发展机会？
　　在中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜看来，并购贷融资机遇是国有房企首先需要积极把握的机会。借此，其可以加强与民企的合作，帮助后者纾困；有能力的国企还可与地方中小国企加强合作，拓展代建业务。此外，保障性租赁住房也是值得发力的蓝海市场。
　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静补充表示，随着保障性租赁住房配套政策的日趋完善，重点城市保障性租赁住房的供应规模加大。十四五期间，全国40城计划新增650万套保障性租赁住房，发展前景广阔。
　　当前，由开发商向服务商转型已是房企发展的必然趋势，转型领域涉及建设服务领域的代建业务、物业服务领域的社区管理、资产管理、商业管理服务等业务；交易服务领域的房地产经纪业务、金融服务领域的房地产基金业务等，中指研究院企业事业部研究主管彭澧丽称。
　　她表示，代建具有轻资产、低负债、高盈利及抗周期等显著特征，是大势所趋。总结来看，国有房企可积极做强品牌、提升产品力，入局代建，同时在收并购、保障性租赁住房建设等方面积极发力。
　　对于国有房企的发展机遇，中央财经大学证券期货研究所研究员、内蒙古银行研究发展部总经理杨海平总结出了四点。除利用自身优势，审慎参与房地产并购重组，通过组建专门的资产管理公司参与困境项目盘活及响应国家住房政策，发力保障性租赁住房建设外，他还提及了根据市场的调整和分化，国有房企需积极推进房地产开发的绿色化、智能化、差异化，探索发展办公、物流仓储、公共物业、政府物业等非住宅地产，以及文旅、文化、会议会展、医疗康养等产业地产，和根据城市群的发展趋势及人口分布变化，调整自身区域定位和区域发展策略等方面。
　　信达投资业务二部总经理肖探则认为，凭借国有股东身份及信用背书，国有房企在融资成本、流动性管理、拿地及收并购拓展、在建在售项目销售等方面皆有优势，未来可与与金融机构和民营房企加深合作，在资金和项目端拓展更多机遇。
　　机遇之外，国有房企需担起的责任同样不可忽视。黄瑜认为，由于身份特殊，国有房企可在激活、恢复消费市场信心方面，发挥重要作用。当前，中央希望政策靠前发力，而房地产政策的靠前发力需要落在需求端，对于限制合理需求的政策，地方国企可向地方政府建言献策，建言对不合理政策进行适度修正，黄瑜称。
　　收并购谨防踩坑
　　今年年初，承债式并购贷款政策落地，成为开年房企融资的一抹亮色。按照规定，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入三条红线相关指标。
　　由此，业内分析多表示，这将推动房地产行业掀起一轮收并购热潮，国有房企有望借此迎来新的发展机遇。穆迪也在研报中判断，未来612个月内，国有房企将会越来越多地寻找和着手收购受困开发商的资产。
　　华城律师事务所高级合伙人吴西彬强调，2022年，收购方可以在不提升红线负债的基础上，通过并购提高营业增长率和ROA（ROE），甚至，还有可能降低资产负债率。这是2022年房地产行业收并购的机遇和动力所在。
　　而在控制合规性风险基础上，提高ROA（ROE）是今年房地产市场收并购的底层逻辑。国有房企通过收购项目提高资产收益率（净资产收益率），不是单纯的收购，更是企业完成国资委KPI考核指标的战略手段。国资房地产公司会尽可能提升并购投资与开发投资总额的比例，吴西彬称。
　　诚然，相比公开市场直接拿地，收并购显然要复杂的多。这也意味着，面对并购机遇，国有房企还需更加谨慎，主动规避风险。杨海平指出，在收并购过程中，房企至少应主动规避事前风险、事中风险及事后风险三大方面的风险。
　　其中，事前风险包含标的房地产公司或项目公司股权方面的瑕疵、项目手续瑕疵、隐形负债风险、存量项目工程质量、存量资产设置抵押等；事中风险包含并购合同管理风险、交易结构风险、税收风险、融资方案风险、员工安置社会风险等；事后风险包含并购后整合协同不及预期，市场运营不及预期，物业不能按时交付或现金流不及预期等，杨海平称。
　　吴西彬则认为，2022年房地产市场的并购场景包含解困式并购及锦上添花式并购两种。标的企业资产是否合规、资产负债结构是否清晰、财务核算是否真实可靠、存续历史等，都是并购方需提前防控的风险。
　　在研报中，穆迪预计，面对收并购机遇，部分城投公司可能会按照地方政府指示去收购受困物业或项目，防止未完工项目无法交付给购房者，规避社会风险。而这一类收并购极有可能踩坑。
　　如果这些房地产项目未能产生预期现金流来偿还相关债务，房地产开发层面就会存在风险。穆迪称。
　　本文源自焦点财经