碧桂园服务到底还要买多少，才能改善基本盘？

　　碧桂园服务的2021年中报，花了很大篇幅叙述嘉宝服务的收购事宜，又用了许多城市服务和社区服务的字眼。财报用词其实中规中矩，但全篇看下来，仍然难免读出藏于其中的喜气洋洋的意味。
　　有几个喜形于色的重点：
　　1、嘉宝服务并表了，嘉宝服务的1。3亿平收费管理面积与2。19亿平合同管理面积，也一并并过来了。宇宙第一大物企实至名归，收费管理面积约6。44亿平方米，合同管理面积约12。05亿平方米。
　　2、今年上半年，碧桂园服务营收超过100亿大关，实现了115。6亿。去年同期的数字是62。7亿，去年全年是156亿。
　　3、城市服务虽然成为毛利率下降的主因之一，但4。0物业时代，面向城市更新的大物业服务将来会有更多故事要讲。
　　4、大物业服务暂时还没那么亮眼，但社区增值服务我们是认真的，六大业务，带来了社区增值服务同比132的高速增长。
　　5、社区增值服务这六大业务，上半年高调进军房产中介的效果还不太明显，反而是社区传媒部分，以超过5倍的增幅，闪瞎了众人的眼。
　　日新网据财报整理碧桂园服务在管的户，有多少是空置？
　　半年前，碧桂园服务的关键词是：宇宙第一大物企。
　　规模的重要性无需多言，但透过规模，看一下规模背后到底是什么。
　　有一个段子，是某家物企希望寻求与某电商的合作，话头刚起，说自己目前有多大规模和用户。不料对方也拿出自己的规模和用户，表示你这还不到我的零头。
　　这是简单粗暴地数量上的对比。如果简单地将规模与用户数量划等号，可能物企永远没有赢的机会了。中介有贝壳，零售有各类电商和商超。
　　在碧桂园服务此次中报中，可以看到2个数字：在管项目3656个，在管户数465万户。
　　户，这个量词区别于所有的电商，更让人非常容易地走进场景化生活实景中。
　　因此，当我们讲物企的规模时，除了在管户数，还有受前端房地产影响的一些数字：由房屋价格划分的私域门槛、入住率等。
　　说到这里，就不得不提到，碧桂园服务的基本盘，基本上是来自于母公司碧桂园。
　　而众所周知，碧桂园走的是农村包围城市的路子，一直重点布局二三四线城市，大多数项目分布在大城市周边，在大片的荒地上盖房子。
　　在过去的很多年里，碧桂园的这个策略非常有效。但对于碧桂园服务来说，这可不是一件什么好事。
　　因为当我们提到三四线城市，首先联想到的，很可能是房价低物业费低、小镇青年、虹吸效应、人口外流这些词。就连碧桂园自己的品牌宣传，很可能都会说上一句碧桂园要帮小镇青年住上第一套极致性价比的好房子。
　　2021年，在中国大陆334个地级区划中，碧桂园进入了296个；2847个县级区划中，碧桂园进入了1408个。
　　而碧桂园市占率前十的城市，基本上一水的三四线。
　　图地产大爆炸
　　这不得不让人有一个疑问：有多少小镇青年留在这些城市？有多少小镇青年外出打工，挣钱买了老家的房子？
　　由小镇青年拼接起来的基本盘，稳吗？
　　以湖北黄冈为例，这个以黄冈试卷出名的小城，在2020年人口流出排湖北省内第一名，近150万净流出。而黄冈，也是全湖北省小城青年最爱外出打工的城市。
　　辽宁锦州也是人口流失重灾区。有句玩笑话，东北人正在快速占领全国。这话背后则是东北地区人口外流的严重性。而锦州人口流失是辽宁省之最，有几十万的缺口。
　　外出打工这事儿，打工人都懂。最近热播的《我在他乡挺好的》，非常真实地展现了外出打工、居住地无房这个现实，大城市的房子买不起，回乡购房或者周边小城市购房，成为很多人在居住方面的一个无奈的退而求其次的选项。
　　对于城市来说，这是人的流失。对于碧桂园服务在当地的盘子来说，则是用户以及想象空间的流失。买买买买多少，才能改善？
　　如果说最初我们认为碧桂园服务是为了规模，但买到了今天，已经可以清楚看到，碧桂园服务除了社区商业与大物业的布局之外，还在疯狂弥补基本盘的不足。
　　碧桂园服务这几年的动作，给人的印象就是买买买、扩扩扩，仿佛购买欲写在了他寻求快速发展的基因中。
　　根据日新网不全面统计，近1年里，碧桂园服务这几年的买，有这样几类：
　　1、买物业
　　2、买保洁、电梯公司
　　3、买科技企业，特别是机器人公司
　　4、买广告、中介、食品、文旅公司
　　当然，这里的买，有时候可能是直接购买，也有时候是合作。
　　关于路径，在今天的业绩发布会上，碧桂园服务的首席财务官兼联席公司秘书黄鹏做了非常清楚的解释：壁垒不高的，自主发展壁垒高的，寻求合作共同发展资本合作控股或者收并购
　　日新网据公开信息整理
　　在买物业这件事上，碧桂园服务是认真的。而且其实我们可以看到，碧桂园服务高调下手买的物业，大部分是位于核心区域的优质核心盘。比如嘉宝服务，在成都本地很不错。再早几年收购的盛世物业，是北京当地也算是服务品质相对可以的物企。
　　从小城到大城，从周边到核心区域，农村包围城市真正走到了下半场，要进城了。
　　同时，在发展社区多种经营上，碧桂园也是格外认真的。虽然收购物业公司花的钱最多，但是合作各类多种经营企业也不少。尤其是收购城市纵横之后大力发展的广告传媒，仅仅探索了一年的时间，就做到了5倍增长。
　　那么这里出现一个问题，房屋中介、本地生活服务这类业务与广告传媒不大相同，对用户的要求要更高一些，假如我们简单粗暴地列一个等式：
　　多经业务营收真实户数X户均消费
　　那么，这里是否有了两个问号：
　　真实户数碧桂园服务原有盘的入住率到底是什么样？
　　户均消费下沉到三四线城市的楼盘，住户的消费能力是什么样？
　　也就带来一个问题：碧桂园服务到底要再买多少、在哪里买，才能让他管理的这些社区，有最大的价值？