时代中国岑钊雄给投资者吃下两颗定心丸

　　作者王迪
　　出品焦点财经
　　公司有信心完成全年1100亿元销售目标。针对三条红线，在2022年底之前，我们也有信心将其全部恢复到绿档。8月18日，在时代中国（01233。HK）中期线上业绩会上，董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄给投资者吃下两颗定心丸。
　　管理红利时期，如何提升利润质量，实现有质量的增长，这是时代中国在千亿之后不得不面对的课题。可喜的是，时代中国2021年上半年的业绩稳中有升，有盈利的稳定性，也有财务指标的流动性。此外，在土地资源日益稀缺的背景下，城市更新业务正在成为时代中国新的利润增长点。
　　半年报显示，上半年时代中国合同销售为人民币453。8亿元，相比2020年同期增幅为39。3。总建筑面积约为2349000平方米。时代中国实现收入181。85亿元，同比增21。8。期内毛利56。21亿元，同比增39。8。归属股东净利润16。28亿元，同比增6。0。公司拥有人应占利润为人民币16。3亿元，同比增长6。0。
　　在业绩会上，时代中国董事会主席、行政总裁兼执行董事岑钊雄，执行董事牛霁旻，联席总裁周四阳，首席财务官黄嗣宁等出席，并就集中供地、商票兑付压力、三道红线等热点话题作了回应。
　　对于未来发展策略，管理层明确了五点：
　　一、主动适应国家政策和方向，坚持有质量的增长，保持增长、效益和风险的平衡。
　　二、确保住宅开发业务更有质量的增长，保持城市更新业务的竞争优势，协同发展商业、产业园等业务。
　　三、聚焦深耕粤港澳大湾区，稳步发展长三角、长江中游、成渝城市群等高潜力的区域。
　　四、聚焦城市更新改造的转化，确保拥有充足且优质的土地储备。
　　五、坚持积极销售，加强现金流管理，降低杠杆率，提高管理效能。
　　城市更新盈利贡献率17。6
　　对于房企而言，盈利性或者是否可持续盈利是衡量一家企业良性发展的重要指标。
　　就时代中国的盈利结构来看，时代中国收入主要由物业发展、城市更新业务及物业租赁和转租产生，截至2021年6月30日止6个月的收入占比分别约为80。7、17。6及1。7。
　　此外，上半年时代中国合同销售为人民币453。8亿元，相比2020年同期增幅为39。3。总建筑面积约为234。9万平方米。珠三角地区销售占比约95。5。该公司收入比去年同期的149。245亿元，减少12。861亿元，减幅为8。6，公告称，主要是物业销售收入减少所致。
　　值得一提的是，上半年时代中国公司毛利率为33。3，较上年同期增加6。4个百分点，超过2020年行业平均毛利率（26。7）6。6个百分点。时代中国给予的解释是，主要由于报告期内确认毛利率较高等城市更新业务收入导致，
　　半年报显示，时代中国来自城市更新业务的收入为人民币24。07亿元，该收入主要来自广州及佛山等地区的城市更新项目。据了解，目前城市更新项目总数约160个，潜在总可售建筑面积约5340平方米，可以看出，城市更新业务正成为时代中国新的增长曲线。
　　全年1100亿的销售目标，上半年完成了41左右，但符合我们过往上下半年大致4：6的销售节奏。全年可售货值是1600亿元左右，下半年大概还有1150亿元的货值，而且接近有70是在大湾区的核心城市，包括广州、佛山、东莞区域。
　　对于业绩目标，管理层则解释称：目前，市场慢慢走向平稳，按照目前下半年推售的项目，以及区域内目前的表现，时代中国还是非常有信心，能按照计划完成全年度的销售目标。
　　大湾区土储占比近90
　　房企转型进入深水区，品牌化、差异化已成为攻城略地、群雄逐鹿的重要利器，而土储是一切产品差异化塑造的前提。
　　就土储方面来看，时代中国于广州、佛山、长沙、惠州、东莞、肇庆以及南京购入7幅地块，土地收购成本总额约为人民币35。43亿元。截至报告期末，集团总土地储备约为2170万平方米，时代中国认为足够应付其未来三年的发展所需。
　　半年报显示，时代中国截至2021年6月30日，总土地储备约为2166万平方米，主要分布在国内的一、二线城市及大湾区，其中在大湾区的土地储备占比近90。
　　此外，为了补充土储，2021年上半年时代中国于广州、佛山、长沙、惠州、东莞、肇庆以及南京购入7幅地块，土地收购成本总额约为人民币35。43亿元。同时，时代中国累计城市更新项目总数约160个，潜在可售建筑面积约5340万平方米。预计总货值超过1。6万亿。
　　具体来看，时代中国所有的145个处于不同阶段的项目中，133个分布在广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山、清远、肇庆、汕头、汕尾及河源等广东省主要城市，6个位于湖南省长沙市，1个位于湖北省武汉市，2个位于四川省成都市，2个位于浙江省杭州地区及1个位于江苏省南京市。
　　时代中国认为，其目前的土地储备足够应付未来三年的发展所需，其还将继续从多个渠道积极拓展土地储备，包括参与公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购。
　　对此，管理层称，时代中国将聚焦深耕粤港澳大湾区，稳步发展长三角、长江中游、成渝城市群等高潜力的区域，同时聚焦城市更新改造的转化，确保拥有充足且优质的土地储备。同时，时代中国也逐步布局其他都市圈，在成都、南京、杭州、武汉、长沙等城市均有土地储备。
　　三条红线：2022年底前全部转绿
　　利润、现金、财务一直是牵制经营范围的三条外围线，在三方围合的空间之中，企业所注意的是，如何在既定范围内形成最大的安全边际效应。
　　岑钊雄在发布会上表示，下半年，预计宏观经济总体将保持稳定，中国货币政策将保持合理充裕，财政政策更加强调精准有效。时代中国也将主动适应国家政策和方向，继续坚持稳健而有质量的增长。
　　事实上，虽然上半年时代中国主动降低杠杆水平，其中在计息债的总体水平方面较去年年末615亿下降了66亿人民币，截止6。30大概是549亿元。融资成本方面，2021年上半年平均融资成本约7，相较2020年全年的7。3也是下降了0。3个百分点，但是，三条红线还有一条并没有转绿。
　　在三道红线方面，上半年，时代中国净负债比率为68。7，管控审慎稳健；剔除受监管资金的现金短债比达2。0，拥有良好的流动性；剔除预收账款后的资产负债率为76。6，较2020年年底下降2个百分点，不断接近监管要求，抗风险能力持续增强。
　　时代中国管理层表示，将进一步推动降杠杆，有信心于2022年底实现由黄转绿的负债控制目标。
　　半年报显示，时代中国现金对短期债务比例为2。5倍、资产负债比率为76。6。由于计息负债的降低，时代中国融资成本从去年同期的5。436亿元减少至4。229亿元。计息银行贷款及其他借款（不包括应付利息）合计约为548。981亿元。一年内到期借款从上年底的180。705亿元下降至108。342亿元；须于两年至五年内偿还的借款为约409。922亿元。
　　针对监管层对行业融资的监管，我们坚持做长久策略，不做短期策略，适应我们的债务比例。针对商票未来是否有兑付风险，管理层表示，目前有10个亿的商票，原则上的管控是只减不增，对于公司没有商票兑付风险及压力。
　　就现金流来看，截至6月30日，时代中国现金及银行结存账面结余约为268。327亿元，较2020年底减少29。3。此外，用作相关物业施工的保证金等受限制银行存款金额为46。734亿元，与上年底的44。279亿元基本持平。
　　针对未来发展，时代中国表示，在稳地价，稳房价，稳预期的政策基调下，地方政府将继续实施因城施策，保持房地产行业平稳发展。随着新基建的加大投入和数位化城市的建设，主要都市圈的价值进一步凸显。在房地产金融审慎管理制度下，房企融资和个人购房贷款的规模将继续受控。预计整体市场交易将有所放缓，区域市场成交分化将进一步加剧。
　　以下为问答环节整理：
　　提问：国家持续调控，推出限价限贷限售等，管理层认为接下来楼市体现怎样的格局，时代中国有怎样应对的策略？
　　岑钊雄：我们所在的房地产行业，在国家是非常重要的行业，因为规模非常的大，影响的行业比较多。房地产行业的稳定有利于整个国家战略的转型发展，为国家战略的转型发展提供了平稳的发展环境。随着各种调控政策的落地，整个下半年行业走向平稳，包括地价和房价以及交易都是平稳的。
　　在这样的情况背景下，时代中国首先要主动适应国家政策调整的方向。坚持长期主义，也确保公司的业绩有质量的去增长。二、我们要更加坚定大湾区的战略，坚定的推进城市更新业务的发展。为城市贡献我们的力量，也希望城市更新为时代中国未来的发展提供源源不断的动力。三、公司也要坚定的优化债务结构，让公司可以行稳致远。接下来公司按照以上几点的方向，在业务执行过程中，按步骤一步步的落地。目前看回上半年的业绩，我们做的还是不错的，基本上按照公司原来预定的方案顺利的落地。我相信，下半年可以坚定的按照我所讲到的这几点做法推进公司业务的发展。
　　提问：关于销售和基本面相关的问题，企业年初确定的销售目标1100亿元，上半年完成了41左右，下半年推货的节奏是怎样的？近期政策调整比较频繁，企业完成业绩是否有信心，更看好哪些区域？
　　岑钊雄：全年1100亿的销售目标，上半年完成了41左右，但符合我们过往上下半年大致4：6的销售节奏。全年可售货值是1600亿元左右，下半年大概还有1150亿元的货值，而且接近有70是在大湾区的核心城市，包括广州、佛山、东莞区域。目前，市场慢慢走向平稳，按照目前下半年推售的项目，以及区域内目前的表现，我们还是非常有信心，能按照计划完成全年度的销售目标，我在这里简单的回应媒体这方面的提问。
　　提问：从三条红线看，时代中国今年上半年是否有改善？下半年公司是否面临偿还债务的压力，有哪些应对的措施？
　　岑钊雄：对于时代中国来说，目前三条红线其中有一条没有达标，其他的两条都是达标的。没有达标的是剔除预收账款后的资产负债率，去年是78。6，截止到6。30已经下降了2个百分点，去到76。6，目前公司的计划中，在2022年底之前，我们有信心将三条红线都恢复到绿档。目前踩线的是这一条，非常有信心在2022年底之前，将它恢复到理想的状态。
　　债务方面，从去年下半年到今年上半年做了一系列的安排，平均的利息从7。3下降到7，如果按照时间点来说，到目前为止，我们利息其实就是6。5左右。未来一年到息的债务做了很好的安排，目前公司在债务结构方面，以及债务偿还能力方面，我们是非常有灵活性，非常的有空间。目前来讲，这一方面的工作，我觉得时代中国做的还是挺好的，我这里简单的回应各位媒体有关三条红线和公司债务方面的一些事情，谢谢。
　　提问：关于住建部发文，关于大拆大建通知的征求意见稿。请管理层分享严管城市更新大拆大建的看法，对公司的影响和评估是怎样的。对于未来旧改和开发计划是否会受到一些影响，下半年还有哪些城市更新有待转化？
　　岑钊雄：城市更新首先是国家很重要的工作和部署，它是党的十九届五中全会其中一个很重要的决策部署，也是国家十四五规划纲要明确的一个重大项目。目前，住建部文件中所提到的内容。一是大拆大建，主要想引导有序拆迁，持续进行更新，整个调性强调的是有序以及可持续性。二是提到了几个问题，对于老城区的改造，不要拆的很多，最好不要超过20。拆建比不大于2。还有就是就近安置率要超过50，还要考虑低收入家庭，很多人是住在城中村，因为城中村的拆迁，大家有租赁的需求，推高了租金的水平，文件主要是关心这几个事情。
　　对于时代中国来讲，老城区的改造基本上时代没有参与，因此对我们是没有影响的。我们参与的所有项目，拆迁比基本上不超过2，基本上都是就地安置，我们也是符合文件的规定。
　　有关租金，城中村提供低租金的住房，其实随着政府公益性住房的提供，这也会解决一部分。拆迁导致阶段性推高了租金，建好房回迁后，租金也会慢慢的降下来，对于租金是有保障的。
　　城市更新是国家很重要的一项工程，对于城市持续的发展，对于城市新业态和产业的导入，让城市持续的保持活力、动力，我觉得是非常重要的，也是非常有价值的事情。在这种情况下，我觉得总体来说，对我们参与城市更新的业务影响是不大的。现在值得关注的部分是，怎样更加有序来做，我们的城市更新业务怎样持续协助城市，持续的帮助城市保持活力和动力，持续的带来价值和新的可能性，我们要适应政府政策新的导向，在这些方面要做得更好一些。
　　提问：近日，二次集中供地多城市中止，进行政策性打补丁，对此，您怎么看？想问一下时代中国在二次集中供地中会参与哪些城市竞投？未来在招拍挂及城市更新获得土储方面会形成怎样的战略布局？
　　岑钊雄：现在有关拍地政策和打补丁的措施，我看了网上的一些说法，正式文件未看到。这也是蛮好的政策，之前限制主要体现在房价，地价基本上没有限制，就算有限制地价，也是将成本转移到代建和其他方面，其实在地价层面没有做约束。
　　这次最重要的还是希望在地价方面有所约束，除了房价稳定，也希望地价稳定，有利于整个房地产行业和政策的长远稳定，让房价没有大起大落，这样的补丁对于行业来说是好的消息。
　　另外，时代中国买地方面的策略和我们的布局方面，我们的布局是简单清晰的，坚定大湾区的策略，除了大湾区以外，我们所进入五个区域，包括成都、南京、杭州、武汉、长沙等都是中国经济增长潜力大、经济非常发达的地区，我们坚定在这几个地方做投资，让我们的投资更加的聚焦和更加的简单，这是重要的策略。
　　我们的土地储备大概有50是从城市更新中转化出来的，还有大概50是在公开市场中获取，接下来的时间，我们在城市更新中的贡献的土地储备会越来越多，我们在公开市场和进入的城市，会按照既定投资的逻辑进行投资。下半年会有第二和第三次集中供地，我们会根据市场的情况做决定。我们的策略是非常清楚的，我们预计土地市场下半年趋于平稳。
　　提问：广州五六月份疫情对公司整体销售有怎样的影响？
　　岑钊雄：目前，国内疫情有所反弹，广州在五六月份也反弹了，广州果断进行了卓有成效的控制，很快就控制下来了。上半年的业绩就反应出来了，基本上按照年初的预期完成，需要上半年交付的都完成了，基本上没有影响。下半年，因为项目历史的原因，我们基本上主要的结转，主要的交付都在下半年。目前按照进度来看，下半年的交付大概率不应该有什么问题。我们全年大概有400多万平方米交付使用，上半年交付了130多万平方米，还有300多万平方米在下半年交付，我们非常有信心，按照年初所预计的完成我们的交付。我们结转主要集中在下半年，预计2021年全年收入同比实现增长。
　　提问：内地对于融资政策比较严格，加上有房企出现债务违约，是否会影响公司发债和融资成本，公司下半年的融资成本是否有机会进一步的下降？
　　牛霁旻：我从两个层面回答，一、目前市场上有一些企业违约，是否对公司融资的环境造成影响，这个问题对于整个行业是有一定的负面影响。从公司而言，我们深耕大湾区22年，我们在本地拥有良好的信用基础，包括目前的信用评级也是AAA，跟各大银行和商业股份制银行也有接近20多年合作的历史和成功的经验。整体上我们跟各个银行机构，达成了长久的战略合作关系，对于公司融资方面，或者是金融市场方面的影响应该是不大的。
　　二、我们今年下半年或者是往后对于金融市场的判断，从去年年底有双比例和三条红线监管政策的出台，行业的金融监管会持续保持收紧的态势。我们会按照岑主席跟大家反馈的战略，坚定不移的做聚焦，稳定经营，做长久，不做短期。后期逐步根据市场和金融监管的要求，主动去适应，降低相关的债务比例，做到稳健经营。同时公司也有信心，在明年年底之前，会把三条红线目前踩线的指标，变成绿档，我简单的回应，谢谢。
　　提问：公司2021年截止6月30日的商票的金额以及情况是怎样的，预计未来的规模是怎样的，是否存在兑付的风险？
　　黄嗣宁：我们公司对于商票一直以来是比较严格管控的。截止到6。30年报为止，全集团的商票余额是接近10亿，这个金额是非常小的。原则上总额只减不增，而且10个亿的商票分布比较分散，没有集中兑付的风险。基本上平均每个月也就是1亿的规模，对于公司来说没有兑付的风险和压力。