中央政治局会议完善房地产政策支持刚需改善住房需求

　　4月29日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作，审议《国家十四五期间人才发展规划》。
　　会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策、支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管、促进房地产市场平稳健康发展。
　　贝壳研究院称，这意味着中央释放了更明确更积极的政策信号，支持地方政府因城完善政策，预计后期地方调控自主性更强，更多高能级城市限制性政策有望松绑，利于释放住房需求，预售资金监管将更合理，利于加快房企风险出清，从底层改善市场预期。
　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为应从以下几个方面看待政治局会议释放的信号：
　　政策纾困将从非热点城市到热点城市传导：热点城市或区域（5大都市圈）占到全国楼市交易量的65以上，稳住这些城市的地产，就稳住全国的地产了，他们是地产的基本盘。而且，这些城市或区域，外来人口多，新市民多，前期住房销售规模大，刚需和换房需求都比较旺盛，需要政策松绑或纾困。李宇嘉表示。
　　限购、限贷、限售等或许将灵活调整：从当地实际出发，意味着因城施策进一步细化，本地因城施策和调整政策的权限增加。4月份楼市进一步下行，同环比跌幅加大，超出了预期，影响到了行业稳定，投资稳定、就业稳定以及稳增长的方略，也促使政策进一步完善。因此，政策纾困到了热点城市，那必然是限制性政策的松绑。但是，强调房住不炒，意味着政策调整，要符合实际，也要有底线。比如，普遍性地降首付不合理，但认房不认贷比较合理。毕竟，现在收入及预期下降，认房又认贷，首付比例高，阻碍了有效需求释放。比如，库存消化周期大的区域可以放开，但中心区不行。
　　政策绝不是一股脑退出或刺激，而是逐步松动，走一步看一部，为后面留足政策空间，不能一下子把弹药打完了，导致后面市场再次出现反弹。李宇嘉称。
　　首次提出预售资金监管：尽管国家层面出了预售资金监管新规，但由于很多项目超融、预售资金挪用，导致现金流不足以覆盖债务。银行、信托或其他金融债权人作为抵押权人，自然就把预售资金锁死了，导致项目烂尾或停工。另外一种情况，各方债权人都来索债权保障，多方博弈导致僵持不下，资金动不了。
　　李宇嘉表示，优化预售资金，新老划断是比较好的解决思路，新资金进来以后，辅以政策扶持（比如容积率奖励，规划调整等），资金封闭运转，使用范围与前序资产负债涉及的项目隔离，通过新的项目盘活，释放新的预售资金，首先确保保交楼，然后偿还新投资方，剩余资金去解决其他债务。通过局部一块一块修复，从而将整体盘活。
　　年初住建部已经发布了一个预售资金监管的新规定，关于监管的内容、监管额度和范围，作了明确的部署。除了重点资金监管部分之外，其他都可以提取。但这仍然解决不了问题，政策仍需继续完善。李宇嘉称。
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