未来5年，房产涨还是跌？3个因素，李嘉诚早有暗示

　　房地产未来究竟如何？未来5年，房产涨还是跌？李嘉诚早有暗示。
　　李先生有这样一句大家都知晓的名言中国大陆如果继续盲目地盖房子，5年之后中国房子根本不值钱。不少人可能没有听说过，但这确实出自李首富之口。
　　那么，未来的房地产真的会如李先生说的这样进入下滑的通道吗？根据李嘉诚的预测，至少需要具备供大于求这个前提，那么楼市才具备向下发展的可能性，所以3个因素有必要先说一下：
　　1、存量房产有多少。
　　根据《恒大研究院，泽平宏观》的一项报告，给出了从1987年至2018年几项住房的关键数据：1987年至2018年，我国的城镇房地产存量面积从14亿平米快速提升至276亿平米；人均住房面积也从1987年8。1平米增加到了2018年33。3平米；城市套均住房面积从1987年44。9平方米提高至2018年89。6平方米；城市房地产供给量从3100万套增至3。11亿套，套户比也从最初的0。8增至1。09。
　　城镇居民约70居住在自有住房，约20租房，其他10为借住、住单位宿舍等；与建制镇居民相比，城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势。
　　不管是从住房供给总量，还是户均房产拥有面积，以及房地产的户均持有量，都可以说明，城镇住房其实供需匹配，甚至出现供大于求的局面，户均几乎达到了1。1套以上。对于欧美国家，可以一目了然地看出差距，美国的套户比为1。15、日本套户比是1。16、德国套户比为1。02，英国套户比为1。03，但是我国就达到了1。1。
　　所以，结论非常明显：住房供大于求了。100个家庭，供给了110套房子，还说房子不够住？是不可能的事情。
　　2、住房空置了多少。
　　当看到1：1。1的住房供给量的时候，很多人不敢相信自己的眼睛，住房供给量如此之大，而且现阶段城市房地产开发持续处于如火如荼的建设当中，也就意味着房地产存量还会持续增加，那么在这样的状态下，为啥总感觉很多人还是买不起房子？
　　这就需要谈到经济学的另外一个经典数据二八定律，有经济学家研究发现，在世界财富的分配中，20的人会拥有世界80以上的财富，世界上80的人才拥有总计不到20的财富。在自由的市场经济条件下，这是非常正常的一种现象。
　　我国的房地产发展和住房配置，也存在类似于这种二八配置情况。央行在2020年于《金融界》发布城市家庭资产负债报告，数据显示，我国户均房产达到1。5套，超过40的家庭有二套房，超过10的家庭有三套房。有的人手握1000多套房子，有的人一套房子也没有，但是平均下来，每个人购置了500套房子。
　　张三和李四，张三1000套房，李四0套房，张三是房爷，李四是无房的嗷嗷待哺的刚需。张三自己只居住1套房子，另外的499套要么长期空置，要么对外出租给无数个李四居住。所以在供需配置错位的情况下，住房空置率居高不下。
　　根据西南财经大学在2017年的一项调查数据显示，我国的住房空置率平均达到22。2，一线城市空置率相对较低在15左右，三四线城市的住房空置甚至达到30以上。总体住房空置数量达到6500万套，截止2019年，专家预计空置房超过1亿套，如果按照套均可居住4口人计算，那么1亿套空置房源，就相当于浪费掉了4亿人的居住需求。而我国的城市化人口才8。4亿人，相当于50的可供给住房资源闲置了。
　　3、买房需求有多少。
　　不管是商品房还是其他大宗资产亦或消费性商品，购买主力军基本都是25岁至45岁的主流消费人群，而随着我国人口老龄化的增加，青壮年可购房人群正在快速减少。预计到2035年2050年前后，老年人口将达到3亿人，青年人口快速减少的同时，买房动力也逐渐减弱。
　　公开数据显示，95后（即25岁以下）的人是房地产的消费主力，而且2650岁年龄段的人群比之前减少了1。39亿人的消费能力。
　　也就是说，未来的房地产市场，将越来越呈现出粥多僧少的局面，以往买房人自动送上门来的局面或一去不复返了。开发商的销售人员会更多地走上街头拉客、登门拜访找潜在客户成为主要的房地产出售方式。
　　所以说，在以上3个因素下，未来几年房地产还会下跌，这应该是大概率事件。与此同时，买房人也应该格外关注买房的区位因素，这将是决定房产是否优质的至关重要因素。
　　今后买房的一个大法则：地段、地段、还是地段。