濮阳建业世和府销售赠送面积涉嫌违规，被指套路深

　　建业地产
　　河南市场安全网讯（www。hnscjgw。com）建业地产集团，曾经以情怀和品质著称的业界清流，如今也未能免俗，在销售中玩起了套路。
　　据濮阳建业世和府项目业主反映，该项目销售存在以下问题：以赠送面积为噱头吸引购房者，涉嫌欺诈；同时，开发商要业主签署《房屋改造协议》，将责任推给业主，希望介入调查。
　　对此，业内人士表示，赠送面积的做法涉嫌私自改变规划、偷面积违规问题，给业主带来隐患。调查显示，除建业世和府外，该做法在濮阳壹号城邦等其他多个为建业住宅集团（中国）有限公司濮阳分公司（以下简称建业地产濮阳分公司）的项目存在，对此，相关部门却并无公开查处信息。
　　赠送面积是噱头
　　濮阳建业世和府项目现场
　　公开资料显示，建业世和府项目位于濮阳市濮北新区，开发商为建业地产濮阳分公司，总规划378亩，分四期开发，共3310户。2018年6月开盘，目前二三期房源在售，户型面积约110200m。
　　业主被建业世和府项目赠送面积的说法吸引。
　　三室能变四室，开发商赠送8平米，建业世和府项目置业顾问介绍。她表示，三室两厅两卫的户型，建筑面积约为136平米，开发商可以帮助业主进行改造，改造后户型为四室两厅两卫，建筑面积变144平米。
　　建业世和府销售顾问展示的户型改造示意图
　　置业顾问展示的户型图显示，三室两厅两卫的户型设计中，除了正常厅室布局外，还用阴影标出了名为设备平台空间和部分阳台，交房后，开发商会将设备平台和阴影阳台，改造成为卧室和书房，三室魔术般的变成了四室。
　　可拓展空间面积约8，户型图文字说明强调。
　　同时，其他户型也有赠送面积的说明。
　　但是，如果要得到赠送面积，业主还要服从开发商其他的安排。
　　首先，除《商品房预售合同》外，业主要签订《房屋装修改造协议》。协议的内容大致是业主自愿改造，因改造产生的问题由业主自行承担。同时，如果不想改造，业主签订《不改造协议》，协议大致内容为业主放弃房屋改造，所有后果由业主承担。
　　然而，奇怪的是，销售顾问介绍，协议签约主体不是开发商，而是一家名为合肥建工集团有限公司公司，该公司具体负责房屋改造工程。
　　改造费收据，收款人为合肥建工集团有限公司
　　其次，除原房款外，业主还要交纳4000元的改造费。对此，销售顾问称，改造费同样交给合肥建工集团有限公司，该公司给业主提供盖章的收据，开发商只是代收。
　　对此，很多业主表示，目前建业世和府均价为7900元左右，赠送面积市场价值为63200元，能不心动吗。
　　然而，天上真的会掉馅饼吗？
　　建业地产濮阳分公司在玩‘噱头’，涉嫌欺骗消费者，对此，业内人士说。他以开发商改造前的三室两厅两卫户型为例进行了说明。
　　该业内人士指出，户型图阴影部分标注的设备平台，是指供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的空间，比较常见就是我们室外放置空调外机的水泥台。
　　根据现行商品住宅建筑面积计算规范规定，户式集中制冷、供热水的设备平台面积应小于4平方米，分体制冷、供热水的设备平台每个面积应小于1平米且个数不多于主要建筑空间个数，符合条件的设备平台不计算建筑面积；超出规定部分的，计算建筑面积。
　　同时，与室内不相通的阳台不计算建筑面积，封闭阳台按其外围水平投影面积计算全部建筑面积，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。
　　现行商品房销售法规规定，商品房未计入建筑面积的部分不能销售，但开发商已经将该部分的成本分摊到了房价里，能说是‘赠送’呢？不计入建筑面积的部分不能写入房产证，但购房者已经为此‘买了单’，能说得到了‘实惠’吗？，该业内人士强调。
　　涉嫌违规藏隐患
　　更严重的是，建业地产濮阳分公司销售赠送面积的做法涉嫌更多违规，同时给购房者带来隐患。
　　据上述业内人士分析，建业相关操作涉嫌违规偷面积，实际逃避了部分土地出让金和税费支付，造成国家财政收入流失。
　　所谓偷面积是指利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计一些既可以让业主利用，但又不计入建筑面积或者只计算一半面积的居住空间，让购房者觉得物超所值。
　　偷面积实质是钻了相关规则的空子，减少了建筑面积的套内平面面积，这样一来，可以帮助开发商减少上缴土地出让金和部分税费，而在楼盘营销时，更可以利用偷来的面积送给买房者，以增加项目销售亮点。
　　其次，建业承诺为业主进行二次改造，涉嫌擅自改变规划。
　　为了防止开发商偷面积，政府实施了建设工程规划许可制度，商品房户型经过相关部门审核批准后不得私自改动。建业承诺为业主进行二次改造，却未明确二次改造是否经过相关部门许可，涉嫌擅自改变规划。
　　同时，赠送面积的说法还涉嫌虚假宣传。
　　赠送面积的前提应该是所赠面积合法，且赠送人拥有合法产权。即便开发商能通过偷面积达到赠送面积目的，但其所赠面积本身不被政府认可，不是合法面积，同时，开发商在售房时便已经将赠送面积的建筑成本摊到房价中，赠送有名无实，故涉嫌违法虚假宣传。
　　因为涉嫌违规，建业地产濮阳分公司的相关操作也给购房者带来了很多隐患。
　　首先，安全问题。在建筑设计方面，设备平台的承重力有限，如果打掉做卧室或阳台，一旦超重，会存在安全隐患。
　　其次，纠纷问题。将赠送面积改造成卧室或阳台，擅自改变规划，将来不能通过房管部门核查，很有可能办不出《房产证》，还要被追究责任，出现不必要的纠纷。
　　再次，法律风险。赠送面积不能写入《房地产证》，不受法律保护，不能投资、抵押，拆迁时不计入拆迁费补偿，二手房出售时更不能销售获利，一旦出现其他不可预料的问题，法律风险陡增。
　　最后，实用性问题。赠送部分的面积，如设计不合理将影响采光、通风，房屋实用性大打折扣。
　　规避风险套路深
　　根据相关法规，如开发商擅自改变规划，要受到主管部门处罚，然而，在实际操作中，建业集团加入了告知、签约和代收等套路，企图规避责任。
　　据了解，销售顾问在介绍赠送面积时，也告知购房者一些诸如赠送面积不能写入《房产证》的信息，有意避开了隐瞒、诱导；《房屋装修改造协议》明确为购房者自愿委托改造，且签约主体为改造公司和业主，一旦涉诉，违规主体是购房者；同时，开发商只是代收改造费用，一旦出现问题，最多只是连带责任。
　　《房屋装修改造协议》，明确写明业主自愿委托
　　然而，建业地产濮阳分公司真的能逃避得了责任么？
　　对于购房业主能否顺利办理房产证的担忧，销售顾问信誓旦旦的表示，改造在相关部门验收后进行的，建业董事长老家就是濮阳的，房管局很给面子，房产证不会办不下来。
　　调查显示，赠送面积现象也存在于建业壹号城邦等多个建业地产濮阳分公司项目，这些项目开盘时间较早，至今已有多年。然而，在这么长时间里，对此，濮阳市相关部门并未发布公开调查或查处信息。
　　欢迎继续关注事件进展。（《营销界市场与监管》杂志杜岩）