今明两年不买房，5年后会怎样？孙宏斌说的两句话可以给我们启发

　　5月20日，央媒经济参考报发表了一篇报道，名为《楼市拐点隐现，房贷利率仍有上涨空间》，其中谈到了近几个月房贷利率上涨的问题，与此同时给出了结论：下半年，房价向下调整。为何房贷利率上涨最终会导致房价下跌？文章给出的逻辑是，过去百城房价上浮下跌，与房地产业金融环境走向基本一致，因此房贷利率上涨导致购房者买房成本增加，那么楼市买房的需求被抑制，进而导致个人住房贷款余额增速下降，也就是房产销量也会下降，最终开发商为了尽快回款会采取降价促销的方式，最终房价向下调整。
　　尽管上述的逻辑从理论上是说得通的，但楼市实际情况却并非如此。五一黄金期过后，开发商加强了宣传力度，通过房产中介、售楼处以及电话销售的方式营造楼市大好氛围，让购房者认为未来房价会大涨，再不买以后就更买不起的错觉，不少购房者也因此纷纷入手。那么未来房价真的会大涨吗？答案显然是否定的，主要原因有两个方面，其一是楼市的不断调控下，房价基本上杜绝了会大涨的可能性。其二是去年这个时间段，很多房企同样采取了贩卖焦虑的方式诱导购房者买房。其主要原因是近两年的金三银四以及五一黄金周两个十分关键的周期房产销售不理想。
　　因此，这也就导致了当前楼市存在两种对立的声音，一方认为当前楼市依旧火热，因此未来房价会继续大涨，早点买了还有进一步升值的空间。而另一方则认为当前房价已经处于高位，在楼市不断调控下，泡沫消除后将来房价走势会更趋于平稳，现在入手相当于高位接盘。由于房价过高，无论是大涨或者大跌对于购房者都有很大影响，大涨对于没有买房的人来说越来越买不起，大跌对于已经买了房来说将产生很大损失。那么今明两年不买房的话，5年后是随便挑还是更买不起？融创集团董事长孙宏斌两句话说透了。
　　01hr今年年初时，孙宏斌在接受采访时对于当前楼市调控表示了自己的看法：我是支持调控的，不调控的话这个行业就没法做了，因为房价和地价都要涨到天上去了。可能很多人表示不理解，认为开发商就是希望房价上涨，因为自己能够赚取更多的利润。但事实上并非如此，对于开发商来说，收益永远都取决于销量，房价涨得再高，销量跟不上去自己就没法赚钱，到时候买房就成为了一群炒房客之间击鼓传花的游戏。换言之，当前的房价已经很高了，导致楼市的需求被抑制，这也是为何今年上半年两个大好销售时期房企销售都不理想的原因。
　　为什么今年开发商都要回笼资金呢？主要是今年是三条红线生效的一年，去年8月28日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，对于房企负债进行了三个方面的要求：1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70；2、房企的净负债率不得大于100；3、房企的现金短债比小于1。新规于2021年正式生效。根据多家机构的调查数据显示，当前大多数房企负债均处于越线水平，因此只能选择通过多销售房产来增加变现，降低负债率。
　　02hr在提及未来房地产发展方向时，孙宏斌给出了自己的看法：未来房地产行业发展潜力依旧很大，融创集团未来将重点布局一二线城市的中高端住宅。孙宏斌认为，虽然目前住房资源供给已经过剩，但仍然主要集中在三四线城市，在城镇化进程的推动下未来一二线城市住房仍有需求。另一方面，随着人们生活水平的不断提升，对于住宅的要求也会增加，因此中高端住宅会迎合市场需求。
　　对于孙宏斌的观点，笔者是赞同的。当前住房供给资源过剩已成不争的事实，根据易居房地产研究院发布的数据显示，截至2020年12月，监测100城市新建商品住房库存面积已经超过5亿平米。但这仅仅是一二线城市以及小部分三四线城市的数据，3月中旬中泰研究院发布的数据显示，全国商品房广义库存已经超过70亿平米，按照100平米每套房来计算的话，也就是说未纳入统计数据的数百个三四线城市，以及两千余个县城商品房库存以及在建期房约有7000万套，足以满足两亿人居住生活。
　　事实上，如今很多三四线城市以及小县城都面临人口大量流失的问题，特别是偏远地区城市和资源收缩型城市。在人口不断流失下，住房需求就会减少，房价上涨失去支撑。自今年1月起，房价下跌的城市数量就在以20个城市的数量增加，说明很多城市的房价泡沫正在收缩。另一方面，从孙宏斌的观点来看，既然未来要以中高档住宅销售为主，说明未来一二线城市刚需是买得起这类住宅的，如今高房价压力下，这类房子的价格肯定会更高，因此说明未来房价会逐渐趋于理性，购房者能够以更亲民的价格买到这类住宅，这也是孙宏斌有底气这么说的原因。
　　简单总结一下，对于今明两年不买房，5年后是随便挑还是更买不起这个问题，需要分开来回答。如果是偏远的三四线城市、资源收缩型城市以及远离都市圈这类城市的话，未来房价失去支撑，泡沫消除后价格会很快跌落，甚至达到随便挑的程度。对于一二线核心城市和热点城市来说，未来住房需求依然存在，因此房价会稳中有升，但并不会出现大涨的情况，对此购房者可以放心了。