途家李珍妮共享住宿提速，规范化新时代

　　【品橙旅游】2021年12月28日，由品橙旅游主办、腾讯广告特别支持的2021智慧旅游产业高峰论坛暨品橙旅游峰会（ITIS）在上海举办，本次峰会以守正笃实久久为功为主题，邀请99位现场嘉宾和999位线上嘉宾共同参与，并由多位旅游业内专家、大咖通过不同的关键词解读、总结2021年的旅游业，对2022年的旅游热点趋势与机遇进行展望。
　　在需求多样化的驱动下，中国住宿产业的业态也日益多元化，经营者在空间运营方面持续创新，住宿X逐渐成为非标准住宿领域最具活力的一股创新力量。但在2021年，个性化的民宿迎来规范化风潮，这是机还是危？
　　在本次峰会上，途家执行副总裁李珍妮带来她的思考。
　　以下为演讲全文。
　　疫情到现在已经两年了，不知道大家有没有习惯，对于旅游人来说我已经司空见惯了。这两年疫情的常态化也给旅游业的人带来了一些调整的机会，所以在整个疫情发展的过程当中我们看到了危也看到了一些机会。
　　大的环境上来讲大家肯定还是会面临一些寒冬，今天之前我也有拜读过品橙的一些数据，全国五星级酒店的数据特别惨，我想告诉大家其实我看到的民宿相关的数据还是相对比较乐观，因为民宿整体平均单夜价格还是可以的，但是整体的产品发生了很大的变化，尤其是今天的主题新形势下的品质民宿的变化。刚才孙洁总也说了整个共享住宿行业，包括民宿行业在内的大住宿行业在一个大的政策利好的大环境之下，其实已经迎来了一些新的机会。
　　疫情下，市场需求从观光型转向度假型乡村体验型民宿消费成新趋势。尤其是非标住宿度假型的这样新趋势。
　　我们可以看一下疫情前和疫情后整个房源数量在2020年上半年有一小段下降的时间，之后慢慢是有调整的。
　　诚然有很多玩家已经退出这个圈子，但是有很多新入的玩家加入进来，一些专业玩家和专业团队在这个过程当中也发现了很多新的机会，他们的集群化的发展，他们专业化的发展也为我们整个住宿行业带来了新的不一样的面貌。
　　据途家每个季度发布的数据显示，民宿交易量整个的恢复趋势还是比较明显的，2020年每次疫情的发生像厦门、两广那些地区是挺惨的，两广是五一期间，福建省的疫情是在十一期间，所以整个来说连带广西旅游也遭受了很大的打击，但是同比来讲整个的恢复依然是在有序的进展过程当中。新趋势中的三个变化
　　在这个过程当中有三个比较重要的变化，大家可以关注一下。
　　第一个是精品的单体。我今年同时还做了一件事，就是乡村振兴这块业务，具体来说是携程度假农庄的落地工作。
　　推荐大家可以看一下携程度假农庄到底是一个什么样的产品？我们有时候在内部打趣说是乡村版的悦榕庄，毫不客气的说，我们整个品质、我们提供的产品和服务真的一点不亚于悦榕庄。我们每平方的装修成本单体的设计成本，各方面的一些投入我是很清楚的。
　　我们在乡村造房子，但是整体可以看到这些民宿本身的投入品质是很高的。一些业者也在质疑我们：在这个时候你们还敢投那么多钱去造这样一个民宿，你们携程是去丢钱的，都是去烧钱的吗，难道你们玩的都是资本游戏吗？
　　我告诉大家其实这背后还是有经营逻辑和投资回报逻辑的。大家可以搜一下携程度假农庄整体ADR（日平均房价）都是在4位数以上，就算疫情期间。
　　确实他在的区域也多多少少受到了疫情影响，我们整体出租率还是接近60，这个账大家就可以算出来，基本来说一年的净利润是在多少，运营是肯定不会亏本的，优质的项目运营不会亏本，后面我也会告诉大家为什么能赚钱。从投资回报率来说，我也问了一些精品酒店以及精品民宿的投资者，我自己也在持续看这个投资账，虽然我们是公益捐助也好，政府帮扶也好，但是整体来看510年之间的回本率是可以得到保证的。
　　其次可以看到品牌连锁的趋势，花间堂去年卖给了华住，像大乐之野还在储备、建造、上线的项目已经超过30家，像一些品质的，像喜林苑还有松赞那些都还是活得挺好的，这个市场上有一批非常专业的玩家还是活得不错，而且他们的集群化在疫情期间并没有放慢脚步，而是加速了，可以收到更好的物业，在某些谈判上更有利。
　　最后就是群落宿集，上海最近的是计家敦的理想村，夏老师今年也做了一个在大西北大火的产品，为民宿相互的依存带来了新的奇迹。
　　单体、品牌、宿集整体不亚于五星级酒店，但是他的个性化、他的产品、他的体验非常好，我非常推荐大家关注新型的民宿业态的体验，包括我们自己在做也是一样的，在整个体验过程当中让大家不仅是住下来，住进画里，住进村里，住进什么什么里，各种各样的，但是除此以外还有很多的体验活动，让你真正的沉浸，整个度假体验就是让你放松、放飞，甚至很多民宿还有宿集里面根本不配电视，还把网络弄得特别不好，就是让你不要去看手机。民宿建筑新变化
　　创新打造乡村高端住宿体验，带动乡村振兴整体服务质量提升。
　　装配式建筑有两类，第一类是景区或者是售楼中心的展示厅，用完可以拆掉，另外一类是用于一些安置房的大楼，今年携程自己跟这些装配式的建筑商定制了一批休闲度假属性的一些产品。
　　大家不要对装配式有误解，用材比土建更好，确实是纯钢或者是钢混新型材质，从材质物理寿命比砖瓦结构更加牢固，而且好处就是对土地的限制会放松，比那些一般要求土建的限制还要小一点，我们可以点状用地，或者在林业用地里面放装配式的建筑，如果做土建肯定要有正式的建设用地或者商业用地去做，这个是不一样的。同时装配式建筑，我们有一个合作伙伴在迪士尼他的装配式已经搬过一次了，将来还会再搬。什么意思？迪士尼再开二期把原先的装配搬到三期，很容易，四通一平，把管道接过去就好了，就是装配式乐高的概念。不是鼓励大家全部用这个，只是在新型业态下大家可以关注这样一个休闲业态。
　　最后就是国家特别倡导鼓励外部五千年、内部五星级的老屋改造，比较先做的就是花间堂，他把历史老屋改造了，现在大家都开始瞄准乡村老屋改造，还是要保持原村原貌，但是住进去的整体感受很好。
　　造完之后我们没有太多宣传，但是各级的一线媒体，央媒以及其他的媒体都已经采访不止一次，焦点访谈也直接采访了村民，问一下农庄对你们村庄带来什么改变，很多村民说：我们在造的时候就进去参观，草地我们种了三次，因为全部被踩平了，种上去没养好就踩坏了。我们也不会高楼大厦把它围起来，弄到最后大家都在讨论要不要先围一围。大家都觉得很新奇，觉得房子还可以这样，我们在金寨这种革命老区还能有这么好的建筑，立面能够用玻璃的不会用墙体，打开每一扇电动窗帘还有屋顶都能真正看到外面的景色，真正的住进画里，容积率是0。07。
　　老屋改造比较有代表的就是济源。河南有文化类的出圈，还有演艺类的出圈，河南政府在休闲度假旅游上也投入了很多的一些资源以及资金，这个济源小有洞天，他的整体的收益还是挺坚挺的，我看了看他的ADR差不多是我们品橙统计的5星级酒店的近3倍。所以，哪怕是有疫情，好的产品还是有自己的空间。
　　整个民宿的推荐、销售、营销也有变化，这个话题在之前很多地方都展开讲过，今天时间有限不展开讲，我还是建议大家去关注，因为消费者的习惯发生了迁徙，不能出国，消费习惯也在变化，以前我们都不太看短视频和内容，快手、抖音这两年整个的用户量和日活量都是上涨很厉害。包括携程并不是一个纯内容的平台，但是携程内容生产却有200以上的增长，所以不管是直播带货、网红营销以及内容体验都成为新的一个营销矩阵，在这里我们应该更多考虑怎么去通过更多的一些工具去把我们的产品销售好。
　　后疫情时代的四大趋势，我在今年年初包括去年年末也分析过，可以看到基本没有太大变化，而且在疫情期间四大趋势仍旧会往更深度走，尤其是个性化和私密化独立的趋势，疫情期间大家对整个卫生、安全会提到更高的高度，在这个形势下，我们的整体的品质化提升又回到今天的主题了，就是旅游行业到底怎么破圈，在新型的疫情下，品质提升还是要有更多的一些思考。