恒大出局融创掉队，万科在生死边缘徘徊商票拒付后，躺平？

　　持续触底叠加断供潮，造成了中国房地产市场的悲观背景，销售下滑成为业内共识。区别只在于它有多大。
　　7月26日，标普发文称，近期中国出现业主拒绝偿还房贷的情况，表明购房者的信心正在下降。该机构预计，今年全国房地产销售将下降2833，几乎是此前预测的两倍。
　　如果市场代表趋势，尤其是对房地产企业来说，行业衰落的痛苦更明显。8月3日，《财富》世界500强公布，中国上市公司收入占500家上市公司总收入的31，首次超过美国，但只有5家房地产公司上榜，比去年减少3家。
　　市场有限，房企竞争日趋激烈，尤其是龙头房企，更需要战略战术上的应对。如果说房地产企业是行业上升趋势中的先行者，更能代表迷茫的房地产行业在行业下降趋势中未来可能的出路和方向。01金地绿城携手晋级TOP10？
　　下半年的号角已经吹响，但房地产市场却没有好转的迹象。数据显示，17月房企100强累计销售金额同比降幅维持在49的高位。
　　这意味着，截至目前，房地产行业主流房企的实际销售规模仅为去年同期的一半，可见差距之大。从趋势上看，市场销售并没有明显好转。数据显示，2022年7月，近八成企业月度业绩环比下降。
　　龙头房企也不例外。根据网上的数据对比，7月龙头房企销售额均低于6月，环比平均下降28。93。其中，跌幅最大的是中海地产和招商蛇口（001979），跌幅超过40。
　　经过前7个月的激烈交锋，龙头房企的座次已经悄然发生变化。随着全维度数据的发布，金地（600383）和绿城中国晋级TOP8和TOP9。数据显示，金地前7个月销售额为1191亿元，绿城中国为1050。5亿元。
　　可以说，今年以来，金地和绿城中国都保持了稳定的出口。自1月份晋级TOP10后，无论疫情还是断供潮，每个月都保持在TOP10，抗风险能力得到初步验证。
　　不出所料，中国恒大和绿地控股（600606）跌出前10。数据显示，今年前7个月，中国恒大实现销售额263。1亿元，行业排名第48位。事实上，中国恒大从今年开始就已经跌出了前10。
　　数据显示，绿地控股前7个月实现销售额763。0亿元，行业排名第14位。据贺勋观察，绿地控股今年1月以120。1亿元的销售额位列行业第9，此后再未进入前10。
　　值得一提的是，虽然融创中国仍在TOP10，但6月以来，融创中国负面新闻不断，销售压力明显加大。数据显示，2022年前7个月，融创中国实现销售额1236亿元，行业排名第七，两个月内下降三位。02万科保利地位之争是紧追不舍
　　目前碧桂园的老大地位非常稳固，过去一个月都没有动摇过。而排名二三的万科地产和保利发展则呈现出你追我赶的态势，这也是TOP10房企地位之争的一大亮点。
　　数据显示，今年前7个月，万科地产实现销售额2472。9亿元，位居行业第二，保利发展实现销售额2432。2亿元，位居行业第三。两者相差只有40。7亿元，非常接近。对于这样销量的房企来说，可以说这样的差距基本可以忽略不计。
　　保利力争发展第一是公开的秘密，据说已经写进了公司的十四五规划。对于万科地产来说，保持行业第一阵营是最基本的目标。保利发展的第一个过程，第一步是赶超万科，然后是碧桂园，最后登顶。
　　有意思的是，万科地产和保利发展并列世界500强。据观察，自2018年以来，这两家公司一直排名靠后。2018年至2020年，保利发展的营收水平始终在万科地产之上，但2021年和2022年，万科地产处于上风。
　　目前保利发展势头良好，从2020年行业第五到2021年行业第四，再到今年行业第三。虽然不能说是因为对手的失误或者是自身的实力，但是保利在行业内的地位是不断上升的。
　　有意思的是，在不同维度的排名中，保利发展都超过了万科地产。中指院数据显示，今年前7个月，保利发展实现销售额2497。0亿元，维万科地产高出24。1亿元，位居行业第二。
　　无论从哪个维度看，万科地产和保利都非常接近，在同一起跑线上。但在行业衰落的过程中，孰优孰劣还需要时间来验证。
　　目前综合财报数据显示，2021年保利开发扩张项目145个，扩张金额1857亿元，而万科地产对应的数据是：新拿项目148个，权益地价合计约1401。5亿元。据广发证券（000776）统计，2021年保利发展拿地金额销售金额为35，2021Q12022Q1连续五个季度拿地强度保持在3238，超过主流房企。
　　今年以来，保利发展延续了高拿地热情。中指院数据显示，2022年17月，保利发展拿地金额464亿元，居行业第二，而万科地产拿地金额203亿元，居行业第十。保利的拿地实力是万科地产的两倍以上。
　　此外，两家房企都有一定的融资优势。据贺勋观察，2021年底万科地产股票融资综合融资成本降至4。11，保利发展综合融资成本约为4。46，均保持行业前列。
　　正是因为有这样势均力敌的对手，这场地位之争才格外值得期待。03华润招商行业排名稳中有进
　　在这次去杠杆导致的行业下行中，国企、央企因为融资优势迎来了发展基础，尤其以中海地产、华润置地、招商蛇口为代表。
　　似乎有某种默契。与保利发展相比，中海地产、华润置地、招商蛇口选择了低调中稳步前行。数据显示，2022年前7个月，中海地产、华润置地、招商蛇口分别实现销售额1570。0亿元、1490。0亿元、1428。4亿元，位列行业第五、第六、第七。
　　具体来看，上述三家房企年初以来在行业TOP10中占据三席，几乎锁定第五、第六、第七名。直到6月份才取代融创中国，各自前进一位，获得TOP10的第四、第五、第六名。
　　事实上，从2020年开始，中海地产、华润置地、招商蛇口的排名就开始稳步推进。比如华润置地，2020年行业排名第九，2021年第八，今年却跃居行业第五。不过这三家公司中进展最快的是招商蛇口。2020年，公司正式进入前10，随后排名逐渐上升至当前行业第六位。
　　从基本面来看，三家房企的共同特点是有融资优势，拿地积极。中国参考医院数据显示，2022年17月，华润置地、招商蛇口、中海地产拿地金额位列行业前5，其中，华润置地拿地金额最大，达479亿元，居行业第一，后两者次之。
　　此前，瑞银发布报告称，中国政府可能不愿救助非国有开发商，以维持稳健的金融体系，而中国开发商将去杠杆化，增加在少数重点城市的份额，以建立优势。机构表示，国内股票中首选华润置地和中海。
　　值得一提的是，在具备行业发展优势的基础上，上述房企在多元化探索上也具有指导意义。比如华润置地和招商蛇口在房地产行业之外的收入都超过了100亿。数据显示，2021年，华润置地物业投资及管理收入158。67亿元，招商蛇口园区开发运营收入325。33亿元。
　　与上一轮高负债多元化投资相比，国企在多元化上的重要启示可能来自于其稳健的基因。
　　从单纯的房地产开发业务到综合开发模式下的多元化业务，是公司40年来不断发展的结果。招商蛇口董事长徐勇军在年初的业绩会上表示，在十四五战略规划中，公司进一步全面梳理泛多元化业务，结合不同阶段和多元化业务特点，将全面发展作为重要战略之一。4房地产商业承兑汇票被拒付，我们该躺平吗？欠钱的是大爷？
　　近年来，由于房地产调控政策收紧、新冠肺炎疫情、俄乌冲突、中美贸易站等不确定因素，各大房地产公司日子都不好过。去年7月恒大暴雷之后，上报了近2万亿的债务，其中商业承兑汇票逾期拒付的大约2000亿。之后，融创、阳光城等多家房企陆续传出商票逾期拒缴的消息。
　　好像房地产的商票逾期已经成为公开的事情，各大房企的老板都有躺平的倾向，只不过遭难的是各大购房者和大大小小的供应商。很多供应商被拖的员工的工资都发不出来，不得不申请破产，甚至项目供货的贷款都是自己垫付的，如今只拿到一张商票，却背上巨额的债务。所以，我们就只能吃这个哑巴亏吗？
　　今天我来告诉你，被拒付款后需要做什么。
　　第一步，积极与上一家代言公司沟通。一般最后一家公司是合作企业，问最后一家公司的解决方案。一种是主动联系出票人（通过网站、天眼搜索、企业搜索找到出票人所在公司的电话），出票人可能会和你协商分期付款。如果不行，就进行下一步。不要拖得太久。
　　第二步，尽快行使你的票据权利，去法院打官司（这是国家法律给你的保障，也算是兜底了。），同时在起诉前准备好与最后一家背书公司的贸易合同和拒付证明。
　　第三步，拒付后在网银上向所有之前的背书人追索。这个工作要在逾期六个月内完成，超过六个月就无法向背书人追索。丧失了这个权利，回款就更难了，出票人如果有资产还好，没资产，回款的周期会被无限拉长。不过有一点好处就是，我们可以占据主动权，要求出票公司快速解决这个问题。虽然周期有些长，但是最终会兑付，而不是任由出票公司一直无限期的拖延下去，两年的时间一过，我们手里的商票就跟一张废纸没什么区别。
　　第四步，商业承兑汇票被拒绝后三日内，以书面背书方式出具拒绝公证书。
　　商业票拒付后，我们在法院起诉时，一定要先分析背书人中，有没有优质的背书人，就是背书人的公司是有能力回款的，这样可以大大提高付款的成功率和提高回款速度！
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