地产文旅，华侨城遭受双重考验

　　今年五一的旅游市场，不出意外地格外冷清。
　　各地景区的客流量相对往年都有大幅降低，西安兵马俑景区的导游称，今年五一的游客还没兵马俑多，三亚酒店的平均入住率仅为20。57，行情一片惨淡。
　　文化和旅游部数据显示，今年五一节假日期间，全国国内旅游出游1。6亿人次，同比减少30。2，实现国内旅游收入646。8亿元，同比减少42。9、
　　这里科普一下国内对旅游这个行为的界定，除去正常的上下班等惯常活动，出行距离超过十公里，停留时间超过六个小时不以获取报酬为目的的行为被认定为旅游。也就是说，稍微跑远一点待个一整天再回家，也会被统计为游客。
　　了解旅游界定的话，你就知道真实的旅游市场实际情况比纸面数据更加悲观。
　　之所以会有如此大的滑落，一方面，受困于上海疫情导致全国范围内的疫情防控升级；另一方面，被疫情摧残三年的国内老百姓，在经济和精力方面遭受双重折磨，消费能力和出游意愿大大降低。
　　在这种背景下，从事房地产旅游业务的企业更是雪上加霜，比如华侨城。
　　业绩转头向下
　　华侨城主要从事房地产业务和文化旅游业务，在房企中算是多元化做得比较成功的典范，地产业务和旅游业务贡献的收入几乎相当，我们熟知的欢乐谷便是华侨城的项目。
　　如果没有这场疫情的话，华侨城的业务模式看起来前景挺好，可惜疫情的突袭使得企业面临着双重承压的局面。
　　3月31日，华侨城发布2021年报，数据显示，华侨城2021年全年实现营业收入1025。84亿元，同比增长25。25；实现净利润37。88亿元，同比下降70。05；实现扣非净利润22。97亿元，同比下降76。29，收入再创新高、突破千亿的同时，利润却几近腰斩再腰斩。
　　数据来源：同花顺ifind
　　此外，4月26日晚，华侨城披露2022年一季度情况，一季报显示，2022年一季度华侨城实现营业收入74。73亿元，同比降低12。56；实现净利润1。76亿元，同比减少80。44；扣非净利润亏损6384。58万元，同比降低107。41。
　　其实分单季度看，华侨城从去年第四季度开始扣非净利润已经连续两个季度亏损，2021年第四季度华侨城扣非净利润亏损达5。59亿，在此之前的数十年间，华侨城的扣非净利润从未亏损过，这次却突然连续亏损两个季度，对华侨城来说恐怕是个非常糟糕的信号。
　　尽管政策面上已经有所回暖，但是消费者和投资者对地产的信心一时半会却很难恢复，业内利空消息似乎永远在路上，碧桂园和融创的利空更是进一步加深了消费者和投资者的恐慌情绪，目前来看对任何一家房企说利空出尽还为时尚早。
　　5月13日，华侨城发布4月主要业务经营情况，4月单月，华侨城实现合同销售金额22。7亿元，合同销售面积12。3万平方米；整体来看，今年14月，华侨城累计实现合同销售金额104亿元，同比下降60；合同销售面积57。5万平方米，同比下降57。
　　结合2021年报，华侨城有近三成收入来自华东地区，其地位仅次于华南地区，重要性对公司不言而喻，而华东地区又连续多月受制于上海疫情，可以想象，华侨城的半年报更加不容乐观。
　　利润哪去了？
　　4月底，北京科兴发布2021年年报，去年赚的收入1280亿元，净利润956亿元，净利率约75，和地产这边简直是冰火两重天。营收差不多的规模，华侨城的利润却连科兴的零头都不如，华侨城的赚的钱都哪去了？
　　从利润表上看，2021年华侨城营业总成本为933。56亿元，同比增长45。45，其中主营业务营业成本为757。63亿元，同比大幅增长84。46，营业成本的增速要远远大于营业收入的增速，首先在主营业务的成本上公司就要承受较大的压力。
　　主营业务的成本高企直接影响的就是公司的盈利水平，体现在财务报表上，就是毛利率和净利润的降低。2021年，华侨城的毛利率为26。15，同比下降47。55；净利率为6。97，同比下降63。72。到2022年第一季度，毛利率有所回升，达到31。23，净利润却进一步恶化，降至6。03。
　　数据来源：同花顺ifind
　　分业务看，华侨城2021年地产业务收入590亿元，同比增长了58，该业务毛利率为21，同比降低了38个百分点；旅游综合业务收入433亿元，与上年基本持平，该业务毛利率为32，同比降低约10个百分点，可以看出文旅业务相较于地产业务的风险抵抗能力更加显著，如果不是因为疫情的话，公司经营情况还是挺有希望的。
　　对于地产业务盈利水平的大幅下降，公司在年报中也做出了解释，一是受房地产调控政策影响行业整体毛利率呈现整体下降趋势；二是公司内部结转结构变化，深知本部高毛利项目基本结转完毕，导致本年结转项目毛利率下降；三是公司采取了保守的投资策略，通过股权转让实现的收益大幅降低；四是由于对存在减值迹象的存货等资产计提减值。
　　从公司的解释中可以发现，华侨城的深圳高毛利项目已经结转完毕，也就是说未来都是外地毛利相对较低的项目，公司的盈利水平将维持在低位，缺乏回升的基础。
　　另外，公司的毛利率水平和净利润水平差距较大，表明公司在三费控制上做得不如人意。截至2021年底，公司的销售费用、管理费用和财务费用分别为34。06亿元、30。01亿元和23。96亿元，分别同比增长21。54、6。05和23。98。
　　尽管生活多艰，华侨城仍然咬牙大力营销，销售费用是和企业的营业收入规模相挂钩，看来为了千亿的营收规模，公司是拼了。
　　现金流承压
　　对于房地产企业，再怎么强调现金流的重要性都不为过，尤其是在当下时点。可以说健康的现金流就是房企的生命线，现金流一旦出现问题，再大的房企都得玩完，已经出事的各大头部房企，无一不是资金链出现问题导致的全盘皆崩。
　　融创孙宏斌曾经自信喊出：除了我们谁都可以暴雷，孙总的底气不是凭空想象的，去年的时候融创的账上还趴着上千亿的现金和几百亿的股票，给了孙总十足的勇气和信心。
　　结果呢？
　　不到一年的时间，融创连即将到期的1亿美元债利息都还不起了，正是因为融创逆势扩张，大举拿地导致其资金链吃紧，进而发生违约。
　　2021年，华侨城经营活动产生现金流192。38亿元，同比下滑9。34；2022年一季度，华侨城经营性现金流为113。83亿元，同比下降261。97，公司的现金流情况同样不容乐观。
　　在华侨城投资者互动平台上，有一位已经持股两千个日夜且原本坚信华侨城会成为伟大企业的小股东，称自己对公司这一年多的业绩实在是失望，公司的股价在地产板块和旅游板块都是倒数第一的存在，这两大板块中除了华侨城没有一家会让人持有六年还亏本的公司，自己表示不能接受。
　　看了一下华侨城的股价走势，不免同情一下这位华侨城小股东，即使是在最近政策支持下地产板块大反攻中，公司的股价依然是不温不火，着实让人有点难以接受。
　　坚持价值投资，持股到天荒地老本没有错，但前提是选择的企业足够优秀，不然等待自己将会是无尽的套牢折磨。
　　这里也不是说华侨城不是家好公司，只是在环境趋紧，业内雷声不断的关键时期，投资者应该更加谨慎，重点关注企业的基本盘情况。