专家房价下跌27才合理！央媒8字回应，房子或不得不降？

　　每月中旬，都是国家统计局公布上月房价的时间点，相较于其他机构而言，统计局公布的数据更加真实，且更具有参考意义。前不久，国家统计局公布了今年12月份全国房地产开发投资情况，数据显示：全国商品房销售面积15703万平方米，同比下降9。6；商品房销售额15459亿元，下降19。3。2月份全国住房景气指数为96。93。今年前两月全国商品房累计均价为9845元平方米，同比跌幅为10。7。
　　土地方面，数据显示今年12月，房地产开发企业到位资金25143亿元，同比下降17。7。其中，国内贷款4105亿元，同比下降21。1；利用外资7亿元，下降27。4；自筹资金7757亿元，下降6。2；定金及预收款8027亿元，下降27。0；个人按揭贷款4124亿元，下降16。9。对此，易居研究院总监严跃进表示，地产开发投资增速位于5以下的水平，属于偏冷区间。土地购置数据非常萧条，至少从历史数据看，也是历史低点。
　　通过上述数据，我们能够得出3个结论：首先是房价方面，随着楼市持续不断地调控下，当前房价正在逐渐回归理性，自2021年下半年以来整体呈现下行趋势，如今已经回落至2年以前的房价水平。其次是对于当前购房者来说，随着楼市下行越来越多的购房者暂时搁置了购房计划，在过去房价大涨的时候住房景气指数基本上都超过了100。最后是对于开发商来说，过去随意拍地建房的时期已经不复存在，现在已经开始大幅收缩建设规模。
　　种种迹象表明，当前楼市正逐渐朝着理性的方向发展，相较于过去高层会议屡次强调的不以房地产作为短期刺激经济的手段、稳房价、稳地价、稳预期的阐述，当前楼市正逐渐回归良性循环。举个简单的例子，过去楼市调控往往都是限购、限售等方式来抑制房价大涨，但如今已经有23座城市通过发布限跌令的方式来防止房价大跌。
　　但需要注意的是，目前房价依旧处于较高的水平是不争的事实。根据诸葛找房数据显示，2021年百城房价收入比为12。0，按照国际标准，合理的房价收入比为3。06。0，由此可见当前整体房价依旧偏高。特别是对于一些热点城市来说，比如福州、杭州、北京、上海，房价收入比超过20。0，深圳、厦门、三亚房价收入比更是超过30。，一线城市2021年房价收入比为27。7，二线城市房价收入比为13。5，买房难度很大。
　　与此同时，央媒也多次发文指出了当前房价过高的问题。比如新华社曾发文《楼市拐点隐现，房贷利率仍有上涨空间》，其中明确指出：当前时期，我国绝大多数城市房价都偏高，亟需调整。无独有偶，央媒经济日报在其文章《别让高房价吓跑大城市的年轻人》也直言不讳表示：一个城市房价太高，把年轻人都逼走了，建议采取措施控制房价，现在很多城市的高房价对年轻人不友好，亟需给楼市降温。用8个字来总结央媒的观点就是房价偏高，亟需调整。
　　那么房价应该回落到什么水平才是合理的呢？对此金融专家朱云来给出了自己的看法：现在的房价应该下跌27才是合理水平。按照国家统计局给出的数据，意味着整体房价应该回落至7580元。那么该数据是如何算出来的呢？公开资料显示当前我国城镇家庭人均住房面积约为40，也就意味着人均住房价值约为30万元，统计局数据显示2021年城镇人均可支配收入为47412元，算出整体住房收入比为6。39，已经接近房价收入比的合理标准水平。
　　随着楼市大环境的改变，未来房价或不得不降，主要有三个方面的原因，首先是在楼市持续的调控下，住房的投机属性在逐渐消除，正逐渐回归居住属性，换言之真正住房需求得以体现。根据央行公布的数据显示，截至2019年12月，我国居民住房持有率已经超过96，如今已经过去两年时间，不难推断出剩余的住房需求将会进一步减少。
　　反观住房供应，当前已经出现了明显的过剩问题。易居研究院数据显示，2021年狭义库存小幅增至6。1亿平，去化周期由2021年10月末的15。94个月上涨至16。96个月，显著高于2020年同期水平，广义库存为36。56亿米。按照每套房100平米来计算，相当于有3600万套房等待销售，足以满足上亿人的住房需求。根据基本经济学原理，在供大于求的大趋势下，商品的价格会下跌，而住房本质上也是一种商品。
　　其次是对于房价下跌的底线问题，有两位代表性的人物也透过底线，其一是融创董事长孙宏斌，孙宏斌在某次采访中直言表示：房价调控的威力不可小觑，未来购房需求和房价都会出现逆转。如果房价下跌超过30，那我们（这里指房企）就都死了，而这一数据与上文专家提出的数据不谋而合。其二是潘石屹，潘石屹给出的底线更加低，认为一旦房价下跌超过20，那么很多房企就会消失。
　　最后是房产税如今已经到了实质性推进阶段。经过十多年的筹划，如今百姓千呼万唤的房产税终于已经按下了加速键：2021年5月11日，财政部会同四部门在北京召开了房地产税改革试点工作座谈会，首次加入了试点理念。10月23日，高层会议通过部分地区开展房地产税改革试点工作。房产税的调控威力不容小觑，金融专家黄奇帆表示：一旦将税率设置在3左右，就无人敢炒房了。
　　需要注意的是，上述提出的27并不是针对所有城市，每个城市之间泡沫程度不一样，因此下跌空间也会不同。比如随着当前楼市持续不断分化下，许多偏远城市已经出现了人口持续流出的问题，由于住房需求的减少，整体房价也出现了连续阴跌的情况，因此对于这些城市来说房价并没有那么大的回落空间。但对于当前许多热点城市来说，比如四个一线城市，平均房价高达6。6万元每平米，即使下跌27也超过了5万元每平米，因此回落空间会更高一些。
　　正如央媒人民日报发文说的那样：我们不能再走房地产拉动经济发展的老路了，高房价问题亟待解决，数以万计的普通市民，更迫切希望房地产能够回归居住本源，房价能回归合理水平。只有房价真正回到了合理的水平，百姓买房难度降低后，整体的消费能力才会上涨，实体经济边缘化的问题也得以解决。