从美国和日本楼市泡沫破灭的历史，推导中国房地产未来走向

　　【1】
　　1920年，著名的旁氏骗局的发明者、来自美国佛罗里达的查尔斯庞兹锒铛入狱，在蹲了5年大牢之后，他终于重见阳光。
　　作为一个只想一夜暴富的资深骗子，错过的五年光阴让他非常懊恼。他来到熟悉的佛罗里达，伪造身份、摇身一变当上了房地产大亨，许诺投资者：每投入10美元，在60天内就能获得30美元的回报。
　　这虽然是个明摆着的骗局，但上当的人还是不少很多人相信房地产确实可以收获如此暴利。由此可见，当时佛罗里达的楼市疯狂到了什么程度。
　　1926年，一场突如其来的飓风摧毁了迈阿密，造成一百多人死亡，别墅楼顶被掀掉，花园里一片狼藉，佛罗里达房价应声大跌，短时间内155家银行宣告破产，许多人血本无归，连富可敌国的银行大亨WesleyD。Manley都被逼疯了。
　　这是世界历史上第一次房地产泡沫破灭事件，庞氏骗局之父庞兹，再次翻车了。
　　庞兹之所以看上房地产，是因为这一行是天然的庞氏骗局。据说，在这场炒房运动最鼎盛时期，来自全世界的富豪们携巨款而来，他们根本不看房子，随便买一张房票就开始寻找接盘侠。
　　最热闹的时候，一张房票在一天内可以转手8次，这意味着房价也涨了八次。
　　那么问题来了：为什么美国突然间出现了这么多有钱人？
　　原因是第一次世界大战。
　　短短5年时间，美国工业总产值从250亿暴涨到640亿，百万富翁人数增加1。7万人；战争结束后，美国继续向欧洲提供胜利自由贷款，当时欧洲工业还没恢复，他们只能拿到这笔贷款到美国欢乐购。
　　这导致美元泛滥成灾，这么多美元流入消费市场，势必会导致通货膨胀，美国政府也只能通过鼓励房地产、把富豪手里的美元牢牢锁住。
　　那个年代的房地产，只是富豪之间的游戏，因为美国平民并不缺房子。这也是为什么气候宜人的迈阿密会成为这次地产泡沫的中心地中海风格的庄园，都铎风格的别墅，生长在迈阿密的黄金海岸，看上去豪奢范儿十足。
　　这次泡沫破裂事件，平民受到的影响非常有限，至于野生富人们的钱，蒸发一部分他们不至于饿死、还有益于市场健康，所以美国政府眼看一百多家银行倒闭也懒得管。
　　他们甚至还献上了助攻：在飓风灾害之后，美国其他州政府到处造谣，说迈阿密有咬人的巨型蜥蜴、连肉都买不到，并落井下石立法限制资金向佛罗里达流动，直接把天量美元闷杀在了迈阿密的海滩上。
　　这次泡沫，更像是美国政府主导的圈套，目的在于把野生富人们的纸币蒸发掉。
　　这也能解释为何这次泡沫的中心不是繁华的纽约、而是偏远的迈阿密只有欧洲新移民中的富人、以及没有根基的新生代富豪，才会远离北方中心区、跑到两千公里之外的所谓黄金海岸去炒房。
　　按理说，美国代表资产阶级利益，没理由拿这些富豪开刀啊？
　　那是大家没有意识到美元泛滥的危害1926年佛罗里达房产泡沫破灭后，大量美元流入到实体和股市。
　　流入实体的美元，造成工业生产严重过剩，历史教科书上倒牛奶、烧小麦的梗，说的就是这件事。
　　流入股市的美元破坏力更大，股市虽然和楼市一样也是蓄水池，但是门槛很低，人人都能参与，在天量美元推动下，美国股市一路飙升，全民加杠杆炒股，最终在1929年彻底失控，引爆了资本主义世界有史以来最严重的经济危机。
　　美国这一波房地产泡沫的破裂，对经济不仅无害而且有益，如果不是这一波操作，经济危机可能来得更快、更猛烈。
　　小结一下：经济过热，货币太多，如果不想通货膨胀，那么通过炒作高端房产把野生富人的钱殉爆掉，其实是有益于身心健康的。
　　毕竟钱是政府合法印出来的，野生新贵们也是凭真本事把这些钱赚到自己手里的，总不可能直接没收回来烧掉吧。
　　【2】
　　1926年美国楼市泡沫破裂，并没有伤害到平民的利益，因为平民压根买不起豪宅。
　　乃至于刚需住宅都没受到多少影响。例如：特朗普的祖父靠着几千美元存款和五块小地皮起家，在纽约开发经济适用房，不仅没有受到泡沫破灭的冲击，反而迅速做大，
　　大萧条时期，特朗普家族依然保持着扩张势头，成长为具有世界影响力的房地产巨头。
　　诺贝尔经济学奖得主罗伯特席勒教授在他的《非理性的繁荣》一书中也指出：整个20年代，美国房产价格指数并没有出现明显波动。
　　这也说明，富豪们的炒房游戏，并没有波及到体量巨大的刚需楼市。
　　吃亏的只是野生富人，这帮人或是新来的移民、或是胆大的投机者，共同特点是没啥背景，活该为经济大局牺牲。
　　了解了这个背景，再去看一遍《了不起的盖茨比》，就能明白这本小说为何在当时引起巨大共鸣，成为爵士时代的第一网红小说。
　　盖茨比是个贫穷农民，在一战时期当上了军官，回国后通过走私酒水成为一方富豪，买下了一栋豪华别墅，最终在自家别墅没有水的泳池里、被oldmoney汤姆设计枪杀。
　　想一想，这本剧情一般的小说，为啥能在当时引起巨大共鸣？
　　因为太真实了：高喊美国梦的野生富人，受到美国政府和oldmoney的轮流暴击，打拼了一辈子，最终却落得个身死名裂的下场。
　　实在是太真实了。
　　这次危机之后，资本主义世界的新贵们学聪明了，他们炒房，一定要把平民带上。
　　美国地大物博，平民和富豪大多数都住在低层建筑里，而且富人区和平民住区泾渭分明，操作难度有点大；
　　但日本可就不一样了，日本地少人多，住的都是高层建筑，富豪和工薪阶层住宅的区别、仅仅在于面积大小，非常好操作。
　　上世纪七八十年代，日本都会区开启全民炒房模式，房价在20年间暴涨44倍，所有人都相信：房子永远不会贬值。为了一夜暴富，老百姓不惜背上巨额贷款。
　　1990年，日本房地产迎来巅峰时刻，东京单个家庭住房价值高达三四千万美元，卖掉东京就能买下整个美国。
　　结果大家也看到了，1991年日本房产泡沫破裂，东京房价三个月暴跌65，许多人攒了大半辈子的财富被清空，日本遭遇失去的N年，至今也没缓过劲。
　　其实，日本经济的停滞并非房产泡沫惹的祸，而是因为苏联解体后日本战略地位一落千丈、他们在七八十年代印刷的大量日元没处可去，必须得想办法蒸发掉，不然经济危机被点燃，谁都受不了。
　　狂吹房产泡沫然后主动戳破，把自己决策上的失误转嫁给楼市，虽然经济停滞不前，但日子还有得过；
　　如果任由天量日元四处游荡，点燃经济危机，不但GDP要一落千丈，恐怕连管理员也要被群众拉出来游街。
　　【3】
　　那么，中国楼市未来怎么走？
　　世间并无新鲜事，一切都是历史的再版。
　　中国在改革开放后的短短四十多年，迅速崛起为世界工厂，如今的制造业产值已经相当于美、日、德三强的总和。可以想象，过去这些年，在高增长通道中，我们也是发行了不少纸币的。
　　由于疫情和贸易战的影响，经济由热转冷，那些超额的热钱怎么办？
　　最好的办法是开启一轮新的工业革命，打造一个全新的吸金引擎，把这些热钱尽量吸收过去。这是上策，如果能实现，房地产就不必当那个殉爆品。
　　但这条路的难度逆天，需要天时地利人和，不知道咱们有没有这个运气。
　　如果新产业引擎不够强劲，那楼市迟早还是要担负起自己的历史使命的毕竟这玩意被发明出来，就是承担着蒸发货币的历史责任的。
　　使命所在，不丢人。
　　但中国拥有强大的制度优越性，对市场的微操程度不是日本能比，所以我们就算玩蒸发，也不会像日本那样狼狈。
　　如果以上逻辑成立，那么我们可以得到一些有限的预测。
　　第一，刚需住宅、尤其是大城市成熟区域的住宅，风险是非常低的，倒不是所谓的地段论，而是因为这些地方投资客少、住的都是普通老百姓，他们才是社会安定的基本盘，他们仅有的利益是首先要得到保全的；
　　第二，县城的房子，风险比较大，倒不是因为县城人口流出、经济不景气，而是因为县城消费低、退路多，大不了回老家种地也能活，所以，这里也极容易被战略放弃；
　　第三，新区、富人区的改善住宅，可能会是风险大户。因为真想踏实过日子的老百姓没几个会去买新区，这里是投机客重灾区，既然是投机客，承受点风险想必也只能噎着；对富人而言，他们门路挺多，房子不是唯一，尤其是新贵阶层，反正发财的时间也不长，就算一夜回到解放前，在社会面的影响也不大，搞不好还能消弭一些社会上的仇富情绪。如果万不得已需要蒸发一些货币，这些人明显都是超高风险群体；
　　最后补充一点：其实最危险的，不是房子本身，而是过去二十多年那些呼风唤雨的民营房企。
　　毕竟事情发展成今天这样，怪谁呢？
　　怪你们这帮野生资本家呗！