上海智力产业园远东第一棉花仓库的蝶变新生

　　摘要：上海智力产业园实现华丽变身，发展成为北上海集电子商务产业、公园办公等业态融合的规模型产业园区。
　　在宝山区的北侧，有一条母亲河，名为蕰藻浜。在上海近代工业化的发展进程中，蕰藻浜的两岸建成了吴淞机厂、吴淞微宝电气厂（发电厂）、张华浜修造工场（今东海船厂）、华丰纱厂（今上棉八厂）等远近闻名的近代工业群。而今，蕰藻浜的一头连着南大智慧城，一头连着吴淞创新城，化身为宝山区内涌动着的科创之河，带着无数科创产业园的热切希冀，点亮北上海。依河而建的上海智力产业园正是它们中的一个缩影，它一步一个脚印，踩出属于上海智力产业园的发展之路。
　　作为上海城市更新中的代表项目，上海智力产业园在宝山区政府和东方国际（集团）有限公司联手打造下实现产业更新，让曾经的远东第一大棉花仓库蝶变新生，发展成为北上海集电子商务产业、公园办公等业态融合的规模型产业园区。
　　多方支持，棉花仓库实现华丽变身
　　纪蕰路588号的上海智力产业园位于宝山区庙行镇，前身是上世纪30年代远东最大的棉花仓库，解放后归属中国花纱布公司，1958年划归上海纺织工业局纺织原料公司，后又归属上海纺织发展总公司（现归属于上海星海时尚地产集团有限公司），是国家储备棉定点基地，占地300余亩，除了有不到3万平方米的库房外，大部分是露天的棉花堆场。
　　上世纪九十年代后期，随着上海产业结构的调整，纺织企业退二进三，使得棉花仓库的功能不复存在。在创新驱动、转型发展战略引领下，东方国际与宝山区政府联手，经过两年多的政策研究、市场调研和可行性分析，决定在这片土地上建立新型产业园区，从劳动密集型向科技密集型转移，建设一个超大规模，产业定位明显的现代服务业集聚区。
　　棉花仓库的改造始于2008年，分期、分批、分地块推进。根据《上海宝山区区域总体规划实施方案（20042020）》，原棉花仓库处于沿薀川路两侧生态防护隔离带上，且该隔离带是上海市域绿地系统的楔形绿地生态廊道之一，将绿地转型为总部基地或其他业态，按照常规路径是行不通的，需要走出一条规划能落地、环境能改善、产业能发展、企业能接受、地区能操作的路径。因此，经过宝山政府与东方国际多次协商，最终以37开的模式为原则（即约30土地用于企业调整、发展新产业，70用于绿地建设），对300亩的棉花仓库进行重新规划。与此同时，企业利用绿地置换建面的形式，通过将部分土地用于公园以及自身配套绿地，从而获得一期的扩建；而宝山区庙行镇政府通过向上海纺发纪蕴仓库零租金租赁土地，建设公园，向社会开放，提升了周边的环境，实现了政府、企业和社会的多赢。
　　经改造后，300亩的棉花仓库分为智力产业园一期、二期、智力公园和卓越时代广场四个地块，总建筑面积约20万平方米。其中自主开发的智力产业园一、二期，先后获得了市经委、市商务委和市工商局命名的上海市电子商务示范园区上海生产性服务业功能区上海信息服务产业基地和上海品牌园区等称号。
　　暖心服务提升入驻企业归属感
　　科创产业园运营得如何？除了看入驻企业数、企业税收贡献之外，企业在园区内的成长也是评判准则之一。而在上海智力产业园内，从夫妻老婆店白手起家发展为中大型级别的企业绝不在少数，它们对于产业园的企业粘度也相当之高。
　　曾有一家名为上海发网供应链管理有限公司的企业，入驻伊始，在产业园一期内租赁了一幢写字楼作为办公区域。依托园区的融资平台，经过多轮融资，发网企业规模不断扩大，成为了累计服务2500多家品牌客户，仓储网络覆盖全国的全渠道物流服务平台。由于对园区管理方上海智园投资管理有限公司的信赖，发网始终扎根于智力产业园内，不久后又在园区二期购买了一栋独栋的写字楼作为办公用地。这样成功的案例在产业园内还有很多，很多企业都是从老板背着双肩包进来，逐步发展成一家融资上市的企业。这些企业的成功也是智园投资管理公司企业核心价值观的真实写照：专注服务，致力于客户的满意与成功。
　　除了搭建融资平台外，园区在宝山区政府和庙行镇政府的指导下，还逐步建立了包括政策推送平台、人才服务平台、众创空间创业、链商资源服务平台、合作交流平台等在内的六大功能性服务平台，以营造适合现代服务业功能区的综合商业氛围，提高入驻企业的归属感。
　　园区对入驻企业的帮助体现在方方面面。智力产业园始终以做精做强园区服务为立园之本，坚持客户至上、服务至善、质量至优的服务理念，将三种服务贯穿于整个园区服务过程。即坚持及时服务、细节服务、按需服务。这些服务文化要素，已深深烙上了园区的烙印，成为引领园区提高服务质量、提升核心竞争力的标志，特别是在招商阶段，团队时刻关注园区客户需求并根据需求提供多样化方案，吸引企业入住。
　　经过十余年的发展，上海智力产业园不仅带来了绿色的公园和丰富的办公空间，还促进了区域经济和产业的转型升级。园区实现了投资回收，稳定实现了良好的经济效益和社会效益。2021年由于受疫情影响，疫情减免租金超900多万元，仍获得超1000多万元的净利润，税收贡献约2800元平方米，远高于周边其他园区的税收贡献额。
　　打造数字庙行的科创双子塔
　　作为宝山区成功转型的城市更新项目，上海智力产业园在取得成绩的同时也暴露了许多不足，特别是园区办公楼宇是由老仓库改建而成，建筑物及设施设备陈旧落后，配套功能不足，难以满足园区产业升级及发展企业总部经济集聚区的需要，同时也难以满足产业升级后客户企业多元化服务的需求。再加之，伴随着周边轨道交通18号线二期工程的建设，因此，产业园顺势启动园区一期扩建项目及智力广场（暂定名）项目，以现代中心城区生态办公的理念，打造江景之中的生态办公建筑。
　　作为新建项目，智力产业园一期扩建项目及智力广场将与18号线二期项目保持同频共振，打造TOD模式，即交通引导开发模式，赋能智力产业园这一区域，服务宝山庙行地区转型发展。
　　在产业项目定位方面，智力产业园一期扩建与智力广场项目将共同围绕科创宝山和数字庙行，聚焦高新科技、智能制造、金融投资和大健康、新一代信息技术与服务等产业，赋能提升传统产业以及智能化、网格化发展水平，网罗高新科技和智能化发展企业和总部基地入驻。智园投资管理公司负责人介绍道：我们计划打造一个17万平方米的高新科技企业聚集的孵化地，吸纳更多优质的、具有产业代表性的‘龙头企业’入驻我们产业园内，让整个产业园区拥有一个质的飞跃。
　　未来，依托蕰藻浜科创之河的空间优势，上海智力产业园将与智力广场共同融入宝山打造科创中心主阵地，形成现代服务业集聚区的战略定位，对接区域新经济体验区、现代都市生活会，打造数字庙行的科创双子塔，真正成为北上海门户以及宝山科创的新高地。