华人在加拿大进行房地产投资的三大误区

　　在价格和经验主义的双重因素下，很多来到加拿大的新移民者会默认买房就是买楼房、买公寓，如果操作不当，甚至会发生投资亏损。
　　中国人在加拿大置业时，往往会综合考虑自住需求和增值潜力。但是如果直接应用国内的购房经验在加拿大进行投资，难免走入误区。笔者结合自己的工作实践，归纳几点华人在加拿大房地产投资时容易犯的策略性失误。
　　误区一，公寓是一笔好的投资
　　我国土地稀缺，楼房是主要的住宅形式。在国内，只要一提到买房，大家通常默认是指买楼房，除了少数几个试点城市，我国没有大规模地开征房产税。因此，为了维持自己的住房，国人只需要缴纳物业管理费和供暖费。以北京的住宅小区天通苑为例，不带电梯的楼房物业管理费收费标准为0。55元平方米，带电梯的楼房物业管理費收费标准为1。25元平方米，供暖费则皆为一个供暖季19元平方米，这样的收费标准已经持续多年。
　　但是，加拿大却具有与中国不同的国情。加拿大地广人稀，居民住房多以独立屋为主（可以认为近似等同于国内的别墅）。虽然也有公寓，但只有在温哥华、多伦多这样的大城市才会比较常见，其价格也比独立屋便宜很多。
　　因此，在价格因素和经验主义的双重因素下，很多来到加拿大的新移民会默认买房就是买楼房、买公寓。他们并没有深入了解的是：与独立屋相比，公寓除了同样需要缴纳房产税之外，还需要额外缴纳物业管理费。而且随着时间的推移，物业管理费还会不断上涨，越老的房子需要缴纳的物管费往往越多。此外，与独立屋相比，公寓单位面积的住房所拥有的土地要少很多，增值潜力也较为有限，如果操作不当，甚至会发生投资亏损。
　　2007年，一对老夫妇在房产价格高点时买入一套2居室公寓。买入该产业时，物业管理费是250加元月，2016年年底，他们挂牌出售该房产，主要原因是该公寓的物管费上涨到了他们无法忍受的地步，达到460加元月，而且最终出售价格比他们9年前的买入价格还低了1。4万加元。
　　表1给出了2005年1月2017年2月，温哥华独立屋、联排房与公寓的价格对比情况。从中可以看出，长期来看，独立屋涨幅明显优于公寓涨幅。
　　当然，即使放到短期1年和3年的情况来看，独立屋的涨幅也明显优于公寓的涨幅，如下页表2所示。
　　误区二，地块面积大价值就高
　　上文提到，公寓与独立屋相比，单位面积住宅具有更少的单位面积土地，加上不断上涨的物业管理费，公寓在加拿大并非一笔好的投资。那么，这是否意味着土地面积越大，所蕴含的投资价值就越高呢？
　　这也未必。笔者曾经接待过一位想在加拿大买地盖房的投资者。这位来自北京的客户投资的初衷是因为听说了一个项目，该项目在加拿大某一城市的南边，共拥有200英亩（1英亩4046。8平方米）土地，该地块被划分成了40个小块，每小块5英亩，只要20万加元（约100万人民币）就可以买入一块。他计划买入一块建房，先自己居住，等以后地价上涨再出售，这样可以获利。这个投资者告诉笔者，10多年前北京曾有一个类似的机会，相似大小的土地，当时只需要花400万人民币就可以买下，后来该地块以2亿元人民币售出。
　　这个投资者同样犯了一个经验主义的错误。加拿大土地并不稀缺，那块5英亩的土地虽大，但却属于农业保护用地。按照当地的规定，土地最小只能划分为5英亩一块，只能建一个独立屋作为农场主自住，如果想建第二栋独立屋，则必须明确地作为农业用途，还要经过政府的严格审批。而且，按照加拿大法规，农业保护用地要想变更为普通住宅或商业用途，是一件十分困难、几乎微乎其微的事情。
　　当然，在加拿大，农地变成商业、住宅用地从而获取暴利并非不可能，只是过程十分烦琐，需经过公听会程序，这其中可能涉及地质测评、土建设计、矿产资源、交通、古迹保护、绿化保护、视觉效果等多达10份以上的可行性报告。在变更过程中，只要有一个细节没有考虑清楚，就可能得不偿失。所以，在加拿大，地块大并非意味着价值一定就高，弄清楚土地性质和分割细节很重要。
　　误区三，买新房升值潜力高
　　新房意味着更好的居住条件，初到加拿大的华人购房者，如果条件允许，往往会把新房作为首要的考虑对象。当然，如果是为了自己能够获得一个舒适的居住环境，这样做无可厚非。但是初到北美的中国人，在没有更好收入来源的情况下，通常把房产视为一项重要的投资工具，希望未来的生活能够从房产的升值中得到一些保障。那么，购买新房的投资决策就值得商榷了。
　　加拿大房地产分为房产和地产。随着人口的增多，土地越来越稀缺，特别是好街区的地产会不断升值，而房产却像车一样，随着时间的推移会不断贬值。加拿大的房子很多都能保留100年以上，如果房产的寿命以100年计算，那么相对于当初的买入价，房产每年理论上应该贬值1。但通胀往往掩盖了房产是会贬值的这一真相。
　　但是，对于新房来说，房产贬值倒是其次，最主要的问题则在于新房在售价的基础上，还要额外缴纳5的GST（增值税）。而在以后作为二手房出售时，新的买家是无须缴纳这笔费用的。这意味着新房的购买者在买入的瞬间，理论上就损失了大约5的财富。
　　不过，世事无绝对。在一片报价在90万加元以上的海景新房独立屋区域，笔者曾经帮助客户以85万加元的价格买入了一处新房，而且让建商承担了5的新房税。所以，只要价格和谈判的力度合适，新房也并非不能考虑。
　　当然，华人在加拿大的购房误区还有很多，笔者将在以后向大家一一详述。而在所有误区中，尤为不可取的就是买入一个崭新的公寓，这相当于同时踏入陷入了本文提到的第一和第三个误区。如果是在上涨的市场中，这样的买入可能会有所收益，但如果是在市场疯狂的顶点做出了这样的举动，那么未来想要回本将会变得遥遥无期。