证监会等三部门支持民营房企发债融资助力新发展模式转型

　　本报记者郭阳琛张家振上海报道
　　为进一步支持上市公司发展，维护资本市场稳定，4月11日，证监会、国资委、全国工商联发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》（以下简称《通知》），明确支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制。
　　与此同时，《通知》指出，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险。
　　《通知》主要是落实今年3月份召开的国务院金融稳定发展委员会会议精神，稳定市场预期。多位业内人士向《中国经营报》记者表示，支持民营房企发债融资，有利于缓解融资难问题。同时，支持上市房企向新发展模式转型，转型动作将得到金融支持，有利于稳定房企预期，促进房地产业良性循环和健康发展。
　　缓解民营房企融资难问题
　　自2020年房地产资管新规三条红线和房地产贷款两道红线政策出台后，2021年整体呈现出房企融资供需两端持续收紧的态势。据不完全统计，2021年100家典型房企的融资总量为12873亿元，同比下降26，近五年来融资量首次出现负增长，同时触及近五年来的最低点。
　　部分民营房企受信用等级较低影响，只能选择发行门槛低、成本高的境外债。中指研究院数据显示，2021年，在房企发债融资构成中，民企信用债发行比例只有25，民企境外债发行比例则超过80。
　　进入2022年，房企债务融资仍然艰难。中指研究院数据显示，今年13月，房企信用债发行总额为1162。9亿元，同比下降32。7；境外债发行总额124。1亿元，同比大幅下降89。8。
　　而从结构来看，房企信用债融资占比为90。4，同比上升31。7个百分点，成为房企债券类融资的绝对主力。信用债平均利率为3。7，低于境外债1。5个百分点。
　　但由于部分房企境外债违约案例频发，民营房企发行境外债的融资门槛也大幅提升。据中指研究院统计，今年3月份，全国只有两家房企成功发行境外债，分别为中国金茂（00817。HK）和卓越商企服务（06989。HK）。而今年以来，仅有5家房企新发境外债，且融资成本均有不同程度、不同方式的提升。其中，绿城中国（03900。HK）、卓越商企服务则通过备用信用证添加增信措施，提升了境外债成功发行的概率。
　　而《通知》第一条便明确，支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制，激发民营企业的活力和创造力，充分发挥民营上市公司在稳定增长、促进创新、增加就业、改善民生方面的重要作用。
　　在中指研究院企业事业部研究负责人刘水看来，完善民营企业债券融资支持机制，意味着民营房企发债融资也将得到支持，将有利于缓解民营房企融资难的状况，有助于稳定企业预期。
　　刘水进一步表示，当前发生债务违约的房企，相当一部分是上市民营房企，有些房企正通过引入战投、出售项目资产和债务展期等方式自救。由于房地产市场预期还没有发生明显改善，金融机构避险情绪仍然很重，总体来看，房地产风险出清速度较慢。《通知》支持民营上市企业并购重组，将加快发生债务违约的房企风险出清。
　　中信证券研报也认为，在央行支持优质房企在银行间市场注册发行债务融资工具，各地纷纷下调房贷利率的背景下，后续房企开发投资资金规模将有所扩大，国内贷款、自筹资金等来源对开发投资资金来源的贡献度将上升，整体资金来源同比增速将止住下跌趋势并逐步企稳。
　　转型探路新发展模式
　　值得一提的是，与《通知》第一条覆盖所有民营企业相比，第二条则完全聚焦上市房企。
　　《通知》指出，坚持房住不炒，依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型。在业内人士看来，《通知》是具体落实近期召开的国务院常务会议、国务院金融稳定发展委员会会议精神，进一步支持上市公司发展，维护资本市场稳定。
　　记者梳理发现，今年3月份，国务院金融稳定发展委员会召开会议并要求提出向新发展模式转型的配套措施；今年的《政府工作报告》也明确指出：探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场。而早在2021年底召开的中央经济工作会议则明确提出房地产业要探索新的发展模式。
　　对此，IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，新发展模式就是以房住不炒为宗旨，放弃原有的高负债、高杠杆支持下的高周转模式，顺应市场需求，以现金流管理为核心，以企业健康与可持续发展为目标，努力进行产品创新和管理创新，适度提升市场集中度的发展新模式。这也是房企在新形势下转型和发展的方向。
　　企业自身情况不同，适用于不同的转型模式。刘水认为，参考发达经济体头部企业的发展经验，我国房企探索走出困局的新发展模式，根据企业资源规模分为三种模式。
　　具体而言，第一种是专注开发模式，区域中小型房企应专注开发业务，提质增效；第二种是开发轻资产轻重并举模式，中型房企应延伸轻资产业务，发挥职业团队优势，聚焦服务效率；第三种是开发轻资产资产管理模式，综合性大型房企应发展轻资产业务，并拓展资产管理业务。
　　此外，《通知》还指出，上市房企要加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险，促进房地产行业良性循环和健康发展。
　　在刘水看来，当前仍有房企发生债务违约事件，这也加大了房地产行业风险。一方面，要着重防范，在需求释放及融资端方面宽松调整，使房企的销售及融资渠道畅通，现金流得到改善，防范房企再发生风险。另一方面，要着重化解，细化支持收并购措施，加快风险出清，加快化解当前面临的风险。