房地产行业未来怎么走？

　　一、明年会救市
　　最近很多房地产裁员，之前是教培裁员，据说马上互联网（汽车租赁、二手车、单车、消费金融、无人驾驶等等）也要裁员了。
　　上面这句话不是废话。
　　金融圈、地产圈、财政圈有个基本的共识，2022年下半年或者3季度大概率会救市。
　　可以设想一下，不救市会怎样。如果不救，不会出现大面积失业、金融风险、财政风险，那可以肯定不会救市。
　　因为教培就是这样。没带来什么系统性风险，所以默默的独自承受了。
　　二、原来的房地产企业不会好转
　　但救也分很多种，不会走原来的路了。
　　估计马上会有专家提出房子是半公共品或者必需品。其实本来也是这样，只是这个概念在房子热火朝天的时候被模糊了。
　　如果还是房价上涨、原来房地产企业收益，问题还会出现。
　　那可能的是地方政府平台会收购房地产企业，进行管理。
　　有人会说这不就是30年前的福利分房么，其实这也和30年前房子被认为半公共品或者必需品对应上了。
　　那有人会担心，政府平台会搞房地产么，这个行业其实不是那么容易搞的。
　　他们会。
　　他们原来搞市政、搞学校、医院。现在搞住宅，问题不大。最多效率低一些。
　　三、地方政府平台收购房地产企业会降低金融风险、减轻失业压力
　　现在房地产企业大家看到影响银行，再持续一段时间，银行也撑不住。
　　地方政府平台收购房地产企业后，原来的贷款可以展期续做，金融风险自然降低了。
　　现在房地产没钱付工资了，没钱拿地，自然不需要那么多员工了。
　　地方政府平台把房地产收购了，是不是就不裁员了？
　　还是要裁员。
　　其实目前有一些企业，比如南京的苏宁，国企也出钱收购股份了，还是在裁员。
　　只是少一些。
　　如果地方政府平台只收购地产项目，不收购地产公司，更干净清爽，但很多房地产的员工就要失业了。
　　房地产被地方政府平台收购后变成国有企业，不可避免的有一些关系户要进来，但就业统计的是人数，不分是否有关系。而且我见到的大部分关系户也是学历很好，能力不错，工作认真的，这和国企领导关系很大，领导抓工作，绝大部分人都会认真工作的。
　　四、地方政府会有一段时间的财政空转压力
　　目前救市最有力的一个支撑点就是地方政府平台没有卖地收入撑不住了，这和10年前房地产商在报纸上说的地方政府和银行先死对应上了。当时没有其他办法，当时的地方政府平台力量也很小，就救市了。后来大家都知道发生什么了。
　　今年第二、第三轮土拍，基本是地方政府平台拿地。
　　卖地收入空转这个问题显而易见。
　　这个问题应该是暂时的。
　　还是以南京为例，南京安居集团，2021年111月卖地金额排第一，远远超过万科、碧桂园、融创这些。
　　地方政府平台拿地后，即使没有尽快销售出去，只要银行开发贷、房贷跟得上，空转时间不会很长。
　　五、原来房地产的亏损怎么办、收购的钱哪来？
　　可能有人奇怪，搞房地产开放还会亏损？
　　会的，而且是很多企业亏损。
　　原来拿地时候地价高。卖的房子价格低，自然亏损。实际第一轮土拍的时候，很多企业都算了，利润率不到5。
　　估计要有一个长时间的拉锯博弈谈判了，地方政府平台肯定不能原价把房地产公司和项目接过来，要打折，房地产的老板或者股东肯定要承担大头的损失。
　　没有办法。
　　那收购的钱哪来？
　　房地产不行就是因为没钱的，地方政府平台有钱收购么？
　　没有。
　　那就只能房地产企业撑不住，相当于白送给地方政府平台了。
　　六、未来房价怎样
　　官方：总体平稳。
　　民间：钝刀子割肉。
　　上大学的时候，大学老师说房市不行搞股市，股市不行搞房市，放心大胆的去搞。
　　因为外汇管制。
　　钱还在国内转悠，出不去。
　　未来人口下降、老龄化增加，但只要这么多钱还在，房价不会有啥问题。
　　可能还有消费下降，但房价还是不会有大问题。
　　美国大萧条、日本经济危机、东南亚经济危机，都是国内的钱跑到国外了。
　　类似银行抽贷，只是被抽的是一个国家。
　　但炒房没空间了，这也导致房价是没跌，但没法变现，看的着吃不着。