中国金茂总负债或超3000亿净利预跌4050

　　1月25日晚，中国金茂发布业绩预告，预计2020年全年盈利下降约4050。
　　其官方解释称，主要是受2020年楼市限价等调控政策影响，中国金茂部分项目预售价难以覆盖成本，进而造成了盈利下滑。
　　与此同时，中国金茂2020年达到了2311亿元的签约销售额，同比增长43。71，超额完成2000亿的销售目标。
　　盈利下滑严重，销售额却逆势增长，如此相悖的数据，不禁让人顿生疑惑，但深究原因，却也有迹可循。
　　土地成本过高有项目无利润
　　地王是金茂的一大标签，特别是2016年和2017年可以说是金茂地王的高发期，据不完全统计，2016年中国金茂在上海、南京、深圳、天津、杭州、郑州、无锡和青岛等城市累计参与获取的地块有12宗，成交总价为372。7亿元。这12宗土地，其中绝大部分都是地王，有些是区域内总价地王，有些属于区域内单价地王。
　　然而面包一定可以卖得比面粉贵的行情在2017年的限价政策下并没有得以延续。
　　2017年9月，金茂以2。95万平的楼面价竞得厦门翔安2017XP08地块，当时周边楼盘均价只有2。9万平，而到2018年翔安金茂悦入市，售价仅为2。9万平，金茂连保本都堪忧。
　　2017年，金茂在南京河西豪掷37000元平米拿下两宗宅地，当时周边二手房的均价还不到30000元平米。最后不得已项目拖至2019年末才开盘，开盘价格为52000元平米。有业内人士指出，算上3年的资金成本以及建安成本，该项目的售价至少要65000元平米才能打平。
　　有过之前教训后，最近两年金茂的拿地速度明显放缓，从2019年新增土储1390万平，降至2020年上半年新增土储583万平，但其对于地王的偏爱仍旧溢于言表。
　　2020年，金茂开始下沉到三四线城市高溢价拿地，2020年8月，金茂以48。95的溢价，6851元平米的价格拿下南昌一宗土地，周边二手房的均价仅1w出头。2020年12月，金茂再次以38。46的溢价率，7140元平米的价格拿下台州的一块宅地，而附近二手房的价格仅为8000元平米。
　　以价换量高速去化
　　2018年金茂以84。7的增速首入千亿阵营，2020年实现签约销售额2311亿元，短短两年，便突破了2000亿，规模扩张非常快。如此快速的增长，与金茂府以价换量的销售模式脱不了关系。
　　2020年楼市深受疫情冲击，金茂为了保证去化，不得不大幅让利给购房者，数据显示，2020年2月金茂旗下楼盘的销售均价为12323。98元平，为近几年的最低售价，相较2019年同期售价20617。73元平，下滑近8300元平，整体降价力度较大。
　　数据来源：新浪财经上市公司研究院
　　具体到项目来说，2020年6月，北京的大兴金茂府降价力度达到了52万起。
　　图片来源：地产八卦男
　　无独有偶，金茂在徐州打造的高端项目楚河金茂府，也因楼盘打折降价，网传最高能降近30万元，而引发了集体维权事件。
　　来源：徐州楼市发布
　　总负债或已远超3000亿
　　根据公开的财务数据，截至2020年上半年，不计算近200亿元永续债，中国金茂剔除预收款后的资产负债率为66。64、净负债率为76。6、现金短债比为0。6，踩中一道红线。
　　20162019年，其总负债分别为1111。60亿、1556。01亿、1933。73亿、2424。47亿，平均增速超过20，截至2020年6月30日，其总负债达到2980。27亿。按近年超20的增幅速度，目前其总负债或已远超3000亿。
　　与此同时，金茂还在不停的卖资产，据悉，2020年以来，金茂已经挂牌转让了10个项目公司的股权，回笼资金超70亿，其中有项目拿地仅3个月就出手了。而且不少接盘金茂项目的新股东，竟然都不是房企，而是金融机构。
　　去年值得关注的一笔交易是，2020年12月15日晚间，中国金茂发布公告表示，全资附属公司宁波宁兴作价8。66亿元出售常州龙茂45股权，接盘者为金茂第二大股东中国平安（79。820，0。18，0。23）旗下公司盛钧投资。
　　专家也曾表示：这种合作持股的方式，基本上会和金融机构提前约定收益，收益率一般在9到10。因为这种合作持股带有债务性质，所以附带了回购股权的承诺。也就是说这些项目都是明股实债。
　　多重压力之下，近年来中国金茂房屋质量问题屡遭关注。
　　2020年12月4日，网友对北京大兴金茂悦进行维权。其发布的图片显示，样板间展示的无边简约镜子到工地开放日变成了黑边镜子，方形大气台盆变成了快捷酒店风圆盆，厚度质感柜子变成了相对粗劣的薄板柜子。
　　图片来源：疯狂奔跑中
　　今年前段时间，济南雪山片区的金茂逸墅项目也被爆出精装修严重减配问题还没入住外墙就打了补丁、电梯厅和厨房都没贴瓷砖、宣传时的绿金科技新风系统转眼成了排风扇、木地板厚度只有0。6毫米等。
　　而近期，素有深圳品质豪宅之称的深圳龙华金茂府也被爆出赠送面积计入户型销售面积、违规改建等问题。
　　尽管金茂问题重重，但在2020年的业绩预告中，董事会对集团的长期发展仍保持乐观。并曾在2020年半年报业绩会上表示，集团2021年、2022年会保持强劲的增长动力，2021年实现2500亿元、2022年实现3000亿元的签约目标。