金科股份，靠数字游戏降低三条红线

　　最近，惠州市发布了房市新策，对超出三道红线，存在重大失信行为的房地产开发企业，限制参与市土地招拍挂。
　　这两年，各大房地产公司股价都跌的很惨，行业重锤一个接着一个，杀伤力最大的就属三条红线。
　　1）剔除预收账款的资产负债率不得大于70；
　　2）净负债率不得大于100；
　　3）现金短债比不得小于1倍
　　如果三条红线都触碰到了，则不得新增有息负债。对于高负债的房企来说，不允许新增负债，那就随时要面临流动性危机。
　　如果触碰到两条，负债年增速不得超过5；如果触碰到一条，负债年增速不得超过10。
　　如果三条都未碰到，负债年增速不得超过15。
　　很明显，三条红线的目的就是为了压缩房企负债增速，严控行业负债风险。
　　但部分房企一时半会难以瘦身，然后只能通过各种财技，来实现三条红线变绿，比如金科股份。
　　1hr三条红线是怎么绿的
　　判断一家房企的质地够不够好，不能简单的看净利润和分红，因为房企的净利润可操作空间很大。比如利息费用化的比例少一些，资本化的比例多一些，就能直接影响当期利润。
　　然后就是分红。债台高筑，借钱分红的地产公司比比皆是，某幸福在暴雷之前还曾是白马股，也年年分红。
　　重点要看负债和三条红线。
　　2020年年报显示，金科一年内到期有息负债总额为325亿元，现金短债比达到1。34；，扣除预收款的资产负债率降至69。85，净负债率降至75。07。
　　细心的同学应该能发现，前两个都是压着线过的，比如扣除预收款的资产负债率不得大于70这一项，差距只有0。15。
　　数据来源：IFind
　　对比近两年的财报，可以发现，长期借款变化不大，短期借款大幅增长，其他应付款大幅增加，净资产大幅增加。
　　这样的数据变动完全不符合三条红线控负债规模、控增速的初衷。
　　净负债率是怎么算的？（有息负债货币资金）除以净资产。当负债增长的时候，如果净资产可以增长的更快，那么净负债率也就下来了。
　　所以，金科股份的资产增长幅度更快，尤其是股权资产增长了82。75，基本上投的都是房地产企业。
　　也就是说，公司解决三条红线的办法，并不是去降低负债，而是靠增大资产来做数字游戏。
　　2hr利息和借款成本
　　只有利息不断地降低了，才能说明公司的债务正在收缩，回笼资金，然后降低负债，降低拿地规模。
　　金科股份并没有半点收缩的意思。
　　2021年第一季度，公司财务费用为2。57亿元，其中利息费用3。59亿元，比上年同期增长36。24。
　　不仅如此，公司借款费用资本化也高达161。3亿元，比2019年增加了24亿，2018年该数据为99。60亿元。
　　可见，金科仍在大规模举债，并且财务成本压力越来越大。
　　此外，金科还为多家子公司提供担保借款，借贷成本几乎都是8以上。
　　比如旗下子公司庆科商贸与中情国际信托的一笔6亿元的借款，年利率是9，金科实际控制人黄红云先生无偿为该子公司提供连带责任担保。
　　9的借贷成本，这是啥概念？
　　市场就是这样，你的财务状况越健康、越不缺钱，借贷的成本也就越低。譬如万科大量的借贷成本也就不到4，前后的差距您细品。
　　金科目前大股东持股已经全部质押出去，二股东也质押了62。42的股权。此外，公司900多亿的资产已经抵押出去借款。
　　单位：万元
　　3hr回购计划
　　公司于7月12日发布了不低于人民币5亿元，不超过人民币10亿元的回购计划。目前已经回购1亿元股票。
　　回购原因有两方面：一是，公司年初至今股价确实跌幅太大；二是股东质押率很高，如果放任不管的话，股价持续下跌就会有平仓风险。
　　地产行业，未来看的就是谁能在这一场风波下能稳住不炸雷，先活下来再说。